Legea nr. 212/2022 – o nouă încercare de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat
La data de 14 iulie 2022, în Monitorul Oficial a fost publicată Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor (,,Legea’’), ce a abrogat OG nr. 20/1994. În scopul accelerării măsurilor instituite de către autorități cu privire la siguranța cetățenilor, la data de 15 februarie 2023, Guvernul a inițiat un proiect de lege (,,Proiectul’’), ce a fost adoptat la data de 29 martie 2023 de către Senat și trimis spre aprobare Camerei Deputaților, în calitate de Cameră decizională.
Procedura identificării clădirilor cu risc seismic. Procedura debutează cu evaluarea vizuală rapidă[1] a clădirilor iar în cazul imobilelor cu vulnerabilitate seismică, identificate ca urmare a unei astfel de evaluări, proprietarii acestora – persoane fizice sau juridice – precum și asociațiile de proprietari sau, după caz, persoanele juridice care au în administrare clădiri, au obligația de a asigura expertizarea tehnică a clădirii, de către experți atestați, în vederea încadrării într-o clasa de risc seismic, concluziile raportului de expertiză urmând a fi transmise către autoritățile administrației publice locale, precum și către Autoritatea Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În cazul neîndeplinirii acestor obligații, proprietarii sau administratorii imobilelor urmează a răspunde material, contravențional și civil.
În vederea accelerării procedurii de identificare a imobilelor ce prezintă un risc seismic ridicat, prin Proiectul de lege adoptat de Senat la data de 29 martie 2023, s-a prevăzut că până la data de 1 ianuarie 2025, primarii municipiilor, orașelor și comunelor, respectiv primarul general al Municipiului București și primarii sectoarelor vor dispune începerea evaluării vizuale rapide, evaluare ce se dorește a se finaliza până la data de 1 iunie 2026.
Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat. În vederea consolidării clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI sau Rs II,Legea nr. 212/2022instituie un program la nivel național, coordonat de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
La rândul său, Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat include două subprograme, respectiv un subprogram dedicat clădirilor aflate în proprietatea autorităților și instituțiilor publice și un subprogram dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință.
Condițiile accesării subprogramului dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință. Pentru a fi incluse în acest din urmă subprogram, clădirile cu risc seismic trebuie să îndeplinească o serie de condiții, respectiv (i) să prezinte un regim de înălțime de minimum P + 3, (ii) să fie formate din minimum 10 apartamente și (iii) valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectarea la cutremur să fie mai mare sau egală cu 0,20 g[2]. Beneficiarii subprogramului dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință sunt unitățile și subunitățile administrativ-teritoriale, reprezentate de autoritățile administrației publice locale.
Procedura accesării subprogramului dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință. Clădirile care îndeplinesc criteriile prevăzute de Legea nr. 212/2022, menționate anterior, urmează a fi incluse în subprogram la cerere, pe baza unei convenții încheiate între beneficiar și asociația de proprietari sau cu proprietarii unităților locative (în cazul în care nu a fost constituită o asociație de proprietari), precum și cu proprietarii spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință din clădirile cu destinația principală de locuință.
Forma în vigoare a Legii nr. 212/2022 prevede că includerea în subprogramul dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință este posibilă numai cu acordul scris al tuturor proprietarilor (dacă nu a fost constituită o asociație de proprietari), respectiv hotărârea asociației de proprietari, adoptată însă cu acordul unanimității proprietarilor. Urmare aproblemelor ce au apărut în practică,prin Proiectul de lege inițiat de Guvern și adoptat de Senat la data de 29 martie 2023, s-a urmărit modificarea art. 20 din Legea nr. 212/2022 ce instituie regula unanimității, noua propunere legislativă consacrând că hotărârile privind includerea în subprogramul dedicat clădirilor multietajate urmează a fi adoptate cu jumătate plus unul din numărul proprietarilor.
Interdicția de a înstrăina. Accesarea Programului Național implică însă și o serie de interdicții pentru proprietarii sau deținătorii clădirilor, respectiv (i) interdicția înstrăinării, în decurs de 25 de ani, a spațiilor cu destinația de locuință din clădirile incluse în program și (ii) interdicția înstrăinării, în decurs de 10 ani, a spațiilor cu altă destinație din clădirile incluse în program (cum ar fi spatiile destinate unor activități care pot implica aglomerări de persoane, respectiv spatii de spectacol, comerț, lectură etc).
Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea regulilor menționate anterior sunt lovite de nulitate absolută iar nicio persoană care încheie astfel de acte nu poate invoca buna-credință în astfel de cazuri.
Prin excepție, legea prevede posibilitatea înstrăinării imobilelor, sub rezerva rambursării integrale a sumelor alocare de la bugetul de stat, respectiv de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiției. Este de menționat că unitățile și subunitățile administrativ-teritoriale vor putea să-și noteze dreptul de creanță în partea a III-a a Cărții Funciare a imobilelor incluse în program, cu menționarea cuantumului sumelor ce urmează a fi restituite de către fiecare proprietar persoană fizică sau juridică, în situația înstrăinării imobilelor cu încălcarea termenelor menționate anterior.
Interdicția de a închiria sau a desfășura activități permanente sau temporare. Prin Proiectul de lege inițiat de Guvern și adoptat de Senat la data de 29 martie 2023, se propune instituirea unor interdicții în cazul clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI, până la recepția la terminarea lucrărilor de intervenții.
Astfel, în măsura în care Proiectul de lege va fi adoptat de Camera Deputaților și promulgat de Președinte, urmează a fi interzisă organizarea și desfășurarea de activități permanente și/sau temporare în spațiile publice cu altă destinație decât cea de locuință (precum săli de spectacol, expoziții, lectură etc), precum și închirierea sau cedarea în comodat/folosință a spațiilor cu destinația de locuință. Potrivit proiectului de lege, contractele vizând organizarea și desfășurarea activităților menționate anterior, precum și contractele de închiriere, cedarea în comodat sau folosință a spațiilor cu destinația de locuință, încadrate în clasa de risc seismic Rs I, urmează a înceta de drept la 30 de zile de la data încadrării imobilului în clasa de risc seismic RsI.
În concluzie, în cazul imobilelor încadrate în clasa de risc seismic Rs I, indiferent de destinație, categorie și clasă de importanță, proprietarii acestora, asociațiile de proprietari sau persoanele juridice care au în administrare astfel de clădiri, au obligația de a efectua lucrări de reconsolidare, fie pe cheltuiala proprie, fie prin accesarea Programului național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat, în măsura în care îndeplinesc condițiile instituite de Legea nr. 212/2022.
[1] Potrivit art. 1.1 alin. 4 din Reglementarea tehnică ,,Metodologie de evaluare vizuală rapidă a clădirilor, Indicativ RTC 10-2011, aprobată prin Ordinul nr. 3231/2022’’, ,,evaluarea vizuală rapidă a clădirilor’’ este o procedură de evaluare seismică simplificată, fără analiză inginerească de detaliu, având la bază informații privind efectul cutremurelor din trecut asupra fondului construit, rezultatele cercetătorilor din domeniul riscului seismic, evoluția reglementărilor tehnice de proiectare seismică, evoluția practicii de proiectare și a materialelor de construcții utilizate
[2] Prin Proiectul de lege se propune modificarea art. 15 alin. 1 lit. b din Legea nr. 212/2022, după cum urmează:
,,b) valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectare la cutremur a(g), potrivit hărții de zonare a României din Codul de proiectare seismică P100-1, este mai mare sau egală cu 0,15 g.’’
Un articol semnat de Daniel Aragea, Partner – daragea@stoica-asociatii.ro – și de Andreea Gurică, Associate –agurica@stroica-asociatii.ro – STOICA & Asociații