Să cumpăr acum o locuință sau să aștept să scadă prețurile? La ce să ne uităm atunci când vrem să cumpărăm casa

Mulți români care caută să-și cumpere un apartament ezită își pună în aplicare planul de achiziție, așteptând fie scăderi ale dobânzilor la creditele bancare, fie o scădere a pieței imobiliare care să ducă la ieftinirea locuințelor.

Piaţa finanţărilor ipotecare noi în lei a crescut în prima jumătate a anului, potrivit datelor Băncii Naționale, dar bună parte din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt refinanţări/rescadenţări ale unor împrumuturi anterioare.

„Cred că am tot auzit în ultimii 10 ani oameni care spuneau vai, se prăbușește piața imobiliară…. E destul de ușor de văzut dacă mai e loc de creștere sau nu : se ia în calcul indicele de accesibilitate a locuințelor ( Housing Affordability Index – HAI ) care măsoară numărul de ani de muncă necesari unei persoane dintr-o anumită țară sau regiune pentru a-și cumpăra locuința”, explică Ciprian Dascălu, economistul-șef al BCR.

 „Ca idee, Bucureștiul e pe la 6,5 ani. Clujul pe la 11 ani… Înainte de criza din 2008, de acea prăbușire a prețurilor la imobiliare, eram undeva la 22-23 de ani. Ca să vă faceți așa o idee față de alte țări, cred că prin China îți ia vreo 40 de ani să-ți iei o casă, iar Centrul Europei e pe la 14 ani de muncă necesari pentru a achiziționa o locuință. Deci, la noi încă par destul de ieftine”, explică Dascălu.

El mai precizează că în România, prețurile la imobiliare au crescut mai lent, iar salariile au crescut mult mai rapid. „Și din această perspectivă, dacă ne uităm la prețul locuințelor, putem considera că la noi încă sunt ieftine”, mai arată economistul-șef din BCR.

În ceea ce privește timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere (55 mp), fără a lua în calcul cheltuielile de subzistență sau economisirea și fără sprijin financiar de la bănci, cel mai ridicat nivel al indicatorului este înregistrat în județul Cluj, unde sunt necesari aproximativ 11 ani pentru achiziția unei locuințe.

Acestea sunt concluziile unui capitol din Raportul de Stabilitate publicat de Banca Națională, care arată cum se poziționează România pe piața imobiliară comparativ cu țările din jur.

• Pentru achiziția unei locuințe de 55 mp fără a contracta un credit imobiliar sunt necesari aproximativ 12 ani în Viena, aproape 18 ani în Praga și în jur de 15 ani în Budapesta și Varșovia, mai arată datele BNR.

În contrast, în județe precum Giurgiu, indicatorul nu depășește valoarea de șase ani.

Tendințe de preț

Analiștii cu care HotNews.ro a discutat estimează că prețurile locuințelor vor rămâne pe o traiectorie ascendentă din cauza cererii constante și a stocurilor de locuințe limitate. Piața actuală este caracterizată de scăderea ofertei de locuințe noi

Prețurile locuințelor  variază semnificativ în funcție de regiune. În timp ce unele zone pot înregistra creșteri de preț, altele ar putea înregistra stagnare sau scăderi minore. Condițiile pieței locale, inclusiv dinamica cererii și ofertei, joacă un rol crucial în stabilirea prețului.

La ce să acordați atenție

Monitorizați disponibilitatea caselor din zona dorită. Un stoc scăzut de locuințe duce de obicei la prețuri mai mari, în timp ce o creștere a locuințelor disponibile poate crea condiții mai favorabile pentru cumpărători.

  Activitatea din piață : urmăriți cât de repede se vând casele. O piață în mișcare rapidă poate indica o cerere puternică, ceea ce poate duce la creșterea prețurilor.

 Ratele dobânzilor : urmăriți fluctuațiile ratelor ipotecare. Dobânzi mai mici pot încuraja mai mulți cumpărători să intre pe piață, ceea ce poate crește concurența și, în consecință, prețurile.

 Indicatori economici : Acordați atenție condițiilor economice mai generale, cum ar fi ratele de ocupare a forței de muncă, șomajul, salariile și inflația, deoarece acestea pot influența încrederea cumpărătorilor și puterea lor de cumpărare.

 Reputația dezvoltatorului : dacă luați în considerare construcții noi, cercetați istoricul dezvoltatorilor. Proiectele realizate de dezvoltatori reputați au mai multe șanse să fie finalizate la timp și la standardele promise, ceea ce va afecta valoarea investiției dvs.

Cea mai puțin accesibilă țară europeană este Cehia

România a devenit mai accesibilă decât acum un an. Dacă în 2022 un român avea nevoie de 6,3 salarii medii brute anuale la nivel național pentru achiziționarea unei noi locuințe de 70 mp, în 2023 media a scăzut la 5,9 salarii anuale ceea ce plasează țara noastră pe locul patru în topul accesibilității, după Danemarca (4,7 salarii brute anuale), Norvegia (4,8 salarii brute anuale) și Italia (5,3 salarii brute anuale). Cea mai puțin accesibilă țară europeană este Cehia, cu 13,3 salarii anuale brute necesare pentru cumpărarea unei locuințe noi, urmată de Slovacia (12,7 salarii anuale brute), arată Raportul Property Index 2024 al Deloitte

Asociația Analiștilor Financiar-Bancari din România a făcut și ea un sondaj în rândul membrilor săi în luna august, cu privire la prețurile proprietăților rezidențiale. Cea mai mare parte dintre participanți anticipează o stagnare în următoarele 12 luni în timp ce 29% anticipează o scădere. De asemenea 41% dintre participanți consideră că prețurile actuale sunt corect evaluate, iar 59% că sunt supraevaluate.

Un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în București

Probleme persistente pe piața imobiliară rezidențială din România sunt reprezentate de disparitățile în plan regional în ceea ce privește cererea și oferta de bunuri imobiliare și de gradul redus de incluziune și intermediere financiară în regiunile mai puțin dezvoltate ale țării. Aceaste probleme urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor.

Un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în București. Încă aproximativ 28 la sută din tranzacții se concentrează în principalele centre regionale din țară, respectiv: Cluj, Brașov, Timiș, Constanța și Iași.

În București și Timișoara activele imobiliare rezidențiale sunt subevaluate, în timp ce în Cluj-Napoca și Brașov, sunt supraevaluate, iar în Constanța sunt corect evaluate, arată Banca Centrală.

Costurile de tranzacționare sunt moderate în România și se află între 4,4-10,2 la sută pentru cumpărător

Cel mai redus număr al tranzacțiilor se constată în județele Giurgiu, Teleorman, Covasna, Olt sau Sălaj (sub 0,6 la sută din numărul tranzacțiilor au loc în fiecare dintre aceste județe). O proporție importantă din tranzacțiile de unități individuale sunt finanțate prin credit bancar (circa 38 la sută).

Costurile de tranzacționare sunt moderate în România și se află între 4,4-10,2 la sută pentru cumpărător și includ: taxa de timbru, taxele notariale și taxa de înregistrare și între 3 la sută și 6 la sută pentru vânzător.

Cele mai mari costuri de tranzacționare sunt înregistrate în Franța, Malta sau Belgia, însă în Bulgaria, Cehia sau Polonia costurile de tranzacționare a bunurilor imobiliare sunt inferioare celor consemnate în România.