Vestea proastă pentru tineri: tot mai puține locuințe sunt date în folosință. De câte locuințe are nevoie România?

Lipsa locuințelor la prețuri accesibile este o problemă comună în toată Europa, nu numai în România. Miercuri, Statistica a publicat numărul de locuințe date în folosință în prima jumătate a anului: circa 26.000, mai puține cu aproximativ 6.000 față de prima jumătate din 2023.

În România s-au construit anul trecut circa 70.900 de locuințe, ducând la aproape 10 milioane numărul total al locuințelor, potrivit datelor transmise de Institutul Național de Statistică. Asta, pe fondul unei populații în plin proces de îmbătrânire și contracție demografică.

Tot potrivit Statisticii, România are circa 8 milioane de familii, dar există, de asemenea, circa 1,5 milioane locuințe neocupate (16,4% din numărul total de unități de locuit convenționale).

• Raportul „Starea locuințelor în Europa”- ediția 2023 poate fi consultat aici

Când vor să estimeze care e deficitul de locuințe, experții se uită la mai mulți indicatori:

• Vârsta la care copiii își permit să-și ia prima locuință sau să se mute în chirie, măsurată prin vârsta la care copiii părăsesc casa părintească

• Spațiul de locuit per persoană (sau rata supra-aglomerării locuinței)

• Accesibilitatea locuinței: se referă la capacitatea gospodăriilor de a face față costurilor locuinței, care reprezintă adesea cea mai mare parte a cheltuielilor. Acest lucru este adesea evaluat luând în considerare prețurile medii ale locuințelor sau chiriile în comparație cu venitul mediu al gospodăriei ; și rata de suprasolicitare a costurilor cu locuința , care măsoară procentul din populație care trăiește în gospodării în care costurile totale ale locuinței reprezintă mai mult de 40 % din venitul disponibil, inclusiv utilitățile.

• Estimări ale evoluției populației

• Rata locuințelor nou construite

Piețele de locuințe din Europa sunt fundamental diferite și dificil de comparat, existând diferențe consistente între politicile fiscale și oferta de locuințe sociale.

Implicațiile deficitului de locuințe

Majoritatea piețelor imobiliare europene trebuie să facă față penuriei de locuințe. Această penurie are o mare legătură cu dezvoltarea economică, întrucât deficitul de locuințe limitează mobilitatea (națională) a forței de muncă. Dacă tinerii și nou-veniții dintr-o regiune au probleme în a găsi un loc decent și ieftin pentru a trăi, ei vor alege să caute în altă parte, limitând potențialul de creștere al regiunii, arată un studiu al ING.

Prin urmare, multe țări încearcă să sporească oferta de case noi. De exemplu, guvernul german și-a stabilit un obiectiv de a construi 400.000 de case pe an, iar guvernul olandez își propune să construiască 100.000 de case noi în fiecare an. Cu toate acestea, guvernele își ratează adesea obiectivele din motive ciclice (cum ar fi creșterea ratelor dobânzilor și costurile mai mari ale clădirilor) și din motive structurale (cum ar fi procedurile de construcție prelungite și/sau lipsa de terenuri adecvate pentru construcție).

Vârsta la care copiii părăsesc casa părintească

Tinerii sunt cei mai afectați de lipsa caselor. Aceasta înseamnă că ei sunt obligați să stea în casa părinților mai mult decât și-ar dori. Vârsta la care tinerii părăsesc casa părinților este un bun indiciu cu privire la cât de dificil este pentru ei să intre pe piața imobiliară.

Croații, slovacii, grecii, spaniolii și italienii părăsesc locuința părinților la vârstele cele mai înaintate. La polul opus sunt locuitorii statelor nordice.

Desigur, s-ar putea întâmpla și ca plecatul din casa părinților să fie legat de circumstanțe economice (de exemplu, șomaj ridicat al tinerilor sau politici defectuoase de integrare a acestora pe piața muncii), cultură și preferințele personale.

Tinerii suedezi, între timp, părăsesc casa părinților, în medie, cu peste 10 ani mai devreme. De asemenea, în Țările de Jos, Franța și Germania tinerii pleacă de la părinți mai devreme decât alți europeni. Deși deficitul de locuințe este ridicat în aceste țări, tinerii au mai puține dificultăți în a-și găsi propriul drum în viață.

Spatiul de locuit per persoană

Un al doilea indicator pentru măsurarea deficitului de locuințe este spațiul mediu de locuit. A trăi cu mulți oameni într-o casă și a nu avea spațiu suficient de locuit ar putea fi considerat impropriu pentru unii oameni.

Prin urmare, metri pătrați disponibili de spațiu de locuit și numărul de camere disponibile de persoană sunt importante. În această analiză, folosim măsurarea numărului mediu de camere disponibile per persoană din două motive: aceste date sunt mai bine înregistrate și presupunem că oamenii preferă să locuiască într-o cameră privată mai mică în loc să împartă o cameră mai mare cu un coleg de cameră.

Cele mai ridicate niveluri ale camerelor/locuitor sunt în Malta și Luxemburg; cele mai mici în Polonia, Croația și România.

Accesibilitatea locuinței

Prețurile locuințelor și cel al chiriilor spun multe despre deficitul de case. Prețurile cresc atunci când oferta este limitată și cererea este ridicată. Cu toate acestea, doar compararea prețurilor caselor între țări nu spune întreaga poveste. Există multe circumstanțe locale care influențează nivelul prețurilor, deoarece veniturile disponibile și reglementările privind impozitul pe locuințe diferă.

Gospodăriile germane și, într-o măsură mai mică, suedeze și olandeze sunt cele mai proaste opțiuni când vine vorba de costurile locuințelor. O gospodărie medie din aceste țări plătește mai mult de 13% din venitul disponibil pe costurile cu locuința. Acest lucru face ca povara locuințelor să fie relativ mare. O citire mai atentă a cifrelor arată că, în Germania, povara costului locuinței este împărțită relativ în mod egal între proprietari și chiriași. În Țările de Jos, există diferențe uriașe. Proprietarul olandez plătește mai puțin de 5% din venitul disponibil pentru costurile de trai (datorită unei deduceri generoase de impozit pe rata ipotecară), în timp ce chiriașul mediu (în special pe piața liberalizată) plătește mai mult de 40% din venitul său disponibil pentru locuință.

Evoluții ale populației

Până acum am discutat doar despre chestiuni sau indicatori economici. Dar la fel de importanți sunt cei demografici. Evoluția numărului de locuitori vor afecta și deficitul/excedentul de locuințe. O populație în creștere va pune mai multă presiune pe piața imobiliară, ceea ce nu e cazul României.

Sunt doar câteva țări europene care înregistrează pe proiecții o creștere de populație. România va avea însă una dintre cele mai accentuate scăderi ale populației și pe termen lung. Dacă ne uităm la fiecare 10 ani, România cam pierde 1.000.000 de locuitori, spune Ionuț Dumitru.

Arătăm destul de rău – suntem printre țările europene care vor înregistra cel mai puternic declin demografic.

„Partea mai proastă este că acest declin foarte accentuat din anii următori va avea loc în zona populației active. E un șoc foarte puternic acesta al ieșirii la pensie a decrețeilor care ies din zona asta de 15-64 de ani și vedem că în perioada respectivă sunt proiectate scăderi consistente de populație activă”, consideră economistul român.

Proiecțiile privind populația arată că Irlanda și Suedia au cea mai mare creștere estimată a populației. În ambele țări, numărul locuitorilor este de așteptat să crească cu peste 10% în următoarele două decenii.

La celălalt capăt al spectrului, găsim Polonia și Italia cu o scădere așteptată a numărului de rezidenți. Motivul principal este că se confruntă cu rate de fertilitate mai scăzute. În plus, migrația netă a Poloniei este probabil să fie negativă, deoarece recentul aflux de refugiați ucraineni este de așteptat să se inverseze treptat în următorii ani.

Polonia a adăugat cel mai mare procent de locuințe noi la stocul ultimului deceniu. În perioada 2020-2022, stocul de locuințe polonez a crescut cu aproape 1,5% anual. Austria și Suedia au prezentat, de asemenea, rate anuale ridicate de locuințe noi.

La celălalt capăt al clasamentului găsim țările sud-europene, Italia și Spania, unde locuințele noi reprezintă sub 0,3% din stocul de locuințe. Acest lucru s-ar putea datora mai multor probleme, printre care proceduri lungi de autorizare sau problme de finanțare.

În România, rata locuințelor noi în total stoc de locuințe e printre cele mai mici din Europa: 0,7% de câțiva ani încoace

Germania, Italia și Țările de Jos prezintă niveluri mai ridicate de deficit de locuințe în multe dintre criteriile pe care le-am folosit. De exemplu, în Italia, tinerii au dificultăți enorme în a-și găsi propriul drum în viață, iar italienii stau mai înghesuiți. Cu toate acestea, accesibilitatea costurilor totale privind locuința în Italia este una dintre cele mai bune (în termeni relativi vorbind). În schimb, în ​​Țările de Jos și Germania, accesibilitatea este problematică, iar densitatea populației este mare, ceea ce face ca extinderea stocului de locuințe să fie mai dificilă.