Soarta contractului de subînchiriere: ce se întâmplă când se desființează titlul locatorului?

Desființarea titlului locatorului determină, conform articolului 1.819 din Codul Civil, încetarea automată a contractului de locațiune. Totuși, dacă locatarul a acționat de bună-credință la încheierea contractului, acesta poate continua pentru perioada stipulată inițial, dar nu mai mult de un an de la desființarea titlului.

1. Ce este contractul de închiriere?

Conform art. 1777 Cod civil, locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

Prin urmare, contractul de închiriere este contractul prin care locatorul se obligă să asigure locatarului folosința unui bun imobil sau mobil pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț. În contextul prezentului articol, reținem faptul că asigurarea folosinței bunului este obligația principală și esențială a locatorului.

Astfel, locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod continuu locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

2. Când este permisă subînchirierea?

Conform art. 1805 Cod civil, locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Dacă sublocațiunea a fost interzisă în mod expres, conform art. 1806 Cod civil, interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea, iar interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială.

3. Ce înseamnă desființarea titlului locatorului?

Desființarea titlului locatorului poate interveni, cu titlu de exemplu, ca urmare a anulării sau rezoluțiunii ori în urma evingerii locatorului[1].

Astfel, cauzele care pot conduce la situaţia în care titlul locatorului se va desfiinţa sunt diverse: (i) fie nulitatea absolută, (ii) fie cea relativă a actului juridic prin care locatorul a dobândit dreptul asupra bunului închiriat, (iii) fie rezilierea/rezoluţiunea acestor acte ca urmare a intervenţiei cauzelor specifice, (iv) fie încetarea efectelor actului juridic de dobândire ca urmare a îndeplinirii unei condiţii rezolutorii ori a unui termen rezolutoriu, (v) fie diverse cauze de evicţiune[2].

În altă ordine de idei, conform art. 1794 Cod civil, dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

4. Care este soarta contractului de subînchiriere?

Regula prevăzută de art. 1819 alin. (1) Cod civil este aceea că desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.

Prin excepție însă, același articol prevede în alin. (2) că locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Alin. (2) al art. 1819 Cod civil este o prevedere care permite menținerea contractului, fiind așadar o dispoziție de favor contractus.[3]

În cazul sublocațiunii, s-a considerat că va continua să producă efecte, după desființarea titlului locatorului principal, și contractul de sublocațiune dacă locatarul principal (atât la încheierea contractului principal de locațiune, cât și la încheierea sublocațiunii) și sublocatarul (la data încheierii sublocațiunii) au fost de bună-credință[4].

În acest scop, efectele în cauză se vor extinde asupra celui (re)devenit titular al dreptului de a folosi bunul. El va trebui să-i asigure locatarului continuarea folosinței bunului, preluând în schimb toate drepturile locatorului din contractul de locațiune[5].

Soluția este firească, deoarece astfel cum am notat mai sus, obligația principală și esențială a locatorului este asigurarea folosinței bunului. Or, în cazul desființării titlului acestuia, locatorul nu mai poate asigura folosința bunului, motiv pentru care locațiunea nu poate continua cu acesta în ipoteza locatarului de bună-credință, ci cu titularul actual al dreptului.

Cât despre mecanismul juridic concret prin care contractul de locațiune continuă, s-a opinat în sensul că terțul în favoarea căruia s-a desființat titlul locatorului inițial are obligația de a conveni cu locatarul de bună-credință continuarea asigurării folosinței lucrului în beneficiul acestuia din urmă pentru cel puțin un an de la desființarea titlului, cu continuarea plății chiriei inițiale și a îndeplinirii de către ambele părți a obligațiilor reciproce născute din contractul de locațiune inițial[6].

Considerăm însă că suntem în prezența unei cesiuni legale de contract, prin care terțul, în favoarea căruia s-a desființat titlul locatorului inițial, se subrogă în drepturile și obligațiile locatorului inițial.

Mecanismul este același ca în ipoteza art. 1813 Cod civil, unde, în cazul înstrăinării bunului obiect al locațiunii, dobânditorul se subrogă în drepturile locatorului inițial (…) subrogația realizată în acest ultim caz se produce și cu privire la obligațiile vechiului locator, astfel încât avem de a face cu mai mult decât o simplă subrogație legală – cu o cesiune legală de contract[7].

Un articol semnat de Laura Mihalache (lmihalache@stoica-asociatii.ro) – Senior Partner, și de Marius Chelaru (mchelaru@stoica-asociatii.ro) – Managing Associate, STOICA & ASOCIAȚII.

[1] Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ediția a 3-a, Editura C.H. Beck, 2021, p. 1841.

[2] T. Prescure, Curs de contracte civile, Editura Hamangiu, 2012, p. 126.

[3] I.F. Cofaru, Existența principiului favor contractus în sistemul Codului civil român, Ed. Universul Juridic, București 2022, p. 270.

[4] Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ediția a 3-a, Editura C.H. Beck, 2021, p. 1842

[5] R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Editura Universul Juridic, 2013, p. 197.

[6] Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Universul Juridic, 2021, p.106.

[7] L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, Drept civil. Obligațiile, Ediția a II-a, Editura Universul Juridic, 2020, p. 505.