​Aspecte practice privind suprapunerile imobiliare

Piata imobiliara din Romania reprezinta in continuare o oportunitate pentru investitorii interesati de dezvoltarea unor proiecte majore, atat datorita pretului scazut al terenului comparativ cu restul tarilor membre ale Uniunii Europene cat si datorita posibilitatii de a achizitiona un numar considerabil de suprafete de teren in vederea comasarii si dezvoltarii lor ulterioare.

Cu toate acestea, aspecte precum existenta unor cereri de revendicare a suprafetelor de teren detinute sau a unor vicii ce afecteaza titlul de proprietate, cat si lipsa unor indicatori privind dezvoltarea urbanistica sau existenta unor suprapuneri se dovedesc a fi in prac-tica probleme ce impiedica dezvoltarea normala a unui proiect.

Ne vom ocupa in cele ce urmeaza de problema existentei unor suprapuneri ale suprafetelor de teren apartinand unor proprietari diferiti, respectiv vom analiza ce determina suprapunerile si ce se poate face in caz de suprapunere. Tema prezinta importanta intrucat existenta unor suprapuneri poate impiedica obtinerea autorizatiei de construire sau instrainarea imobilului.

Cauzele ce determina suprapuneri ale unor imobile

Suprapunerile imobiliare au in practica multiple cauze. Cu titlu exemplificativ, vom prezenta in continuare cateva dintre aceste cauze insotite de o scurta descriere:

a) Modificari ale amplasamentului si limitelor imobilelor

Legislatia ce reglementeaza restituirea imobilelor preluate abuziv de Statul Roman in perioada comunista stabileste ca retrocedarea terenurilor trebuie sa se faca pe vechiul amplasament, sub sanctiunea nulitatii. In practica insa, acest lucru nu este intotdeauna posibil dat fiind ca amplasamentul si limitele imobilului ce trebuie restituit sunt diferite la momentul restituirii fata de momentul dobandirii. De asemenea, la aceasta se adauga vechimea actelor de proprietate, eventualele transferuri de proprietate ce au operat succesiv in timp precum si faptul ca in multe cazuri, limitele de proprietate ale imobilelor au suferit modificari ca urmare a desfiintarii si/sau extinderii unor artere/strazi sau altor modificari ale structurii topografice a localitatilor;

b) Masuratori efectuate in sistem local de coordonate

La nivel national exista un numar considerabil de imobile care au documentatii cadastrale avizate si receptionate de catre oficiile de cadastru si publicitate imobiliara („oficii/oficiu”) competente in baza masuratorilor efectuate in sistem local de coordonate, folosind planurile parcelare si registrele existente furnizate de catre autoritatile locale, care insa in multe cazuri sunt neactualizate sau chiar neconforme cu situatia reala din teritoriu.

c) Erori in avizarea documentatiilor sau in stabilirea coordonatelor

Exista documentatii cadastrale avizate in mod eronat sau coordonate ale imobilului determinate eronat ce au condus la erori cu privire la limitele de proprietate. Precizam ca, referitor la cel din urma caz, desi stabilirea unor coordonate in sistem de proiectie Stereografic 1970 reduce considerabil riscul aparitiei unor erori, acest sistem nu este infailibil, astfel incat, in cazul in care prima inscriere a unui imobil (parte a unei parcele de teren neinscrise) nu corespunde realitatii, inscrierile ulterioare ale imobilelor invecinate vor fi afectate de aceasta eroare, intrucat acestea sunt conditionate de coordonatele si limitele determinate pentru primul imobil inscris;

d) Lipsa definitivarii cadastrului la nivel national si a implementarii Sistemului E-Terra

Inca nu au fost definitivate lucrarile de cadastru la nivel national si exista in continuare oficii care nu au implementat sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara (Sistemul E-Terra) ce permite evidentierea geometriei unui imobil, aspect extrem de util in identificarea suprapunerilor imobiliare.

Reglementari care vizeaza suprapunerile

Potrivit Regulamentului privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 („Regulamentul„), suprapunerile cu privire la imobile pot fi virtuale sau reale.

Suprapunerea virtuala este de regula generata de erori de masurare si prelucrare a datelor, conform art. 27. alin. (1) lit. a) al Regulamentului. In general, solutionarea suprapunerii virtuale a imobilului se face prin repozitionare in plan, astfel:

• daca repozitionarea nu afecteaza mai mult de 2% din suprafata imobilului, procedura se realizeaza din oficiu, fara acordul proprietarului, de catre consilierul de cadastru in baza unui referat de constatare aprobat de seful de cadastru. Aceste prevederi se aplica in cazul in care imobilul este imprejmuit si/sau exista plan parcelar receptionat;
• daca operatiunea de repozitionare presupune modificarea geometriei si diminuarea suprafetei cu un procent mai mare de 2%, acordul proprietarului devine obligatoriu, iar documentatia cadastrala trebuie refacuta.

Prin repozitionarea se intelege operatiunea de modificare a coordonatelor imobilului pozitionat gresit in planul cadastral, prin rotatie, translatie, modificarea geometriei ante-rior receptionate si/sau modificarea suprafetei imobilului.

Pe de alta parte, suprapunerea reala (efectiva in teren) se datoreaza existentei mai multor acte juridice diferite pentru acelasi amplasament, identificarii diferite a limitei comune sau lipsei materializarii limitei la momentul identificarii.

Trebuie mentionat ca solutionarea unei suprapuneri reale se realizeaza pe cale amiabila prin documentatii cadastrale sau de catre instantele de judecata, orice neintelegere pri-vind identificarea si masurarea parcelelor de teren, precum si cele privind proprietarii acestora, fiind solutionate de catre instantele judecatoresti.

Intrebarea pe care si-o pune orice proprietar este daca existenta unei suprapuneri impiedica instrainarea imobilului. In acest sens, Regulamentul prevede posibilitatea instrainarii zonei de imobil neafectata de suprapunere, aceasta fiind posibila insa numai pe baza unei declaratii autentice emise de catre titularul dreptului de proprietate si in urma intocmirii unor documentatii cadastrale distincte pentru fiecare lot. In acest caz, lotul neafectat de suprapunere va fi inscris in cartea funciara, insa cel afectat va fi respins.

Trebuie mentionat, cu titlu de noutate, ca potrivit art. 915 al Noului Cod Civil („NCC”), a fost introdusa raspunderea pentru tinerea defectuoasa a cartii funciare. Astfel, conform primului alineat al articolului mai sus mentionat „cel prejudiciat printr-o fapta savarsita, chiar din culpa, in pastrarea si administrarea cartii funciare va putea cere obligarea, in solidar, la plata de despagubiri a oficiului teritorial de cadastru si publicitate imobiliara de la locul situarii imobilului si a persoanei raspunzatoare de prejudiciul astfel cauzat, daca prejudiciul nu a putut fi inlaturat, in tot sau in parte, prin exercitarea actiunilor si cailor de atac prevazute de lege”.

Aceasta raspundere apare ca o veritabila raspundere civila delictuala avand caracter solidar, cel prejudiciat fiind indreptatit sa actioneze, conform optiunii sale, impotriva oficiului competent sau a functionarului raspunzator de producerea prejudiciului. Potrivit doctrinei (Flavius Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constatinovici, Ioan Macovei – Noul Cod Civil. Co-mentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, 2012, p. 734), pentru a putea fi angajata raspunderea oficiului sau a functionarului public vinovat, trebuie intrunite toate conditiile raspunderii civile delictuale, inclusiv existenta unui prejudiciu cert. Astfel, in cazul in care efectele faptei ce a produs prejudiciul au fost inlaturate pe calea unor actiuni judecatoresti, nu mai exista un temei legal pentru promovarea unei actiuni in despagubire, in-trucat lipseste prejudiciul.

Potrivit celui de-al doilea alineat al art. 915 NCC, dreptul la actiune se prescrie in termen de un an, calculat din ziua in care cel prejudiciat a cunoscut faptul pagubitor, dar nu mai tarziu de 3 ani de la data cand s-a savarsit fapta cauzatoare de prejudiciu.

Noutatea adusa de legiuitor se dovedeste a fi salutara, intrucat, potrivit Deciziei nr. 72 din 15.10.2007 pronuntata de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie in dosarul nr. 42/2007, „in cauzele ce au ca obiect plangerile privind cartea funciara intemeiate pe dis-pozitiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 [actualul art. 31], republicata, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva„, lucru ce a produs in practica efecte injuste intrucat oficiile nu puteau fi facute raspunzatoare pentru erorile provocate – din neglijenta sau chiar rea-credinta – cu ocazia efectuarii inscrierilor in cartea funciara.

Concluzii

In lumina celor prezentate anterior, este important ca eventualele suprapuneri imobiliare care afecteaza o proprietate sa fie identificate si solutionate. Dupa cum am vazut, solutia depinde de tipul suprapunerii.

Astfel, suprapunerile imobiliare virtuale de mici dimensiuni pot fi solutionate de catre oficiul competent, din oficiu, fara a fi necesar acordul proprietarului imobilului.

Cu toate acestea, in cazul in care suprapunerea virtuala afecteaza o suprafata de teren mai mare (i.e. peste 2% din suprafata imobilului inscris), este necesar acordul proprietarului. De asemenea, acordul proprietarului este necesar si in cazul unei suprapuneri reale.

In masura in care acordul proprietarului nu poate fi obtinut (aspect des intalnit in practica), suprapunerea – indiferent de tipul acesteia – va fi solutionata de catre instanta de judecata competenta.

Cu privire la raspunderea pentru tinerea defectuoasa a cartii funciare, ramane de urmarit felul in care instantele judecatoresti vor aplica aceasta dispozitie legala, avand in vedere faptul ca ea este conditionata mai intai de parcurgerea cailor de atac si exercitarea actiunilor legale in vederea inlaturarii prejudiciului, si numai in masura in care prejudiciul nu este inlaturat, poate fi angajata raspunderea oficiului competent sau a persoanei raspunzatoare.