Notarea posesiei în cartea funciară: o cale mai rapidă de dobândire a dreptului de proprietate?
Când eram studentă în anul I la Facultatea de drept, am auzit pentru întâia dată termenul de „uzucapiune”. Îmi amintesc şi acum cu câtă surprindere am primit vestea că o persoană poate dobândi un drept de proprietate, ca simplu fapt al posesiei unui bun pentru o perioadă de 30 de ani, chiar dacă bunul respectiv are un alt proprietar!
Astăzi, în contextul intrării în vigoare a Legii nr. 185/2018 pentru aprobarea O.U.G. nr. privind modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 în data de 26 iulie 2018, mi-am oprit atenţia, cu aceeaşi surprindere, asupra dispoziţiilor legale privind dobândirea proprietăţii ca urmare a posesiei unui imobil timp de 3 ani de la notarea posesiei în cartea funciară.
Reglementarea privind notarea posesiei în cartea funciară şi dobândirea dreptului de proprietate nu este recentă, ci a fost conturată prin O.U.G. nr. 64/2010 şi prin Legea nr. 133/2012, care au avut ca obiect modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, în contextul programului naţional de cadastru şi carte funciară, care îşi propune realizarea lucrărilor de cadastru şi deschiderea cărţilor funciare din oficiu în întreaga ţară. Scopul acestei reglementări a fost acela de urgentare a realizării cadastrului integrat la nivel naţional, prin clarificarea situaţiei juridice a persoanelor care posedă în fapt un teren de timp îndelungat, dar care nu deţin acte de proprietate asupra acestuia, aspecte ce ar fi putut îngreuna procesul de efectuare a cadastrului şi de deschidere a cărţilor funciare la nivelul întregii ţări.
În data de 26 iulie 2018, a intrat în vigoare Legea nr. 185/2018, care a adus o serie de modificări importante instituţiei notării posesiei în cartea funciară, menite să asigure punerea efectivă în practică a dispoziţiilor legale în discuţie întrucât notarea posesiei în cartea funciară a întâmpinat multe piedici din partea autorităţilor administraţiei publice, fiind foarte puţine posesii notate la ora actuală.
În esenţă, noua reglementare a menţinut cele două tipuri de notare a posesiei în cartea funciară, respectiv notarea sistematică şi notarea sporadică, însă a eliminat posibilitatea obţinerii de către posesor a certificatului notarial de înscriere a posesorului ca proprietar în cartea funciară în termen de 90 de zile de la data notării posesiei în cartea funciară, a stabilit cu claritate documentaţia care stă la baza notării sporadice a posesiei în cartea funciară şi a redus termenul în care poate fi dobândit dreptul de proprietate ca urmare a notării sporadice a posesiei de la 5 ani la 3 ani.
În consecinţă, în prezent există două tipuri de înregistrare (notare) a posesiei: înregistrare sistematică (art. 13 din Legea nr. 7/1996) şi înregistrare sporadică (art. 41 alin. ( 3) lit. c, alin. (8) şi alin. (9) din Legea nr. 7/1996). Înregistrarea sistematică presupune notarea posesiei în cartea funciară din oficiu, cu ocazia efectuării măsurătorilor cadastrale şi deschiderii cărţilor funciare de către stat, în cadrul programului naţional de cadastru şi carte funciară. Înregistrarea sporadică presupune notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate, care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate.
Înregistrarea sistematică a posesiei în cartea funciară se realizează în momentul în care sunt finalizate lucrările de cadastru în fiecare unitate administrativ-teritorială. Dacă, la momentul efectuării măsurătorilor cadastrale din oficiu, se constată de către persoana autorizată că posesorul imobilului ce urmează a fi intabulat nu deţine acte de proprietate, posesia de fapt deţinută de acesta va fi notată în cartea funciară în temeiul unei fişe de date a imobilului şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei publice din care să reiasă, pe de-o parte, faptul că posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar, iar, pe de altă parte, faptul că imobilul nu face parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale. Textul de lege vizează orice fel de imobil care face obiectul înregistrării sistematice, aşadar atât terenurile intravilane, cât şi terenurile extravilane, atât terenurile care au făcut obiectul legilor fondului funciar, cât şi terenurile care nu au fost vizate de aceste legi.
Posesia notată în cartea funciară poate fi transmisă prin acte între vii, încheiate în formă autentică, inclusiv în cadrul executării silite, sau prin acte pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară. La împlinirea unui termen de 3 ani de la data notării posesiei în cartea funciară, posesorul înscris în cartea funciară la acea dată va dobândi dreptul de proprietate, în mod automat, prin efectul legii.
Înregistrarea sporadică a posesiei în cartea funciară se realizează la cererea oricărui posesor interesat, care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului. Înregistrarea sporadică poate privi întregul imobil sau o parte din imobil. Potrivit noii reglementări, înregistrarea posesiei pentru întregul imobil se face, în principiu, în baza unei documentaţii cadastrale însoţite de o adeverinţă eliberată de primăria în a cărei rază teritorială se află imobilul, din care să reiasă, pe de-o parte, faptul că posesorul a plătit taxele şi impozitele locale ca un adevărat proprietar, iar, pe de altă parte, faptul că imobilul nu face parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, de o declaraţie pe proprie răspundere a posesorului şi de înscrisuri doveditoare ale posesiei, în măsura în care acestea există. Înregistrarea posesiei pentru diferenţa pozitivă dintre suprafaţa din măsurători şi suprafaţa din actele de proprietate ale imobilului, pentru care nu există acte de proprietate, se face în baza unui proces-verbal de vecinătate şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei publice locale, prin care se atestă faptul că posesorul este cunoscut că deţine diferenţa de suprafaţă de teren sub nume de proprietar şi imobilul nu face parte din domeniul public sau domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
Spre deosebire de notarea sistematică a posesiei, în cazul notării sporadice nu există o dispoziţie legală care să permită transmiterea posesiei prin acte între vii sau pentru cauză de moarte, ceea ce a născut discuţii în doctrină privind posibilitatea transmiterii posesiei şi în cazul înregistrării sporadice.
Dobândirea dreptului de proprietate se realizează în aceleaşi condiţii ca şi în cazul înregistrării sistematice a posesiei, respectiv la împlinirea unui termen de 3 ani de la data notării posesiei în cartea funciară (dacă nu sunt notate între timp în cartea funciară litigii cu privire la imobilul în cauză). Aşadar, dreptul de proprietate se dobândeşte în mod automat, la împlinirea termenului de 3 ani indicat anterior, moment în care registratorul de carte funciară este obligat să efectueze intabularea acestui drept în cartea funciară. Dacă registratorul nu intabulează dreptul de proprietate, persoana interesată poate face o cerere în acest sens, iar în caz de refuz, se pot exercita căile de atac prevăzute de lege, administrative şi judiciare.
În practică, cel puţin până la intrarea în vigoare a Legii nr. 185/2018, dispoziţiile privind notarea posesiei în cartea funciară au fost puse în aplicare foarte rar, cu multe ezitări şi reticenţe, atât în cazul înregistrării sistematice, cât şi în cazul înregistrării sporadice. Multe dintre solicitările de înregistrare sporadică a posesiei au fost respinse, cel puţin de autorităţile administraţiei publice din Bucureşti (oficii de cadastru şi primării), motivat de o aşa-zisă necorelare a dispoziţiilor art. 41 alin. (8) şi art. 13 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, care prevăd documentele necesare notării sporadice a posesiei în cartea funciară. Conform răspunsurilor primite de solicitanţi, această necorelare făcea imposibilă aplicarea legii de către autorităţile administraţiei publice, care urmau să dea curs solicitărilor persoanelor interesate după modificarea legii. Un astfel de răspuns dat de OCPI Sector 3 Bucureşti a fost anulat în luna aprilie a acestui an de către Judecătoria Sector 3 prin sentinţa civilă nr. 4297 din 11.04.2018.
Prin Legea nr. 185/2018, inadvertenţele semnalate de autorităţile administraţiei publice au fost înlăturate, fiind prevăzute cu claritate toate documentele necesare notării sporadice a posesiei. Oare aceste modificări vor fi în măsură să schimbe atitudinea autorităţilor administraţiei publice locale şi vor face, aşadar, posibil pentru posesori să se bucure de dreptul pe care îl au de a-şi nota posesia în cartea funciară pentru dobândirea ulterioară a dreptului de proprietate?
Un articol semnat de Ramona Bădescu, Associate STOICA & Asociaţii