Intrarea în legalitate a construcțiilor nelegale – un act de clemență al autoritățiilor, cu o sferă de aplicare limitată?

În cazul nerespectării normelor privind autorizația de construire, după modificările legislative intervenite la începutul anului 2020, intrarea în legalitate se poate realiza în funcție de situația în care se regăsește constructorul la momentul constatării: în timpul perioadei de aplicare a sancțiunii contravenționale, respectiv după prescripția acesteia.

Ipoteza 1: Cum poți obține autorizația de intrare în legalitate, în faza de aplicare a sancțiunii contravenționale (deci în interiorul termenului de 3 ani de prescripție a răspunderii contravenționale)?

Art. 28 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții vizează ipoteza în care Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) constată săvârșirea unei contravenții (de ex, au fost efectuate lucrări fără de autorizație de construire), iar procesul-verbal stabilește menținerea construcțiilor realizate fără autorizație și acordă un termen pentru obținerea unei autorizații de intrare în legalitate. După acest moment, contravenientul va depune documentația aferentă la autoritatea competentă să emită autorizația de intrare în legalitate (primarul sau președintele consilului județean, după caz).

În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu.

În practica judiciară, instanțele au reținut că: „măsura complementară prevăzută de art. 28 din Legea nr. 50/1990, constă în intrarea în legalitate, care poate fi efectuată în următoarele modalități: 1. dacă lucrările au fost efectuate fără autorizație de construire, prin obținerea unei autorizații de construire dacă construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, sau 2. desființare a construcției, dacă nu se poate obține autorizația de construire. Apoi, obținerea unei autorizații de construire presupune parcurgerea mai multor etape, începând cu obținerea certificatului de urbanism în vederea intrării în legalitate, întocmirea unor documentații tehnice, obținerea unor avize etc.” (Decizia civilă Nr. 1459/2020 – Tribunalul Cluj).

Drept urmare, autoritatea competentă va putea refuza emiterea autorizației de intrare în legalitate dacă respectiva construcție nu îndeplinește condițiile din documentațiile urbanistice existente (spre exemplu, dacă nu sunt respectate normele privind înălțimea maximă stabilită prin PUZ).

Dacă acea construcția nu respectă indicatorii urbanistici, autoritatea emitentă poate dispune desființarea construcției, iar împotriva acestei măsuri, contravenientul poate formula plângere contravențională pe temeiul OUG nr. 2/2001. Apreciem că în cazul admiterii unei plângeri împotriva măsurii desființării construcției, instanța ar trebui să poată dispune inclusiv prin hotărâre menținerea construcției și intrarea în legalitate.

O altă limitare pentru obținerea autorizației de intrare în legalitate rezultă din art. 561 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului care stabilește că nu pot fi inițiate documentații de urbanism pentru intrarea în legalitate. Astfel, intrarea în legalitate nu se poate realiza, spre exemplu, prin obținerea unui PUZ sau a unui PUD nou care să deroge de la indicatorii urbanistici existenți pentru zona de amplasament respectivă.

Ipoteza nr. 2: Cum poți intra în legalitate prin intabularea în cartea funciară a construcției realizate fără autorizație de construire (după expirarea termenului de aplicare a sancțiunii contravenționale)

Pentru intrarea în legalitate, proprietarul construcției mai poate beneficia de prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 care presupune îndeplinirea cumulativă a două condiții:

a. împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale care se scurge de la data terminării în fapt a construcției potrivit Deciziei RIL nr. 16/20.07.2020;

b. obținerea unei documentații tehnice favorabile ce include: (i) o expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și (ii) o documentație cadastrală.

Art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 pare să vizeze doar intabularea construcțiilor realizate fără autorizație de construire, nu și a celor executate cu nerespectarea autorizației de construire și care nu pot fi, din acest motiv, recepționate, deși o astfel de interpretare ridică semnificative rezerve față de spiritul reglementării.

De asemenea, analizând cele două ipoteze descrise mai sus, se naște întrebarea firească: Poate proprietarul construcției să obțină intrarea în legalitate, dacă a expirat termenul de aplicare a sancțiunii contravenționale și construcția este înscrisă în cartea funciară? Aparent, art. 28 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 permite emiterea autorizației de intrare în legalitate, doar în ipoteza constatării contravenției în termenul de prescripție de 3 ani.

Cu toate acestea, în opinia noastră, ar trebui să i se permită proprietarului construcției să solicite emiterea autorizației de intrare în legalitate și după împlinirea termenului de prescripție de 3 ani. Fără o mențiune expresă în acest sens în lege, este discutabil dacă autoritatea va emite o astfel de autorizație și cum se vor desfășura lucrurile din punct de vedere practic, având în vedere că nu va exista un proces verbal de constatare a contravenției.

În concluzie, intrarea în legalitate s-a dorit a fi un act de clemență din partea legiuitorului pentru rezolvarea problemei construcțiilor neconforme, având ca scop securitatea circuitului civil. Cu toate acestea, pentru ca acest deziderat să fie atins, ar fi utilă simplificarea procedurilor și clarificarea textelor legale aplicabile.​

Un articol semnat de Traian Briciu, Founding Partner și Andreea Păcăleanu, Senior Associate, PBC Attorneys-at-Law