O noua bula imobiliara in Romania?

Ieri am făcut o prezentare la o întrunire organizată de compania Colliers International România, una dintre cele mai mari firme care operează pe segmentul spațiilor pentru birouri al pieței imobiliare. Acolo am prezentat și graficul de mai jos, din care se vede că, rata de creștere economică (g) a întrecut rata reală a dobânzii ROBOR 3M (r) în fiecare din ultimii trei ani (2012-2014).

Conform lui Jean Tirole (laureat al Premiului Nobel, 2014), dacă g este mai mare ca r și structura economiei conduce la economisiri excesive, atunci pot apărea bule ale prețurilor activelor. Pe această bază am afirmat că este posibil ca în economia noastră să urmeze o creștere accelerată a prețurilor unor active, inclusiv în domeniul imobiliar.

În perioada 2005-2008, condiția „g mai mare ca r” a fost îndeplinită în fiecare an, iar bula imobiliară și aprecierea leului au apărut imediat ce condiția a fost îndeplinită. Reîndeplinirea condiției începând din 2012 nu a mai fost însă urmată imediat de o bulă.

Întârzierea poate avea câteva explicații. În primul rând, discrepanţa dintre rata de creştere a PIB şi rata reală a dobânzii a fost relativ mică în perioada 2012-2014. În al doilea rând, rata de creștere a PIB în ultimii ani este mai mică decât cea din perioada 2005-2008. În sfârșit, euforiei din perioada 2005-2008 i-a luat locul expectativa din perioada 2012-2014.

Conform teoriei, dacă va continua să fie îndeplinită, condiția Tirole va genera o bulă, dar nu putem ști dacă ea va apărea pe piața imobiliară sau pe o altă piață, de exemplu pe piața valutară. Dacă discrepanța pozitivă dintre rata de creștere a PIB și rata reală a dobânzii va crește, atunci, pe baza experienței din trecut, ne putem aștepta ca bula să apară relativ repede.

Ieri nu am spus că bula imobiliară este iminentă. Am spus doar că dacă ar apărea o bulă pe piața imobiliară, ceea ce teoretic este posibil, se va repeta experiența din perioada 2005-2008 în ceea ce privește comportamentul agenților economici. Aceștia, fiind prinși în iureșul bulei, eventualele îndemnuri la prudență nu vor fi ascultate, așa cum nu au fost ascultate nici în alte cazuri, inclusiv în perioada împrumuturilor în franci elvețieni. Aceasta este o certitudine, pentru că altfel nu ar avea loc bula.

Lucian Croitoru este consilierul guvernatorului BNR