Noutăți legislative despre clădirile cu risc seismic
Așa cum am arătat într-un articol anterior, la data de 14 iulie 2022, în Monitorul Oficial a fost publicată Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor (,,Legea’’). Întrucât în forma sa inițială Legea a generat o serie de probleme în practică, de-a lungul timpului au existat mai multe discuții cu privire la modificarea acesteia. De la data intrării sale în vigoare, respectiv 29 iulie 2022, Legea nr. 212/2022 a suferit două modificări importante, prima fiind prin OG 6/2023 iar cea de-a doua prin Legea nr. 426/2023. Astfel, în cadrul prezentului articol urmează să prezentăm succint principalele modificări aduse Legii nr. 212/2022.
Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat. Am arătat în articolul anterior că, în forma sa inițială, Legea nr. 212/2022 reglementa Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat ce includea, la rândul său, două subprograme, respectiv un subprogram dedicat clădirilor aflate în proprietatea autorităților și instituțiilor publice și un subprogram dedicat clădirilor multietajate cu destinația principală de locuință.
Prin Legea nr. 426/2023, au fost aduse câteva modificări importante celor două subprograme, acestea purtând în prezent denumirea de ,,subprogramul proiectarea și execuția lucrărilor de intervenții pentru clădirile cu destinația principală de locuință’’ și ,,subprogramul proiectarea și execuția lucrărilor de intervenții pentru clădirile de interes și utilitate publică’’.
Clădirile eligibile pentru subprogramul proiectarea și execuția lucrărilor de intervenții pentru clădirile de interes și utilitate publică. Daca înainte de modificarea Legii nr. 212/2022, erau incluse în acest subprogram numai clădirile de interes și utilitate publică aflate în proprietatea autorităților și instituțiilor publice, în urma modificării Legii sunt eligibile a fi incluse în acest subprogram toate clădirile de interes și utilitate publică, indiferent dacă se află sau nu în proprietatea autorităților sau instituțiilor publice. Criteriile ce vor sta la baza selectării clădirilor ce urmează a fi incluse în subprogram sunt (i) clasa de importantă a clădirii, fiind incluse doar clădirile încadrate în clasele I şi II de importanță, respectiv (ii) valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectare la cutremur să fie mai mare sau egală cu 0,15 g. Cu privire la acest din urmă criteriu, Legea nr. 212/2022 a suferit o modificare, în sensul că vechea reglementare prevedea că sunt eligibile clădirile în cazul cărora valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectare la cutremur era mai mare sau egală cu 0,20 g.
Clădirile eligibile pentru subprogramul proiectarea și execuția lucrărilor de intervenții pentru clădirile cu destinația principală de locuință. Așa cum am explicat în articolul anterior, Legea nr. 212/2022, în forma sa inițială, prevedea că pentru a fi eligibile în acest din urmă subprogram, clădirile cu risc seismic trebuiau să îndeplinească o serie de condiții, respectiv (i) să prezinte un regim de înălțime de minimum P + 3 și minimum 10 apartamente și (ii) valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectarea la cutremur să fie mai mare sau egală cu 0,20 g.
Prin modificările aduse Legii nr. 212/2022, s-a renunțat la condiția ca imobilele eligibile pentru subprogramul ce vizează clădirile cu destinația principală de locuință să prezinte un regim de înălțime de minimum P+3 și minimum 10 apartamente. În plus, spre deosebire de reglementarea inițială, și în acest caz forma în vigoare a Legii prevede că sunt eligibile imobilele a căror valoare de vârf a accelerației terenului pentru proiectarea la cutremur este mai mare sau egală cu 0,15 g.
Interdicția de a înstrăina. Forma inițială a Legii nr. 212/2022 instituia pentru proprietarii sau deținătorii clădirilor ce au accesat Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat interdicția de a înstrăina, termenul fiind diferit în funcție de subprogramul accesat, respectiv (i) 25 de ani pentru spațiile cu destinația de locuință din clădirile incluse în program și (ii) 10 ani pentru spațiile cu altă destinație din clădirile incluse în program.
În urma modificării Legii nr. 212/2022, în cazul spațiilor cu destinația de locuință, a fost redus termenul inițial de la 25 de ani la5 ani de la data notării dreptului de creanță al unităților și sub-unităților administrativ – teritoriale în partea a III-a a Cărții Funciare a imobilelor incluse în program. În ceea ce privește spațiile cu altă destinație, termenul de 10 ani nu a suferit modificări.
În plus, este important de menționat că Legea prevede în continuare posibilitatea înstrăinării imobilelor incluse în program, sub rezerva rambursării integrale a sumelor alocare de la bugetul de stat, respectiv de la bugetele locale, calculate ca fiind cotă-parte din valoarea totală a investiției.
Creditele garantate de stat. O altă modificare importantă a Legii nr. 212/2022 este aceea că a fost introdusă posibilitatea ca asociațiile de proprietari sau proprietarii să poată aplica pentru obținerea de credite garantate de stat în vederea reabilitării seismice a clădirilor.
În acest caz, statul va garanta creditele de reabilitare seismică a clădirilor și va achita dobânda aferentă acestor credite prin instituția mandatată de Ministerul Finanțelor. În plus, de creditele garantate pot beneficia numai asociațiile de proprietari sau proprietarii care locuiesc în imobilele încadrate în clasele de risc seismic RsI și RsII.
Așadar, având în vedere modificării aduse Legii nr. 212/2022, asociațiile de proprietari sau proprietarii imobilelor vor avea fie posibilitatea de a aplica pentru credite garantate de stat în vederea reabilitării seismice a clădirilor eligibile, fie de a accesa Programul Național. În acest ultim caz, în măsura în care proprietarii vor respecta termenele instituite de lege privind interdicția de înstrăinare, nu vor rambursa niciun cost aferent reconsolidării iar în măsura în care doresc să înstrăineze imobilele înainte de împlinirea termenului în interiorul căruia înstrăinarea este interzisă, aceștia vor trebui să returneze costurile aferente reabilitării seismice.
Interdicția de amplasare a mijloacelor publicitare. O altă modificare a Legii nr. 212/2022 este aceea că a fost introdusă interdicția de a amplasa mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea în cazul clădirilor încadrate în clasa de risc seismic RsI prin raport de expertiză tehnică.
Acordul pentru accesarea Programului Național. Am arătat în articolul anterior căîn forma sa inițială, Legea nr. 212/2022 prevedea că includerea în subprogramul dedicat clădirilor cu destinația principală de locuință era posibilă numai cu acordul scris al tuturor proprietarilor (dacă nu a fost constituită o asociație de proprietari), respectiv hotărârea asociației de proprietari, adoptată însă cu acordul unanimității proprietarilor.
Întrucât această reglementare a generat probleme în practică, dat fiind faptul că refuzul unui singur proprietar de a accesa Programul național se răsfrângea asupra tuturor proprietarilor, Legea nr. 212/2022 a fost modificată. Astfel, noua reglementare prevede că pentru a accesa subprogramul dedicat clădirilor cu destinația principală de locuință este necesară obținerea hotărârii asociației de proprietari sau a hotărârilor tuturor asociațiilor de proprietari în cazul clădirilor în care există mai mult de o asociație de proprietari, hotărâri luate cu jumătate plus unu din numărul membrilor. Mai departe, Legea prevede că în cazul în care proprietarii nu sunt constituiți în asociații de proprietari, este suficient acordul scris al jumătate plus unu din numărul acestora.
Interdicția de a închiria sau ceda în comodat/folosință. Prin modificările aduse Legii nr. 212/2022, se interzice expres închirierea sau cedarea în comodat/folosință a spațiilor cu destinația de locuință din clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, începând cu data încadrării în clasa de risc seismic RsI și până la recepția la terminarea lucrărilor de intervenții realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice al clădirii existente.
De asemenea, se interzice organizarea și desfășurarea de activități permanente și/sau temporare în spațiile publice cu altă destinație decât cea de locuință și altele asemenea care implică aglomerări de persoane, începând cu data încadrării prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI a clădirii existente, până la recepția la terminarea lucrărilor de intervenții realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice.
O altă noutate este aceea că prin modificările aduse Legii nr. 212/2022, este definit termenul de ,,aglomerări de persoane’’ ca implicând prezența simultană a cel puțin 50 de persoane într-o încăpere, respectiv 25 de persoane în cazul clădirilor având destinația de lăcaș de cult, fiecăreia dintre acestea revenindu-i o arie de pardoseală mai mică de 4 m2
În final, astfel cum s-a propus prin proiectul de lege inițiat de Guvern la care am făcut referire în articolul anterior, contractele vizând organizarea și desfășurarea activităților menționate mai sus, precum și contractele de închiriere, cedarea în comodat sau folosință a spațiilor cu destinația de locuință, aflate în derulare la data încadrării clădirii, prin raport de expertiză tehnică, în clasa de risc seismic RsI, încetează de drept la 30 de zile de la data încadrării.
În concluzie, Legea nr. 212/2022 a suferit o serie de modificări importante de-a lungul timpului, prin aceste modificări urmărindu-se în principal relaxarea condițiilor de accesare a Programului național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat.
Un articol semnat de Daniel Aragea, Partner – daragea@stoica-asociatii.ro – și de Andreea Gurică, Associate –agurica@stroica-asociatii.ro – STOICA & ASOCIAȚII