Cum îți „fură” dezvoltatorii imobiliari metri pătrați din casă (ca să construiască mai multe apartamente). Episodul I

​Vi s-a întâmplat cumva ca după ce ați cumpărat un apartament nou să constatați că nu aveți loc să vă ridicați de la masa din bucătărie, fără să răsturnați castroanele cu ciorbă ale celorlalți? Sau că nu aveți suficient spațiu în living pentru a așeza canapeaua la o distanță optimă de televizor? În primul episod al seriei „Zona de confort”, explicăm de ce se întâmplă aceste lucruri.

În ciuda pandemiei, 2021 a adus și o supraîncălzire a pieței imobiliare. Cum cererea este acum mare și prețurile sunt pe măsură. Întrebarea ar fi: ce cumpărăm totuși de banii pe care-i dăm dezvoltatorilor imobiliari? HotNews.ro împreună cu arhitectul Radu Negoiță lansează „Zona de confort”, o serie educativă prin care încercăm să-i ajutăm pe români să înțeleagă la ce anume să fie atenți atunci când fac o achiziție imobiliară.

Știu că titlul acestui articol sună a clickbait – și era bine să fi fost așa ceva- dar nu este. Cumpărătorii de apartamente din România chiar sunt privați de dreptul lor la confort în noile locuințe.

În lege există noțiunea de “accesibilitate în exploatare” care se referă la dreptul locatarilor de a se bucura de beneficiile pieselor de mobilier cu dimensiuni standard, fără a fi nevoiți să le mute non-stop doar ca să se poată mișca în voie la ei acasă.

Pe scurt, trebuie să ai loc la tine acasă nu doar pentru mobilă, că o locuință nu e depozit – trebuie să ai libertate de mișcare și între piesele de mobilier și pereți. Din păcate, acest lucru nu se întâmplă așa cum ar trebui.

Am să afirm ceva disputabil, dar voi explica ulterior contextul: confortul pe care îl oferă apartamentele noi din România se compară adesea cu ceea ce se găsește la cele din Occident – ceea ce nu este grozav, în condițiile în care locuințele din multe blocuri comuniste ofereau metri pătrați mai eficient folosiți decât media apartamentelor din orașele multicentenare ale UE.

Nu fac apologia urbanismului comunist – este cunoscut faptul că multe orașe din România și-au pierdut centrele istorice ca urmare a planurilor de sistematizare ceaușiste, însă trebuie știut că și reversul medaliei a existat: apartamentele denumite “confort I” (dar și cele “confort II”) din perioada anilor `70 și `80 au oferit confort locativ multor români care stătuseră în condiții improprii până la momentul mutării la bloc.

Nu discut despre schimbările de tramă stradală abuzive sau despre lipsa unui organ de protecție a monumentelor între anii 1977 și 1989 – acestea au fost fețele urâte ale procesului de redesenare ale orașelor noastre.

Vreau doar să amintesc că cineva din clasa mijlocie din România care primea apartament de la stat stătea într-o casă nouă proiectată conform exigențelor stilului funcționalist. Prețul plătit de multe orașe a fost demantelarea țesutului istoric, dar înăuntru nu era rău comparativ cu locuințele din secolul al XIX-lea încă locuite din centrele vechi ale orașelor din Olanda, de exemplu.

Am adus vorba despre contextul de mai sus cu un scop – a compara confortul locativ din orașe medievale occidentale cu ce ar trebui să avem noi în blocurile noastre nu are sens: ei au ales să-și păstreze construcțiile de secol XVII crescute pe parcele înguste între zidurile de fortificații strămoșești, iar noi am ales să schimbăm logica urbanistică a orașelor noastre ca să ne încapă blocuri cu apartamente de secol XX.

Am greșit cu unele lucruri, dar ar fi contraproductiv să ne dorim să ne întoarcem la condițiile lor de locuire în lipsa condiționărilor care pe ei îi constrâng să stea în altfel de spații.

Am simțit nevoia să pun accent pe acest lucru deoarece polemizez cu multă lume care îmi aduce exemple de locuințe înghesuite din Occident când le critic pe cele noi din România – nu mă interesează că ale lor sunt incomode câtă vreme noi avem legi (și spațiu la dispoziție) care ne garantează că ale noastre trebuie să fie mai comode.

E pur și simplu diferit – majoritatea orașelor românești nu (mai) au limite care să impună creșterea densității construcțiilor, așa că e păcat când statul demonstrează că nu are capacitatea de a-și pune în operă propriile directive.

Ce spune legea în ceea ce privește suprafețele minimale pentru apartamente

Cred că a venit momentul să mă prezint: mă numesc Radu Negoiță, sunt arhitect și îmi doresc să nu renunțăm prea ușor la gradul de confort locativ la care avem dreptul. Studiez din 2015 noile locuințe și le critic pe pagina de Facebook “Case Strâmbe pe Radar” pe care o administrez.

Diferențele între “atunci” și “acum” există, e adevărat: mai demult construia doar statul, acum privații se ocupă cu așa ceva. Atunci un bloc ocupa cât era nevoie (statul cam putea face orice dorea pe întreg teritoriul național), astăzi firmele private construiesc pe cât teren își permit să cumpere.

Și, pentru că statul nu îi poate ține în frâu, iar scopul oricărei întreprinderi private este obținerea de profit, ne regăsim în situația în care apartamentele noi ne vin din ce în ce mai strâmte.

De ce?

Legea Locuinței 114/1996 vine cu cerințe specifice de suprafețe minimale pentru fiecare tip de apartament. Aici este sursa problemei: terenurile ideale sunt scumpe, prețul zonei impune fiecărui dezvoltator un prag maxim la care își poate vinde apartamentele, iar nimeni nu vrea să renunțe la marja de profit (care este printre cele mai generoase comparativ cu alte zone de business).

Dezvoltatorii (mai ales cei începători) nu sunt presați de stat să-și declare interesele la cumpărarea terenurilor intravilane – pentru că dacă statul știa când se dorește construcția unui bloc, le putea oferi o broșură despre ce au de făcut ca să afle câte apartamente intră pe un teren.

Din păcate, statul român nu este proactiv. Prin urmare, mulți nu depășesc faza calculului cu pixul pe o foaie și cumpără înainte de a ști câte apartamente le intră pe terenul găsit, de facto – mulți dezvoltatori nu cunosc ce este un studiu de prefezabilitate, de exemplu (exact ce le-ar fi trebuit ca să afle ce pot obține pe terenul care îi interesează).

Odată luat terenul, firma ia legătura cu un arhitect pentru un proiect de bloc – în situația în care dau peste cine trebuie, află care sunt pașii: primul este redactarea unui PUZ, pentru relaxarea strâmtorii coeficienților urbanistici, pentru că nimeni nu e prost să construiască fix pe cât îi permite PUG-ul (planul urbanistic general în vigoare al orașului).

După ce li se aprobă și au și o simulare făcută de către arhitect începe suferința – dacă încap doar 10 apartamente pe nivel e bine, dar ar fi și mai bine dacă ar încăpea 11, că poți scoate la vânzare șapte în plus la un bloc de P+6, de exemplu.

Cum?

4 metode prin care obții mai multe apartamente decât încap într-un bloc

A venit momentul microcalibrărilor pentru mărirea profitului. Toată lumea știe că nu prea poți umbla la structura de rezistență – e riscant să elimini stâlpi (nu că nu s-ar întâmpla și asta), așa că trebuie să faci cumva încât apartamentele să pară cât mai spațioase, dar cumva-cumva să reușești să mai înghesuiești încă unul în anvelopantă fără să depășești suprafața pe care ai voie să o ocupi după obținerea PUZ-ului.

De data asta o să trec peste situațiile în care toate suprafețele se reduc, asta e simplu de observat.

• Metoda 1: bucătăria își pierde dreptul să aibă fereastră proprie. Este metoda cea mai simplă.
• Metoda 2: faci apartamente open-space: nimeni nu își dă seama când bucătăria și livingul au o zonă de suprapunere funcțională care vine cu efecte secundare.
• Metoda 3: se îngustează bucătăriile și/ sau una sau mai multe camere din fiecare apartament.
• Metoda 4: încerci să faci garsonierele să pară apartamente de două camere, iar apartamentele de două camere să pară de trei. Nimeni nu se va prinde, nu e ca și cum cumpărătorii chiar ar putea să facă test-drive-uri la apartamente.

De unde?

Metoda 1 (bucătăria fără fereastră) – conform “Normelor de igienă și sănătate publică privind mediul de viață al populației” (Ord. Min. Sănătății 119/2014 – Art. 17/(2)), “încăperile principale de locuit şi bucătăriile trebuie prevăzute cu deschideri directe către aer liber – uşi, ferestre, care să permită ventilaţia naturală”.

Asta vine cu o problemă: cu cât ai mai multe camere cu ferestre într-un apartament, cu atât îți ocupă apartamentul mai mult din fațadă – adică intră mai puține apartamente de-a lungul coridorului de nivel, iar asta nu prea e “good business”. E chiar frustrant.

Ce se poate face – bucătăria va fi retrasă de la „vitrină” și adusă mai în profunzime. Nu e nici o problemă, lumea observă, unii strâmbă din nas, dar până la urmă găsești client – câte unul care e burlac sau o familie care nu gătește mult. Oamenii vor accepta prețul după ce au văzut ce e în piață și vor zice mersi că măcar zona de zi este open-space.

Apartament de vânzare în Cluj-Napoca. Bucătăria a fost “trasă la adâncime” pentru că apartamentul ar fi fost mai lat dacă și aceasta avea contact cu fațada.

Metoda 2 (open-space magic)– apartamentele open-space sunt o capcană inteligentă pentru că defectele de funcționalitate sunt greu de detectat. Problema ține tot de suprafață: dacă dispare peretele dintre living și bucătărie de multe ori este greu de observat (și pe plan, dar și în realitate) când funcțiunea uneia se revarsă peste cealaltă.

Adică dacă ridicatul de la masă ocupă, pentru un adult, minim 85-90 cm când împingi scaunul în spate și minim 75 cm când te ridici cu rotire la 90 de grade, iar blatul și masa au dimensiuni standard nu poți face o bucătărie cu masă de trei persoane mai îngustă de 2,40-2,50 m.

Păcăleala apare când linia de demarcație virtuală dintre living și bucătărie nu îți permite să te ridici de la masă comod (știi cum e când vrei să te ridici și e spațiul prea îngust, lovești masa cu bazinul și verși ciorbele tuturor).

Situația asta va impune ca locul de stat cu familia la televizor – canapeaua, să fie mai aproape de televizor decât e confortabil. Despre asta vorbeam în primul paragraf – despre faptul că “accesibilitate în exploatare” înseamnă să te poți folosi de locul de luat masa din bucătăria deschisă și de canapea fără să ai nevoie să le tot muți (apartamentul dat exemplu dedesubt ar intra în această categorie dacă, în loc să aibă peretele de sticlă dintre living și bucătărie, ar fi open-space).

Aici, bucătăria pare a fi în regulă, dar de fapt masa are lățimea de 60 cm și spațiul de manevră până în blat nu depășește 80 cm

Metoda 3 (prestidigitație) – dacă bucătăria deschisă amintită deasupra ar fi închisă atunci ar fi evident că e prea îngustă.

Aici intră în acțiune arhitectul, care știe că este și în interesul lui să treacă de autorizare proiectul (nici noi nu suntem sfinți): o masă corectă are lățimea de 80 cm, dar dacă o desenezi pe plan de 80 se poate observa că rămâne prea îngust spațiul dintre lateralul mesei și blat și nimeni nu te crede că acolo intră un scaun cu un om pe el (pentru că deh, pe planuri se desenează și scaunele).

N-ai unde să o îndepărtezi de blat când bucătăria e închisă, că e deja lipită de perete, așa că îți rămâne un singur truc la dispoziție: îngustezi masa pe plan – când agentul de vânzări al dezvoltatorului turuie despre extazul locuirii în blocul „Zmeura Purpurie Residence” nimeni nu mai e atent la detalii.

Misiune îndeplinită pentru arhitect și dezvoltator – bombă cu ceas pentru tensiunea viitorul locatar, mai ales dacă e coleric.

Metoda 4 (apartamente gonflabile) – metoda de față este cea mai folosită.

Eu dacă aș fi șeful Inspectoratul de Stat în Construcții local aș lua drept afront tipul ăsta de „maradone” din proiectele care îmi trec prin față: e strigător la cer când un apartament are sub 52 mp (suprafața utilă minimală obligatorie de la două camere), apare la vânzare cu suprafața de – să zicem – 57,6 mp și este vândut ca apartament de trei camere (ce ar trebui să aibă obligatoriu minim 66 mp).

Care sunt etapele trucului: se împarte garsoniera în două, ca să pară că are două camere în loc de una, se adună suprafața balconului deschis la suprafața utilă (care ar trebui să fie doar spațiile închise și încălzite), apoi se mută bucătăria în livingul care devine, astfel, celebrul “open-space”.

Manevra e similară cu raportarea producției de la CAP din bancurile din comunism – în realitate ai un mic apartament de două camere cu balcon, dar vinzi imaginea unui apartament de trei camere respectabil (apartamentul de deasupra există în realitate, mai multe detalii, aici).

După cum se vede în imaginea de mai sus, apartamentul a fost scos la vânzare inițial ca apartament cu 2 camere, ulterior a devenit de 3 camere.

Cele enumerate deasupra, pe scurt, sunt patru dintre metodele principale de “economisire” a confortului clientului pentru profitul dezvoltatorului, dar nu singurele. Vom vorbi mai multe în episodul următor. Deocamdată, această mică incursiune în lumea fascinantă a businessului cu marjă de profit de 40% se încheie aici.

Puteți găsi mai multe exemple de practici incorecte din zona imobiliară pe “Case Strâmbe pe Radar”.