Lazar O. Gabor: „Dupa aderarea la UE preturile imobiliare din Ungaria au scazut”

Proprietar al unei agentii imobiliare din Cluj-Napoca si agent cu experienta atat in Romania cat si in Ungaria, Lazar Gabor vorbeste despre evolutia pietei imobiliare din Ungaria integrata in UE: scaderea preturilor, apartamente de 38 de mii de euro, o cincime din totalul de apartamente ce inca asteapta cumparatori si nu in ultimul rand despre comisioanele si etica agentilor maghiari.

Hotnews.ro: Spuneti-ne cateva cuvinte despre evolutia pietei imobiliare din Ungaria(in ultimii 5 ani) si ce se asteapta in viitorul apropiat?

Lazar Gabor: Inainte cu doi ani de data aderarii Ungariei la UE, trendul crescator al preturilor a avut a pondere destul de mare, generata de cererea populatiei si de unele speculatii.

Au influentat cresterea preturilor si valul de straini care au sosit pe doua fronturi: cel al firmelor de constructii din Israel, Irlanda, Germania si cel al investitorilor din Anglia, Irlanda, Spania.

In urmatorul an dupa aderare (dupa 1 mai 2004 -n.r), preturile au inceput sa scada sau sa stagneze. Constructorii, developerii pietei au incercat si incearca sa vanda si in clipa de fata imobilele nou construite la acelasi pret ca si acum 2-3 ani, adica 1000-1200 euro/mp in care introduc unele bonusuri: bucatarie complet dotata, dormitor mobilat, aer conditionat etc.

Si cu toate acestea, in clipa de fata exista cca 20% din apartamentele nou construite care stau goale fara a fi vandute.

Hotnews.ro: Exista o lege clara in Ungaria care sa reglementeze tranzactiile pe piata imobiliara?

L.G.: Din pacate nu. Aceasta este insa in formare acum si in scurt timp se pare ca va fi supusa votului parlamentar.

Hotnews.ro: Care sunt comisioanele practicate

L.G.: Pentru cetatenii din Ungaria este o mirare ca se percepe comision de la cumparator. Acest comision variaza intre 3 si 5% de la vanzator. Sincer sa fiu, cred ca este mai sanatos sa fie perceput din ambele parti.

Cetatenii din Ungaria au constiinta platii unui comision catre agentie. Considera normal sa plateasca un comision agentiei si nu incerca sa ocoleasca un birou imobiliar prin fel si fel de trucuri pe care le simt pe pielea mea in Romania destul de des.

Hotnews.ro: Care sunt taxele notariale in Ungaria la vanzarea sau cumpararea unui imobil/teren?

L.G.: Tranzactiile imobiliare in Ungaria se fac prin avocat. Ele reprezinta cca 3% din valoarea declarata a vanzarii imobilului.

In cazul cumparatorului, oricare tranzactie are la baza o taxa de 2% din valoarea imobilului pana in suma de 4 milioane de forinti (cca 15.300 euro) si ce este peste aceasta valoare se plateste 6% pe diferenta ce apare.

In cazul in care cumparatorul si-a vandut o proprietate in ultimul an si din banii aceia isi cumpara o alta proprietate, atunci se plateste taxa de mai sus rezultata din diferenta celor doua imobile. Indiferent daca imobilul nou cumparat este mai scump sau mai ieftin (diferenta negativa), se taxeaza diferenta dintre ele.

In cazul vanzatorului se plateste o taxa de 20% din valoarea imobilului. Exista o grila esalonata a acestei taxe, care este facuta pe o perioda de 15 ani in care se micsoreaza taxa de platit, ca in final in cazul ca se vinde peste 15 ani proprietatea cumparata, aceasta este

exceptata de acesta taxa platibila statului.

Taxa platita avocatului este intre 1 si 3 procente din valoarea declarata

a vanzarii imobilului.

Hotnews.ro: Ati afirmat ca preturile in Romania sunt facute pe baze speculative? Argumentati acest lucru.

L.G.: Citesc regulat articolele care apar pe internet despre piata imobiliara din Romania. Acum 3-4 poate 5 luni de zile, am citit un articol in care un coleg a declarat ca cel putin 80% din tranzactiile imobiliare cu terenuri efectuate anul trecut aveau scop speculativ, si abia cca 5-8% dintre ele s-au finalizat cu constructia unei case pe ele.

Un alt argument decisiv in acest sens il reprezinta activitatea pe care o desfasora firma mea la intermedierea imobilelor si a terenurilor. Datele, statisticile interne ale firmei arata acest lucru foarte clar. S-au cumparat (si se cumpara in continuare) terenuri “cu scop de investitie” pentru a fi vandute peste 1-2, maximum trei ani.

Hotnews.ro: Credeti ca preturile la imobile vor scadea? Daca da, de ce?

L.G.: Trebuie sa facem distinctie despre ce imobile vorbim:

a) imobilele vechi sau noi din centrele oraselor mari, care prezinta caracter economic, spatii comerciale sau locuinte care mai pot fi transformate in spatii comerciale vor avea un trend crescator in privinta preturilor.

Acest lucru va tine pana vor aparea destule malluri sau centre comerciale in sau la marginea oraselor ca sa fie intr-adevar o concurenta intre cele care exista si cele nou construite;

b) cladirile vechi interbelice, sau vile vechi cu caracter istoric vor prezenta in continuare un interes pentru investitori, sedii de firme la care nu exista motiv sa scada preturile doar daca sunt in stare deplorabila;

c) locuintele, blocurile mai vechi de 30-40 de ani nu confera un confort adecvat populatiei (izolatie, mp oferiti etc) , de aceea nu vor putea concura cu locuintele nou construite care pe zi ce trece se inmultesc.

In plus, constiinta populatiei care incepe sa vada diferenta intre blocurile noi si cele vechi va duce la scaderea preturilor din imobilele vechi in primul rand;

d) Am intalnit cazuri in care unii cetateni care lucreaza in afara tarii, dau avansuri nu numai pentru o locuinta aflata in constructie care se va finaliza in viitorul apropiat, ci pentru doua apartamente sperand ca le pot da in chirie, gandindu-se ca rata chiriei va acoperi rata bancara lunara.

Dar nu iau in considerare faptul ca Romania este tara cu cele mai multe locuinte personale din Europa, unde putini traiesc in chirie, deci nu se poate astepta ca, in viitor, pretul chiriilor sa acopere rata lunara la banca la multe asemenea “investitii”.

e) Statistici din afara tarii arata ca in primii cinci ani, cand se platesc ratele bancare de catre populatie la achizitionarea unei locuinte, acestea sunt facute cu un efort minim.

Pe urma, din nenumarate motive personale, de sanatate, familiale, pierderea locurilor de munca etc incep greutati financiare iar dupa zece ani de la prima rata lunara bancara se poate ajunge in imposibilitate de plata in multe cazuri.

Hotnews.ro: Sunt de notorietate cazurile in care agentii imobiliari jongleaza cu preturile dupa bunul plac. Lipsa de etica, de profesionalism, tentativa de speculare sau ce anume……?

L.G.: “Lipsa de etica” este cu ceea ce ma confrunt si eu, pentru ca e neloial si necinstit ca atunci cand un agent spune un pret, vinde la alt pret, si pe urma face presiuni asupra proprietarului ca plusul astfel obtinut sa intre in “buzunarul” agentiei sau si mai rau al agentului.

Bineinteles ca se creaza o stare de aversiune fata de agentia imobiliara care functioneaza in acest fel.

“Lipsa de profesionalism” e din pacate un lucru foarte des intalnit la agentii imobiliari care isi practica meseria doar pentru bani. In strainatate se fac fel si fel de cursuri si seminarii care sa dea cat mai multe cunostinte despre aceasta meserie.

Hotnews.ro: Care credeti ca va fi evolutia pietei din Romania dupa aderare, judecand dupa experienta Ungariei?

L.G.: Pot spune doar parerea mea personala, mai exact ca in clipa cand ponderea imobilelor noi va atinge un numar mai mare raportat la cele vechi va incepe stagnarea vanzarii acestora. Iar acest lucru va fi corelat cu scaderea anumitor segmente de pe piata imobiliara.

Hotnews.ro: E adevarat ca dupa aderarea Ungariei la UE preturile la apartamente/imobile au scazut?

L.G.: Da. Fie au scazut, fie au stagnat. Caz concret: am primit de la o agentie partenera din capitala Ungariei in decursul lunii mai 2006 o oferta pentru un apartament de 2 camere, decomandat, 56 mp, la suma de 38.000 euro. Si nu e singurul exemplu.

Hotnews.ro: Dar in ce priveste preturile terenurilor?

L.G.: Depinde de cadrul economic pe care Romania il va facilita constructorilor, firmelor internationale care – pe baza calculelor de rambursare a investitiilor – isi pun sau nu sediile sau fabricile intr-o anumita tara. Si nu in ultimul rand depinde de pozitia acestor terenuri.

Hotnews.ro: Faceti o comparatie intre preturile din Ungaria, Cehia, Romania pentru imobile/terenuri cu caracteristici similare?

L.G.: Din pacate da, tot timpul compar Ungaria cu Romania. Sau Clujul si Bucurestiul cu Budapesta. Si raman uimit de ce preturi se pot obtine in Romania pe apartamente avand in vedere puterea scazuta de cumparare a populatiei din Romania. Dar acest lucru bineinteles poate fi doar un aspect irelevant, avand in vedere ca circa patru milioane de catateni romani muncesc peste hoatre.

Comparativ, cred ca in Ungaria nici macar 5% din cadrul populatiei active nu munceste peste hotare, probabil putem vorbi de maximum 100-200.000 de oameni.

Case, vile si cladiri de lux aflate in capitala Ungariei sunt net mai ieftine decat majoritatea celor din Cluj, Bucuresti sau Timisoara, cu caracteristici similare.