Boom-ul imobiliar din Dubai, la limita dintre miraj și realism

În contextul freneziei declanșate în rândul investitorilor români de boom-ul imobiliar din Dubai, limita dintre miraj și realitate a devenit foarte fină, iar riscurile asociate blocării capitalului din cauza unei decizii nedocumentate judicios sunt majore.

Informația pe scurt:

Trebuie să știi că, pe lângă prețul efectiv al apartamentului, vei mai avea de plătit: 4% din valoarea apartamentului (taxă de înregistrare a proprietății pe numele cumpărătorului la Dubai Land Department – DLD), taxă pentru eliberarea certificatului interim (pentru off-shore), taxă pentru eliberare titlu de proprietate

În ce privește plata ratelor la bănci, trebuie să ai în vedere că întârzierile la plată / neplata creditului sunt considerate abateri majore de natură a genera consecințe grave, chiar de natură penală

Transferul de proprietate este permis după achitarea a 30-40% din prețul de achiziție (în funcție de dezvoltator). Astfel, vânzătorul va primi, pe lângă cuantumul plătit deja către dezvoltator (cei 30-40%) și valoarea apreciată peste prețul de achiziție, iar cumpărătorul va continua plata ratelor, conform planului de plată agreat pentru valoarea de dinainte de apreciere

după ce ai achitat 50% din prețul proprietății, ești de principiu eligibil pentru obținerea unui credit la bancă, cu condiția ca în baza extrasului de cont pe ultimele 6 luni, să reiasă că ai veni minim de aprox. 3.800 Euro (daca ești angajat) și 6.000 Euro (dacă ești independent)

Riscuri: cumpărarea unui plan pe hârtie fără să vezi zidurile imobilului, riscând întârzierea dezvoltatorului cu finalizarea construcției; incapacitatea de a plăti toate ratele din payment plan (analizeaza-ți conștient și realist bugetul); dacă lucrezi cu consultanți neavizați, îți asumi riscul de a încheia tranzacții eșuate din fașă pe baza unor argumente fără bază reală

Despre ce înseamnă cu adevărat o investiție profitabilă în proprietățile off-plan din Dubai, ne va vorbi doamna avocat Casiana Dușa, specialist în drept islamic / emiratez și consultant de investiții.

Emiratele Arabe Unite în general și Dubaiul, în particular, se numără printre cele mai sigure și stabile piețe la nivel global, oferind un climat ideal investor-friendly. Astfel, este de menționat că potrivit UBS Global Real Estate Bubble Index pe anul 2022, Dubaiul este a doua cea mai puțin riscantă piață imobiliară din lume după Warsaw, aflându-se în categoria ‘fair-value’. Astfel se explică boom-ul imobiliar la care asistăm în prezent și lansarea masivă de proiecte off-plan de lux vândute instant de către dezvoltatorii emiratezi, chiar înainte de fi începută construcția, către investitori din toată lumea, o mare parte dintre aceștia fiind români.

Cererea se menține și în prezent mult mai mare decât oferta, chiar și cele mai recente proiecte lansate urmând același curs – sold out. Astfel se explică creșterea fulminantă a numărului de agenți imobiliari români care intermediază tranzacțiile de proprietăți pe acea piață și numeroasele evenimente de promovare organizate de aceștia, în cadrul cărora se aduc în scenă planuri de plată deosebit de atractive și randamente chiar și de 16%, dacă nu mai mari, ceea ce ar însemna recuperarea investiției în 5-7 ani.

Totuși, nu toate tranzacțiile imobiliare beneficiază de șablonul ideal și nu toți agenții imobiliari sunt indicați. Granița dintre miraj și realism este stabilită de mai multe criterii, printre care: cât de documentat este investitorul înainte de a lua decizia de achiziție, cât de bine pregătit este agentul imobiliar și cât de bine cunoaște piața, istoricul dezvoltatorului, dar și calitatea consultanței juridice.

8 aspecte cheie de care trebuie să ții cont atunci când te gândești să investești în Dubai

1. Modalitățile în care poți faci profit

Există trei modalități principale în care poți face profit din imobiliare, astfel:

(a) Prin revânzare înainte sau la finalizarea construcției, în acest caz profitul obținându-se din aprecierea capitalului, valoarea imobilului crescând proporțional pe măsura ridicării construcției. De principiu, transferul de proprietate este permis după achitarea a 30-40% din prețul de achiziție (în funcție de dezvoltator). Astfel, vânzătorul va primi, pe lângă cuantumul plătit deja către dezvoltator (cei 30-40%) și valoarea apreciată peste prețul de achiziție, iar cumpărătorul va continua plata ratelor, conform planului de plată agreat pentru valoarea de dinainte de apreciere.

De principiu, valoarea crește cu aproximativ 20% pe an.

(b) Prin închiriere pe termen lung, această modalitate fiind posibilă doar după finalizarea construcției. Este recomandat să lucrezi cu un agent imobiliar local care să găsească un chiriaș potrivit. Trebuie să ai totuși în vedere că acesta va percepe un comision de aproximativ 5% din valoarea chiriei anuale.

Potrivit Legii nr. 26 / 2007 referitoare la relațiile dintre locatori și locatari în Emiratul Dubai cu modificările aduse prin Legea nr. 33 / 2008, contractele de închiriere trebuie să fie înregistrate în sistemul Ejari creat de RERA, sistem care protejează interesele părților implicate în tranzacții de închiriere proprietăți. Această procedură ar putea fi asimilată cu notarea contractelor de locațiune în cartea funciară a imobilelor, prin intermediul Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

În acest caz, randamentul (ROI) este de până la 8% pe an.

(c) Prin închiriere pe termen scurt, această modalitate fiind de asemenea posibilă doar după finalizarea construcției. Închirierile pe termen scurt beneficiază de un regim special, fiind guvernate de regulile DET (Departamentul pentru Economie și Turism), înregistrarea la Ejari nefiind necesară.

Proprietarii se pot înregistra în sistemul DET ca operatori individuali sau pot apela la serviciile unui operator profesionist, respectiv o companie de property management care se va ocupa de procesul închirierii către oaspeți contra unui comision (care variază între 20-30% din încasări).

În acest caz, randamentul (ROI) variază între 8-15% pe an.

2. Criterii pentru alegerea agentului / consultantului din România

(a) experiența agentului imobiliar: asigură-te că acesta cunoaște piața (a investit el însuși în Dubai, a lucrat în Dubai, a făcut cursuri de pregătire, după caz etc.)

(b) eforturile pe care le depune agentul pentru găsirea unei oferte compatibile cu scopul tău și nu a unei oferte care îi generează comision mai mare (probabil oferta singurului dezvoltator cu care colaborează)

(d) prezentarea în oglindă a aspectelor pro și contra vizând ofertele lansate

Poți cumpăra atât prin agenți din România (care au parteneriate reale cu dezvoltatorii din Dubai), prin agenți din Dubai, înregistrati la Dubai Land Department sau chiar direct de la dezvoltator. Cele mai consacrate site-uri de imobiliare sunt https://dubai.dubizzle.com/ si https://www.bayut.com/

3. Caracteristicile proprietății: locație, facilități, amplasare în clădire (etaj, priveliște), vecinătăți

Înainte de a-ți lua orice angajament financiar, asigură-te că ai înțeles exact în ce zonă este localizat imobilul, la ce etaj și ce priveliște are apartamentul, care este suprafața construită / utilă (în Dubai se lucrează în sqft, ceea ce înseamnă 550 sqft = 51,09 mp), ce conexiuni are imobilul respectiv la infrastructură, ce facilități există în împrejurimi și ce facilități interne are complexul. Toate aceste criterii dictează prețul și randamentul (ROI) ulterior al proprietății.

4. Înțelegerea costurilor de achiziție a unei proprietăți

Pentru început, este important de menționat faptul că pe lângă prețul efectiv al apartamentului, vei mai avea de plătit: 4% din valoarea apartamentului (taxă de înregistrare a proprietății pe numele cumpărătorului la Dubai Land Department – DLD), taxă pentru eliberarea certificatului interim (pentru off-shore), taxă pentru eliberare titlu de proprietate, acestea din urmă fiind nesemnificative.

De asemenea, la proprietățile off-plan ți se va cere să achiți o taxa de rezervare proprietate în valoare de 2-5% (depinde de dezvoltator) pentru blocarea proprietății, taxă care se va deduce totdeauna din totalul pe care trebuie să îl plătești la dezvoltator.

5. Transferuri bancare, plăți și credite

Este foarte important ca înainte de a face pasul oficial, să înțelegi termenele de plată și să te asiguri că bugetul îți permite să le acoperi în mod prompt, în caz contrar ți se vor aplica penalități, iar în cele din urmă îți asumi riscul major de a pierde achiziția.

De asemenea, orice sume implicate în tranzacție trebuie plătite direct în contul escrow al dezvoltatorului imobiliar (singurele plăți considerate legal valabile), nu în contul agentului imobiliar.

Este important de menționat că după ce ai achitat 50% din prețul proprietății, ești de principiu eligibil pentru obținerea unui credit la bancă, cu condiția ca în baza extrasului de cont pe ultimele 6 luni, să reiasă că ai veni minim de aprox. 3.800 Euro (daca ești angajat) și 6.000 Euro (dacă ești independent).

În ce privește plata ratelor la bănci, trebuie să ai în vedere că întârzierile la plată / neplata creditului sunt considerate abateri majore de natură a genera consecințe grave, chiar de natură penală în anumite cazuri.

6. Riscurile

Având în vedere Real Estate Bubble Index pe 2022, care situează Dubaiul pe locul 2 cea mai puțin riscantă țară și faptul că piața este în continuare subevaluată, în mod obiectiv nu există riscuri notabile la proprietățile finalizate, cel puțin nu dintre cele previzibile. In extremis, un posibil risc poate fi scaderea numărului de turiști și implicit scăderea veniturilor provenite din închirieri, cererea scăzând.

Acest lucru se întamplă în timpul lunilor foarte călduroase. În ce privește proprietățile off-plan, posibile riscuri ar putea fi: cumpărarea unui plan pe hârtie fără să vezi zidurile imobilului, riscând întârzierea dezvoltatorului cu finalizarea construcției; incapacitatea de a plăti toate ratele din payment plan (analizeaza-ți conștient și realist bugetul); dacă lucrezi cu consultanți neavizați, îți asumi riscul de a încheia tranzacții eșuate din fașă pe baza unor argumente fără bază reală.

Este important de menționat că ai posibilitatea să monitorizezi stadiul construcției tale prin accesarea aplicației Dubai REST, secțiunea Project Status (Mashrooi).

7. La ce sa fii atent

(a) Asigură-te că atât formularul de rezervare, cât și contractul de vânzare-cumpărare, transpun cele agreate de tine

– Atenție la diferențe de suprafață, etaj, priveliște, dotări între proprietatea agreată / confirmată cu agentul imobiliar și proprietatea inserată în formularul de rezervare;

– Atenție la diferențe între specificațiile din contractul de vânzare-cumpărare și procesul-verbal de recepție: este important ca la semnarea contractului de vânzare cumpărare să se identifice, respectiv clarifice clauzele care prevăd limitele până la care dezvoltatorul imobiliar are dreptul de a efectua schimbări fără acordul cumpărătorului. În practică, cel mai frecvent dezvoltatorul își rezervă contractual dreptul ca la discreția sa ori la cererea autorităților competente să modifice planurile de arhitectură, culorile, materialele, finisajele, echipamentele, amenajările și specificațiile referitoare la proprietate, cu condiția ca alternativele / elemente de înlocuire să aibă un standard echivalent;

(b) Relaționarea cu agenți imobiliari ce au niciun fel de relație contractuală cu dezvoltatorii din Dubai și care furnizează oferte suspicios de avantajoase față de competitori, prin înșelăciune;

(c) Colaborarea cu agenți imobiliari care solicită sume de bani extra peste prețul de achiziție (în afară de taxele DLD și Oqood care ajung direct la dezvoltator), cu titlu de comision în schimbul oferirii unor proprietăți preferențiale, prin folosirea unor interpuși (dezvoltatorii interzicând ferm perceperea unor adaosuri / sume de bani transferabile direct agentului imobiliar).

Atenție, trebuie identificat numele agentului imobiliar din România / numele firmei inserat în formularul de rezervare, cu acela având cumpărătorul o relație contractuală. Așadar, este ilegală perceperea de către acel agent imobiliar a unor sume de bani prin intermediul altei entități pe care o controlează, având ca obiect tranzacția imobiliară (pentru care perceperea unor adaosuri / speculațiile de preț nu sunt permise), cu excepția situației în care s-a încheiat un contract cu respectiva entitate, având ca obiect alte servicii conexe (de exemplu, servicii juridice pentru asistență la tranzacție);

(d) Gândește-te de două ori înainte de a achiziționa un imobil la un preț nerealist de mic

Trebuie sa ai în vedere criteriile în funcție de care variază prețurile apartamentelor în Dubai, mai bine zis caracteristicile unei proprietăți, amintite deja anterior. Realist vorbind, o investiție bună în Dubai pornește de la 150.000 Euro + la o proprietate finalizată din construcție mai veche și 200.000 Euro + la o proprietate off-plan din categoria luxury.

8. În cazul in care cumpăr un apartament în faza de construcție, dar din varii motive el nu mai este finalizat, ce se întâmplă?

Depinde de întârziere. Trebuie să avem în vedere două etape / planuri diferite, astfel:

– Care este perioada de grație acordată dezvoltatorului prevăzută în contractul de vânzare-cumărare, mai precis cât poate să întârzie fără a fi obligat la plata de penalități de întârziere și din ce moment acestea sunt aplicabile?

– În ce condiții pot înceta contractul de vânzare-cumpărare, cu rambursarea prețului?

Dacă proiectul a fost anulat (cancelat), atunci investitorii își vor recupera banii depuși în contul escrow al dezvoltatorului imobiliar. Cu titlu de exemplu, menționăm proiectul Escan Tower dezvoltat de Damac. Acesta a fost un zgârie-nori cu utilizare mixtă propus să fie construit de-a lungul autostrăzii Sheikh Zayed Road, în Dubai, Emiratele Arabe Unite. Turnul ar avea o înălțime de 60 de etaje, cu 40 de etaje rezidențiale și 20 de etaje dedicate activităților comerciale / birouri. Inițial, se aștepta ca turnul să fie finalizat până în 2011, dar a fost anulat în urma crizei financiare din 2007. Comitetul de lichidare nr. 3 de la Curțile din Dubai au decis să lichideze proiectul și să distribuie fondurile existente astfel: (i) Suma de 116.181.730 AED pentru creditorul ipotecar Emirates Islamic Bank, (ii) suma de 112.294,40 AED pentru House of Lights Real Estate Management LLC, (iii) suma de 3.443.480,02 AED investitorilor enumerați în lista anexată hotărârii și sumele indicate de fiecare dintre aceștia

Spețele cu care investitorii imobiliari apelează la mine sunt variate, vizând asistență la negocieri și perfectarea tranzacției imobiliare în Dubai, probleme cu agenții imobiliari, contracte de property management, înființarea și dezvoltarea de afaceri în imobiliare în EAU, consultanță de investiții și asset management etc. Cu toate că legile emirateze sunt actualizate constant, de multe ori practica ne supune la provocări pe care legea nu le acoperă și pe care trebuie să le gestionăm cât mai eficient pentru beneficiul clienților.

N.Red: Casiana Dușa deține o secțiune dedicată Islamic Law pe site-ul Bizlawyer unde se poate citi și interviul în exclusivitate acordat cu ocazia lansării practicii în România.