Prelungirea automată a valabilității autorizațiilor de construire și a certificatelor de urbanism în starea de alertă: beneficiu sau dezavantaj pentru investitori?

Starea de alertă ce a urmat stării de urgență a fost prelungită prin Hotărâri de Guvern de mai multe ori în ultimul an și jumătate. O parte din aceste Hotărâri, însă, au fost anulate în primă instanță și există, în continuare, pe rolul instanțelor de judecată, mai multe litigii care le contestă legalitatea. În acest context, apare întrebarea legitimă: care va fi efectul anulării hotărârilor de prelungire a stării de alertă asupra valabilității acestor acte administrative?

În starea de urgență, actele cu putere de lege prevedeau că valabilitatea documentelor emise de autorități se menține pe durata stării de urgență. În starea de alertă, au fost adoptate reglementări care introduceau un termen suplimentar de valabilitate de 90 de zile pentru actele emise de autorități, termen ce ar urma să curgă de la încetarea stării de alertă.

Starea de urgență, însă, a intrat în vigoare de la data de 18 martie 2020 și a fost ulterior prelungită, printr-o serie de norme succesive, până la data de 14 mai 2020. Starea de alertă, în schimb, a fost declarată pe 18 mai 2020, odată cu adoptarea Legii nr. 55/2020 privind unele măsuri pentru prevenirea și combaterea efectelor pandemiei de COVID-19 („Legea 55/2020”) și a fost prelungită succesiv, fiind în vigoare și în prezent.

Conform punctelor de vedere ale autorităților competente cu care ne-am întâlnit în practică, autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism își mențin valabilitatea pe toată perioada stării de alertă și pentru încă 90 de zile după încetarea acesteia, întrucât acestea sunt documente eliberate de către autoritățile publice și nu au fost elaborate alte reglementări derogatorii în ceea ce privește autorizarea lucrărilor de construire. Mai mult, această prelungire se aplică inclusiv în cazul autorizațiilor de construire/desființare pentru care s-a depus comunicarea privind începerea lucrărilor.

Pe de altă parte, nu putem ignora faptul că o parte din Hotărârile de Guvern de prelungire a stării de alertă au fost anulate în primă instanță și că există, în continuare, pe rolul instanțelor de judecată, mai multe litigii având acest obiect. În cadrul uneia dintre aceste proceduri de anulare, Curtea de Apel București a emis sentința nr. 1465/21 octombrie 2021, nedefinitivă, în care reține că anularea Hotărârilor de Guvern de prelungire a stării de alertă presupune și înlăturarea retroactivă a stării de alertă declarate prin acestea. Cu toate acestea, legea contenciosului administrativ prevede că hotărârile judecătorești definitive de anulare a unor acte administrative normative au putere numai pentru viitor.

Prin urmare, având în vedere că dispozițiile legii contenciosului administrativ se aplică autorizațiilor de construire/desființare și a certificatelor de urbanism, ca regulă generală, o eventuală anulare a Hotărârilor de Guvern ar trebui să aibă efect doar pentru viitor și să nu afecteze autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism prelungite în baza acestora.

Cu toate acestea, problema anulărilor în instanță a Hotărârilor de Guvern de extindere a stării de alertă nu a fost soluționată definitiv de către instanțele de judecată și, cel mai probabil, o hotărâre a instanței supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va apărea înainte de anul 2023.

Ce trebuie să știe investitorii. Și, atunci, în condițiile în care o soluție definitivă și, mai ales unitară, nu va fi obținută foarte curând, care ar putea fi efectele unor eventuale anulări: doar pentru viitor, așa cum spun dispozițiile legale sau retroactive așa cum arată interpretările recente ale instanțelor de judecată?

Subliniem că, deși, în aparență, dispozițiile Legii 55/2020 sunt menite să ajute investitorii, practica ne arată că aplicarea acestei legi poate deveni problematică, în special în ceea ce privește certificatele de urbanism, respectiv procedura de autorizare propriu-zisă a executării lucrărilor de construire.

Astfel, un investitor cu un certificat de urbanism care expiră în perioada stării de alertă se va regăsi în situația în care va mai avea la dispoziție doar un interval suplimentar de 90 de zile (calculate de la încetarea stării de alertă), pentru a obține toate avizele necesare eliberării autorizației de construire. Mai mult decât atât, este posibil ca prin acel certificat de urbanism să se impună și elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) sau a unei alte documentații de urbanism în scopul obținerii autorizației de construire.

Din experiența practică, considerăm că este puțin probabil ca în 90 de zile să fie finalizat procesul de obținere a tuturor avizelor necesare, pentru a putea obține autorizația de construire, mai ales dacă ne gândim că va exista un număr crescut de cereri ce vor fi depuse în perioada imediat următoare expirării stării de alertă.

Cu alte cuvinte, un investitor se poate afla în poziția de a avea un certificat de urbanism expirat la finele celor 90 de zile de la încetarea stării de alertă, fără să fi obținut autorizația de construire și să fie, astfel, obligat să reia întreaga procedură de autorizare. Mai mult, starea de alertă este, de regulă, prelungită cu încă 30 de zile, însă extinderea se realizează (deja) din inerție și nu există o predictibilitate cu privire la data la care o astfel de prelungire („automată”) nu va mai fi dispusă de către Guvern. În consecință, un investitor nu poate aproxima momentul în care starea de alertă va înceta definitiv, pentru a putea fi pregătit să demareze sau să finalizeze, după caz, obținerea tuturor avizelor necesare sau pentru a solicita prelungirea formală a certificatului de urbanism în temeiul Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

În plus, așa cum am menționat şi mai sus, dacă se va menține reglementarea actuală, cel mai probabil la încetarea stării de alertă va exista o supra-aglomerare a autorităților publice competente în scopul eliberării de noi acte ori pentru extinderea valabilității documentelor deja eliberate, ceea ce va îngreuna și mai mult întregul proces de autorizare.

Astfel, avem de pus în balanță două reglementări legislative diferite și cu același obiect: pe de o parte, reglementarea din legislația specială a autorizării executării lucrărilor de construire (Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții) care permite ca certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare să poată fi prelungite o singură dată pentru o perioadă de cel mult 12 luni, atunci când investitorul solicită autorității emitente acest lucru, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării duratei respectivelor acte. Dar, pe de altă parte, reglementarea privind starea de alertă (care, cel puțin în accepțiunea autorităților publice ce refuză să dea curs solicitărilor formulate de către investitori de prelungire formală a acestor acte, este derogatorie de la aceste dispoziții legale) prevede prelungirea automată pe durata stării de alertă și pe o perioadă suplimentară de 90 de zile de la încetarea acesteia.

Și atunci, ce am dori să subliniem este că o prelungire formală cu 12 luni a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire/desființare conferă predictibilitate procesului de autorizare și de execuție a lucrărilor de construire, în timp ce prelungirea automată, de la lună la lună, în baza unor hotărâri de Guvern de „perpetuare” a stării de alertă este incertă și impredictibilă pentru un astfel de proces.

Concluzionând, pentru a permite investitorilor să acționeze cu o previzibilitate și predictibilitate sporită a procedurii de autorizare, e nevoie să existe o prevedere legislativă clară care să permită investitorilor ce doresc cu adevărat continuarea demersului de autorizare a proiectelor de construcții pe parcursul stării de alertă, să opteze pentru prelungirea formală a documentațiilor cu 12 luni, în conformitate cu procedura instituită de Legea 50/1991. Același lucru este valabil și pentru predictibilitatea finalizării lucrărilor de execuție în baza autorizațiilor de construire/desființare care se află în această situație

Despre Băncilă, Diaconu şi Asociații SPRL

Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL (denumită anterior Radu și Asociații SPRL) este o societate de avocați ce oferă servicii juridice complete, care includ atât servicii de consultanță juridică, cât și asistență și reprezentare în fața instanțelor de judecată, având o practică importantă de controverse și dispute fiscale.

Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL este membră a societăților din grupul Ernst & Young Global Ltd și face parte din rețeaua globală EY Law, aflată în plină expansiune, în cadrul căreia lucrează peste 2.400 de avocați, în mai mult de 90 de jurisdicții.

Experiența noastră a fost recunoscută de piață și de publicații internaționale.

Chambers Global 2019 a recunoscut practica noastră de Corporate/M&A în timp ce Chambers Europe 2019, 2020 și 2021 au plasat practica noastră de Controverse și Dispute Fiscale pe banda 1. Totodată, The Legal 500 Europe, Middle East and Africa 2019, 2020 și 2021 au premiat practica noastră de Drept Comercial, Drept Societar și M&A, edițiile 2020 și 2021 plasând practica de Controverse și Dispute Fiscale pe poziția 1.

Pentru informații suplimentare cu privire la societatea noastră de avocați vă rugăm accesați www.ra-law.ro

Un articol semnat de Roxana Dudău, Partener Asociat, Liderul practicii de drept imobiliar, Băncilă, Diaconu și Asociații, Alexandra Siminiceanu, Managing Associate Băncilă, Diaconu și Asociații și Miruna Coderie, Senior Associate Băncilă, Diaconu și Asociații

Articol susținut de EY România