Prețul locuințelor la nivel european a explodat în mai puțin de zece ani. O țară vecină e campioană detașată. Cum stă însă România

În mai puțin de 10 ani, prețurile locuințelor din Europa au crescut cu 48%, potrivit unui raport al Parlamentului European. Cea mai mare creștere a fost înregistrată în Ungaria, unde prețurile au crescut cu 173%, în timp ce cea mai mică cifră a fost în Finlanda, cu doar 5%. România se încadrează în media la nivel european, cu o creștere de 48,4%. 

• În cadrul proiectului european PULSE, HotNews.ro a analizat ultimele evoluții de pe piața imobiliară. Articolul a fost realizat de Sebastian Pricop (HotNews.ro), alături de Davide Madeddu (Il Sole 24 Ore, Italia) și Elena Sanz (El Confidencial, Spania).

Cauzele creșterii prețurilor

Principalele motive care au contribuit la creșterea prețurilor, după cum reiese dintr-un document publicat de Parlamentul European (pe baza mai multor date, inclusiv cele ale Eurostat) tocmai cu privire la creșterile care privesc locuințele, sunt legate de „creșterea costurilor de construcție și a ratelor ipotecare, scăderea construcțiilor care a limitat oferta și creșterea achiziției de bunuri imobiliare ca investiție pentru a genera venituri suplimentare”.

Situația chiriilor

Chiriile în Uniunea Europeană au devenit, de asemenea, mai scumpe. Între 2010 și 2022, chiriile au crescut în medie cu 18%, în parte din cauza creșterii închirierilor pe termen scurt, care au scos de pe piață case și apartamente.

În 2023, 10,6% dintre gospodăriile urbane și 7% dintre gospodăriile rurale din Europa „vor vedea costurile locuințelor depășind 40% din venitul disponibil”. Nu numai atât. „Mai mult de un sfert dintre grecii care locuiesc în orașe (31%) s-au confruntat cu costuri de locuință care depășeau 40% din venitul lor, în timp ce doar aproximativ 6% dintre gospodăriile slovace urbane s-au confruntat cu aceeași problemă”.

Casele

Studiul arată că mai mult de două treimi dintre europeni trăiesc în gospodării care dețin propria locuință. Puțin peste jumătate locuiesc într-o casă și, în medie, există 1,6 camere pe persoană. 17% dintre europeni locuiesc în case care nu oferă spațiu adecvat (o cameră pentru un cuplu adult, o persoană singură, perechi de frați cu vârste cuprinse între 12 și 17 ani, copii de peste 12 ani sau copii sub 12 ani).

Cel mai recent raport al S&P Global Ratings (S&P) privind piața imobiliară rezidențială europeană a revizuit în creștere previziunile privind prețurile locuințelor pentru acest an, în special în Spania, Portugalia și Belgia. Iar redresarea creditelor pentru locuințe, mai rapidă decât se aștepta, s-ar datora solidității pieței europene a muncii. Agenția de rating se așteaptă totuși la o creștere moderată a prețurilor locuințelor în perioada 2024-2027.

Costuri și venituri

O modalitate de a măsura dacă costurile locuințelor sunt prea ridicate este de a analiza raportul dintre prețurile locuințelor și venituri. Dacă costurile locuințelor depășesc 40% din venitul disponibil, este un semn că familiile au probleme cu locuințele.

Va fi nevoie de timp pentru ca relația dintre prețurile locuințelor și veniturile gospodăriilor să se normalizeze. Mai ales după dublul șoc provocat mai întâi de pandemie și apoi de criza energetică. Un alt aspect care va afecta piața va fi faptul că reglementările din ce în ce mai stricte privind construcțiile termice determină o reorientare a cererii către locuințele noi. Un sector care pare destinat să crească.

Cum este situația în România

Prețurile locuințelor au continuat să crească în România, peste media UE, dar sub dinamica înregistrată în economiile similare din regiune. În trimestrul al doilea din 2024, prețurile proprietăților imobiliare rezidențiale au crescut cu 6,8% în România, față de 17,7% în Polonia, 15,1% în Bulgaria sau 9,8% în Ungaria, arată o analiză publicată în decembrie 2024 de BNR.

Totuși, în București, locuințele sunt mai accesibile comparativ cu alte capitale europene. Cea mai scumpă capitală este Parisul, cu un decalaj semnificativ față de media națională (14.900 EUR/mp față de 4.538 EUR/mp).

În România s-au construit în 2023 circa 70.900 de locuințe, ducând la aproape 10 milioane numărul total al locuințelor, potrivit datelor transmise de Institutul Național de Statistică. Asta pe fondul unei populații în plin proces de scădere și de îmbătrânire.

Apartamentele s-au scumpit pe tot parcursul anului 2023 cu circa 6%. Majorări chiar mai consistente au apărut în marile orașe din țară. Cel mai mult s-au scumpit apartamentele din Brașov, mai exact cu 20%. Orașul a devansat Capitala pe parcursul lui 2024 în topul celor mai scumpe din țară și a reușit să-și păstreze poziția secundă, fiind depășit la ora actuală doar de Cluj-Napoca.

Tot potrivit Statisticii, România are circa 8 milioane de familii, dar există, de asemenea, circa 1,5 milioane locuințe neocupate (16,4% din numărul total de unități de locuit convenționale).

„Avem în fața noastră un an cu provocări: creșterea prețurilor proprietăților nu a fost susținută de evoluția chiriilor, mai ales pe segmentul rezidențial nou; modificările fiscale recent anunțate au și ele un impact important care îndeamnă la prudență; se adaugă instabilitatea politică. Cererea pentru locuințe rămâne ridicată și în continuare ne aflăm într-o perioadă optimă pentru achiziții, cu condiția să nu ne aruncăm mai mult decât ne permitem și să ne facem propriile analize financiare temeinic. 2025 are toate ingredientele pentru a fi un an al oportunităților de moment, în care va fi important să stăm cu ochii pe piață, nu excludem să vedem campanii și promoții fulger din partea unor dezvoltatori”, declara Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, într-o analiză publicată la începutul anului.

În ansamblu, experții în locuințe sunt de acord că prețurile locuințelor vor continua să crească în 2025, dar creșterea va fi mai mică decât cea din ultimii ani, iar pe anumite segmente, am putea vedea și mici corecții.

Cazul spaniol

În ultimii ani, costurile de construcție au devenit un factor determinant în creșterea prețurilor locuințelor noi din Spania, determinate de evenimente globale precum pandemia și războiul din Ucraina. Potrivit datelor Confederación Nacional de la Construcción (CNC), costurile de construcție au crescut cu peste 25% între 2019 și 2022, cu vârfuri de 30% pentru unele materii prime, cum ar fi oțelul și cimentul, din cauza întreruperilor în lanțurile de aprovizionare și creșterea prețurilor la energie.

Aceste creșteri de prețuri au avut un impact direct asupra costurilor totale ale proiectelor de construcții. În timp ce unii dezvoltatori și-au redus marjele pentru a menține prețurile scăzute, cea mai mare parte a sarcinii economice a fost transferată cumpărătorilor. Acest lucru are loc în contextul unei penurii de locuințe noi disponibile pe piață: oferta de locuințe nou construite a scăzut cu aproximativ 20% față de 2018, exacerbând și mai mult presiunea asupra prețurilor.

Din 2022, costurile de construcție au dat semne de stabilizare. Normalizarea lanțurilor de aprovizionare, scăderea prețurilor la energie (gazele naturale, de exemplu, au scăzut cu 50% față de nivelul maxim atins în 2022) și încetinirea conflictului din Ucraina au contribuit la limitarea inflației materialelor de construcții. Cu toate acestea, acest răgaz este probabil să fie temporar: deficitul cronic de forță de muncă calificată ar putea declanșa noi creșteri, compensând economiile realizate în alte domenii.

Lipsa lucrătorilor calificați este o problemă structurală în sectorul construcțiilor din Spania. În prezent, aproximativ 75% din forța de muncă are peste 45 de ani, conform unui raport al Institutului Național de Statistică (INE), în timp ce doar 9% din cei angajați au sub 30 de ani. În plus, sectorul este puternic masculin, femeile reprezentând mai puțin de 9% din forța de muncă. Această situație face ca sectorul să fie neatractiv pentru noile generații, în ciuda faptului că salariile medii au crescut cu 15% între 2020 și 2023 pentru a încerca să acopere deficitul de competențe.

Costul forței de muncă este acum unul dintre principalii factori care determină creșterea costurilor de construcție, cu o creștere de 12% între 2021 și 2023. Această dinamică, combinată cu deficitul persistent de locuințe noi, continuă să crească prețul final al locuințelor din Spania, făcând din ce în ce mai dificil accesul familiilor la piața imobiliară.

Proiectul PULSE este o inițiativă europeană de promovare a parteneriatelor jurnalistice transfrontaliere, co-finanțată de Comisia Europeană (DG CONNECT) în cadrul Acțiunilor Multimedia prin acordul de grant LC-02772862. HotNews.ro colaborează în cadrul proiectului cu alte publicații prestigioase din Europa: Delfi (Lituania), Deník Referendum (Cehia), cel mai mare ziar austriac Der Standard (Austria), unele dintre cele mai mari publicații din Grecia – EFSYN, El Confidencial – Spania, cel mai mare ziar polonez Gazeta Wyborcza, cel mai vechi site analitic și informațional bulgar Mediapool, una dintre cele mai mari publicații independente maghiare HVG și ziar italian cu profil economic Il Sole 24 Ore, una dintre cele mai vechi și puternice publicații din Peninsulă.

Trei organizații media transnaționale de renume – OBCT (Italia), N-ost (Germania) și Voxeurop (Franța) vor coordona activitățile proiectului.