Ipoteca servituții. De la teorie la practică
Ipoteca este un drept real accesoriu asupra bunurilor mobile sau imobile, afectate executării unei obligații, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul acelui bun.
Ce bunuri pot fi ipotecate?
Conform art. 2350 Cod civil, ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, poate greva bunuri determinate ori determinabile sau universalități de bunuri.
Iar conform art. 2379 Cod civil, Ipoteca imobiliară poate avea ca obiect imobilele cu accesoriile lor, uzufructul acestor imobile şi accesoriile, cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor, dreptul de superficie.
Ce este dreptul de servitute?
Servitutea este sarcina care grevează un imobil, numit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, numit fond dominant. Dreptul de servitute este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
Dintre caracterele juridice ale servituții, pentru scopul prezentului articol, evidențiem că servitutea este un accesoriu al fondului căruia-i profită și o sarcină impusă fondului aservit, persoana proprietarilor celor două fonduri neavând importanță pentru existența dreptului în discuție. Ca urmare, servitutea se va transmite prin acte juridice odată cu fondul dominant, fără a fi necesar ca în actul translativ de proprietate să se facă mențiune expresă în privința sa. Ea nu va putea fi însă înstrăinată sau grevată separat de fondul dominant. Tot astfel, fondul aservit se va transmite odată cu servitutea constituită asupra sa[1].
Când poate fi ipotecat dreptul de servitute?
Astfel cum am văzut, ipoteca imobiliară poate avea ca obiect imobilele cu accesoriile lor, uzufructul acestor imobile şi accesoriile, cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor, dreptul de superficie
Sub denumirea generică de „accesorii”, pot fi ipotecate acele bunuri sau drepturi care se află într-o relație de accesorialitate (dependență funcțională) cu bunul principal ipotecat, cum ar fi dreptul de servitute dacă fondul ipotecat este cel dominant[2].
Prin urmare, atunci când ipoteca poată asupra fondului aservit, servitutea de care acesta este grevat nu poate fi și ea ipotecată, deoarece este la rândul ei o sarcină, în beneficiul unui alt imobil.
În schimb, atunci când ipoteca poartă asupra fondului dominant, servitutea constituită în beneficiul acestuia este un accesoriu al bunului ipoteca, motiv pentru care poate fi și ea ipotecată. De altfel, soluția este firească, deoarece dreptul de servitute este constituit în favoarea fondului dominant, iar nu în favoarea titularului dreptului de proprietate, motiv pentru care urmează soarta fondului dominant, indiferent cine este proprietarul acestuia.
În orice caz, dreptul de servitute nu poate fi ipotecat niciodată în mod individual, el fiind un accesoriu al fondului dominant.
Cum se înscrie în cartea funciară ipoteca asupra dreptului de servitute?
Din prevederile art. 885 Cod civil, rezultă că sunt supuse intabulării dreptul de proprietate şi toate celelalte drepturi reale care au ca obiect imobile înscrise în cartea funciară.
Conform art. 888 Cod civil, înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.
În practică, s-a pus problema modului de înscriere a ipotecii asupra dreptului de servitute, având în vedere că proprietarul fondului aservit nu este parte la contractul de ipotecă.
Soluțiile au variat de la intabularea ipotecii doar în cartea funciară a fondului aservit, doar în cartea funciară a fondului dominant sau intabularea ipotecii în ambele cărți funciare.
Dintre aceste soluții, considerăm corectă pe cea a intabulării dreptului de ipotecă asupra servituții în ambele cărți funciare, atât a fondului dominant, cât și a fondului aservit, dreptul de servitute asupra căruia poartă ipoteca fiind înscris la rândul său în ambele cărți funciare[3]. Au existat și soluții izolate de respingere a cererii de intabulare cu totul, considerându-se că dreptul de servitute nu poate face obiectul ipotecii, deoarece nu este enumerat în mod explicit de art. 2379 Cod civil. Această soluție este în mod evident greșită, servitutea fiind, astfel cum am arătat, un accesoriu al fondului dominant.
Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII
Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII
[1] E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 5, Editura C.H. Beck, 2019, p.386.
[2] Fl.-A. Baias, E. Chelaru ș.a., Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, diția 3, Editura C.H. Beck, 2021, p. 2755.
[3] Conform art. 81 din Regulamentul de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, din 08.02.2023 aprobat prin Ordinul nr. 600/2023, dreptul de servitute se va intabula în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului care constituie fond aservit, iar beneficiul dreptului de servitute se va nota în partea a II-a a cărţii funciare a imobilului care constituie fond dominant.