INVESTIGAȚIE. România este o țară a proprietarilor de locuințe, cu 95% dintre oameni care își dețin casa. Ce proces amenință să schimbe lucrurile

România e pe primul loc în UE atunci când vine vorba despre rata proprietarilor de locuință, 95% din populație trăind în locuințe proprietate personală. În Franța, de pildă, doar 57% sunt proprietari. Dar ce se întâmplă în Cehia, Lituania sau Grecia?

• În cadrul proiectului european PULSE, am analizat cum se raportează România în comparația cu alte state UE privind accesibilitatea locuințelor pentru populație. 
• Acest articol a fost realizat de Dan Popa și Sebastian Pricop (HotNews.ro), alături de Franziska Zoidl și Martin Putschögl (Der Standard/ Austria), Francesca Barca (VoxEurop/ Franța), Lola Garcia-Ajofrin (El Confidencial/ Spania), Matěj Moravanský (Deník Referendum/ Cehia), Dina Daskalopoulou (EFSYN/Grecia), Silvia Martelli (Il Sole 24 Ore/ Italia) și Ieva Kniukštienė (Delfi/ Lituania)

România este una din țările cu locuințe la prețuri mai accesibile decât alte țări, a explicat economistul șef al uneia dintre cele mai mari bănci de pe piața locală, BCR, Ciprian Dascălu.

„Cred că am tot auzit în ultimii 10 ani oameni care spuneau că se prăbușește piața imobiliară. E destul de ușor de văzut dacă mai e loc de creștere sau nu”, explică Ciprian Dascălu.

Un apartament în București costă 6,5 ani de muncă

El explică faptul că ”se ia în calcul indicele de accesibilitate a locuințelor (Housing Affordability Index – HAI) care măsoară numărul de ani de muncă necesari unei persoane dintr-o anumită țară sau regiune pentru a-și cumpăra locuința”. 

„Ca idee, Bucureștiul e pe la 6,5 ani. Clujul pe la 11 ani… Înainte de criza din 2008, înainte de acea prăbușire a prețurilor la imobiliare, eram undeva la 22-23 de ani. Ca să vă faceți așa o idee față de alte țări, cred că prin China îți ia vreo 40 de ani să-ți iei o casă, iar Centrul Europei e pe la 14 ani de muncă necesari pentru a achiziționa o locuință. Deci, la noi încă par destul de ieftine”, explică Dascălu.

El mai precizează că în România, prețurile la imobiliare au crescut mai lent, iar salariile au crescut mult mai rapid. „Și din această perspectivă, dacă ne uităm la prețul locuințelor, putem considera că la noi încă sunt ieftine”, mai arată economistul-șef.

Tendințe de preț

Analiștii cu care HotNews.ro a discutat estimează că prețurile locuințelor vor rămâne pe o traiectorie ascendentă din cauza cererii constante și a stocurilor de locuințe limitate. Piața actuală este caracterizată de scăderea ofertei de locuințe noi.

Prețurile locuințelor  variază semnificativ în funcție de regiune. În timp ce unele zone pot înregistra creșteri de preț, altele ar putea înregistra stagnare sau scăderi minore. Condițiile pieței locale, inclusiv dinamica cererii și ofertei, joacă un rol crucial în stabilirea prețului.

Asociația Analiștilor Financiar-Bancari din România a făcut și ea un sondaj în rândul membrilor săi în luna august, cu privire la prețurile proprietăților rezidențiale. Cea mai mare parte dintre participanți anticipează o stagnare în următoarele 12 luni în timp ce 29% anticipează o scădere. De asemenea 41% dintre participanți consideră că prețurile actuale sunt corect evaluate, iar 59% că sunt supraevaluate.

Un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în Capitală

Probleme persistente pe piața imobiliară rezidențială din România sunt reprezentate de disparitățile în plan regional în ceea ce privește cererea și oferta de locuințe și de gradul redus de incluziune și intermediere financiară în regiunile mai puțin dezvoltate ale țării.

Un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în București. Încă aproximativ 28 la sută din tranzacții se concentrează în principalele centre regionale din țară, respectiv: Cluj, Brașov, Timiș, Constanța și Iași.

În București și Timișoara activele imobiliare rezidențiale sunt subevaluate, în timp ce în Cluj-Napoca și Brașov sunt supraevaluate, iar în Constanța sunt corect evaluate, arată BNR.

Costurile de tranzacționare sunt moderate în România și se află între 4,4-10,2% pentru cumpărător

Cel mai redus număr al tranzacțiilor se constată în județele Giurgiu, Teleorman, Covasna, Olt sau Sălaj (sub 0,6 la sută din numărul tranzacțiilor au loc în fiecare dintre aceste județe). O proporție importantă din tranzacțiile de unități individuale sunt finanțate prin credit bancar (circa 38 la sută).

Costurile de tranzacționare sunt moderate în România și se află între 4,4-10,2 la sută pentru cumpărător și includ: taxa de timbru, taxele notariale și taxa de înregistrare și între 3 la sută și 6 la sută pentru vânzător.

Cele mai mari costuri de tranzacționare sunt înregistrate în Franța, Malta sau Belgia, însă în Bulgaria, Cehia sau Polonia costurile de tranzacționare a bunurilor imobiliare sunt inferioare celor consemnate în România.

Ce face statul român pentru a oferi locuințe la prețuri accesibile

Există o Strategie Națională a Locuirii, cu măsuri care ar fi trebuit să se ia. Anul trecut, Statul român a dat în folosință doar 500 de locuințe sociale.

Printre restanțe se numără: 

• „Analizarea oportunității dezvoltării unor instrumente de sprijinire a accesului la locuințe destinate închirierii pentru categoriile expuse riscului de excluziune socială
• Construirea de locuințe pentru tineri sub 35 de ani care provin din comunități marginalizate sau grupuri vulnerabile
• Îmbunătățirea calității vieții populației din comunități marginalizate și grupuri vulnerabile, inclusiv prin lucrări de renovare energetică și alte intervenții pentru crearea de beneficii suplimentare
• Asigurarea accesului la servicii de locuire pentru persoanele fără adăpost, prin intervenții de tip „locuință înainte de toate”

Austria, exemplu pozitiv oferit de presa internațională

Situația din Viena este lăudată în mod regulat în relatările presei internaționale. New York Times a găsit în Viena o „utopie a chiriașilor”, iar The Guardian a relatat despre „secretul locuințelor sociale” din Viena. 

Ceea ce este adesea uitat, remarcă publicația austriacă Der Standard: locuințele au fost descoperite de investitori și la Viena, după criza financiară. Și aici, de asemenea, prețurile imobiliare au crescut brusc în ultima vreme, în timp ce accesul la locuințe sociale a fost tot mai restricționat. Dar și relatările din presa internațională sunt adevărate. Într-o comparație internațională, Viena stă în continuare foarte bine. Acest lucru se datorează în principal deciziilor care au fost luate cu mulți ani în urmă.

Cu așa-numitele clădiri municipale, orașul Viena își construiește propriile locuințe în oraș de mai bine de 100 de ani. 

Programul de construcție a fost lansat în anii 1920, fiind finanțat printr-o „taxă pe locuințe” separată asupra chiriilor și prin diverse taxe de lux progresive, de exemplu asupra șampaniei și evenimentelor de bal. 

În total, Viena a construit aproximativ 65.000 de locuințe sociale între 1920 și 1933, marea majoritate a acestora fiind situate în ansambluri rezidențiale uriașe, cum ar fi celebrul Karl-Marx-Hof.

500.000 de vienezi locuiesc în investițiile derulate de stat 

La scurt timp după încheierea celui de-al Doilea Război Mondial, programul de construcție a fost reluat. Cu o scurtă întrerupere din 2004 până în 2019, orașul și-a extins de atunci portofoliul la aproximativ 220.000 de apartamente în peste 2.300 de clădiri municipale. 

În acestea locuiesc aproximativ o jumătate de milion de vienezi, astfel că proprietarul lor este orașul Viena. Apartamentele sunt închiriate la chiria standard vieneză actuală de 6,67 euro pe metru pătrat. Cu toate acestea, mulți chiriași care locuiesc în aceste apartamente de mult timp au contracte de închiriere mult mai avantajoase.

Obținerea unui apartament în prezent nu este atât de ușoară. Trebuie să locuiți în Viena de cel puțin doi ani pentru a avea dreptul la un apartament. Listele de așteptare sunt lungi. Cu toate acestea, calitatea multor clădiri municipale lasă mult de dorit și există o nevoie uriașă de renovare.

În plus față de locuințele municipale, Austria are, de asemenea, un mare sector non-profit. Acestea dețin aproximativ 680.000 de unități rezidențiale în Austria și aproximativ 190.000 în Viena.

Locuințele non-profit se bazează pe mai multe principii fundamentale. Unul dintre acestea este distribuirea limitată a profiturilor, care garantează că majoritatea banilor câștigați în sector rămâne acolo. Maximum 3,5% poate fi distribuit, ceea ce este reglementat prin lege. 

Un alt principiu important este că, în esență, chiriașilor nu li se pot imputa decât costurile care sunt suportate efectiv. Deși chiriile în clădirile noi actuale sunt relativ ridicate din cauza costurilor ridicate de construcție, asociațiile non-profit de construcții dețin stocuri uriașe de clădiri vechi în care chiria este foarte mică. În cazul în care un complex este „finanțat integral”, adică nu mai sunt suportate costuri de finanțare pentru construcție, chiria trebuie să fie redusă la o chirie minimă legală.

Construcția de noi apartamente subvenționate este finanțată prin subvenții pentru locuințe. Acestea sunt organizate de statele federale. 

Ele rețin un procent din toate salariile (jumătate din procent revenind angajatorilor și jumătate angajaților), iar acești bani sunt utilizați pentru a finanța construcția de noi complexuri de locuințe. În majoritatea cazurilor, banii sunt distribuiți sub formă de împrumuturi avantajoase, iar sistemul este apoi alimentat din nou din randamente.

În Viena, o persoană singură trebuie să câștige până la 57.600 de euro net pe an pentru a fi eligibilă pentru un apartament subvenționat. Pentru o gospodărie de două persoane, limita este de 85.830 de euro, iar pentru trei persoane de 97.130 de euro. 

Prin urmare, locuințele subvenționate sunt destinate în primul rând clasei de mijloc și nu celor cu cele mai mici venituri care locuiesc adesea în locuințe sociale în Viena. În anumite condiții, chiriașii au, de asemenea, posibilitatea de a-și cumpăra apartamentul.

Potrivit datelor oficiale, rata de proprietate a locuințelor în Austria se situează în prezent la 48%, dintre care 36,2% dintre austrieci locuiesc în propria casă, iar 11,8% în propriul apartament. În schimb, 43% locuiesc în locuințe închiriate. Un procent suplimentar de 9,1% declară că au „altă” locuință, inclusiv chirii neplătite la rude.

Spania luptă pentru a scădea prețul chiriilor

În Spania, proprietarii de locuințe sunt în continuare majoritari (peste 75%), dar sunt din ce în ce mai puțini, potrivit raportului privind populația și locuințele a Institutului Național de Statistică (INE), care este publicat la fiecare zece ani. 75,2% dintre gospodăriile spaniole trăiesc într-o locuință pe care o dețin în proprietate în 2021, față de 78,9% în 2011, cu 3,7 puncte procentuale mai puțin, potrivit Idealista.

În plus, în Spania, există din ce în ce mai multe persoane care închiriază pe termen scurt și mai puține persoane care închiriază pe termen lung.

În Spania, la 26 mai 2023, a intrat în vigoare Legea pentru dreptul la locuință. Legea include măsuri de creștere a numărului de locuințe publice și de prevenire a situațiilor de tensiune pe piața chiriilor. 

Unul dintre obiectivele Legii locuinței este de a limita creșterea prețurilor de închiriere. În acest scop, legea prevede crearea unui sistem de referință de stat pentru prețurile de închiriere, care furnizează informații privind costurile de închiriere în fiecare zonă rezidențială, precum și alte instrumente, cum ar fi beneficii fiscale pentru proprietarii care facilitează accesul la locuințe de închiriat la prețuri accesibile. 

În plus, în zonele cu presiune ridicată, marii proprietari nu vor putea semna noi contracte de închiriere cu prețuri care depășesc indicele de referință pentru zona lor.

În urma intrării în vigoare a Legii locuinței în mai 2023, Catalonia a fost prima regiune care a făcut un pas pentru a solicita o plafonare a prețurilor chiriilor, declarând 140 de municipalități drept „zone stresate”. În aceste 140 de localități locuiesc 6,2 milioane de persoane, adică 80,6% din populația totală a Cataloniei.

Cu toate acestea, criticii măsurii se întreabă dacă plafonarea prețurilor nu reduce doar chiria, ci și oferta. Potrivit datelor guvernului catalan, în cele 140 de municipalități declarate ca fiind o „piață stresată”, unde prețurile sunt plafonate, prețurile au scăzut cu 17,2%.

Pe 13 octombrie, o manifestație de amploare pentru apărarea dreptului la locuință a luat cu asalt centrul Madridului, punând în dezbatere publică posibilitatea unei greve a chiriilor. 

În urma demonstrației, premierul spaniol Pedro Sanchéz a anunțat un pachet de 200 de milioane de euro pentru ajutorarea tinerilor care închiriază locuințe și o revizuire a normelor privind închirierile turistice pe termen scurt.

Numărul proprietarilor, în ușoară scădere în Franța

Conform datelor INSEE, în ultimii zece ani, proporția cetățenilor francezi care își dețin reședința principală a scăzut ușor, de la 57,7% în 2013 la 57,2% în 2023. Șase din zece gospodării sunt proprietari ai locuinței lor. Acest raport, care a crescut constant din 1983, a dat primele semne de slăbiciune în 2014, apoi a continuat să scadă ușor până în prezent.

Există diverse ajutoare acordate gospodăriilor pentru a-și plăti chiriile.  Noul proiect de buget pentru 2025 prevede fonduri suplimentare pentru locuințe.

Guvernul a repus pe tapet „împrumutul fără dobândă” pentru cumpărarea primei locuințe, dar nu este încă clar ce este posibil și pentru cine, subliniază VoxEuropa. În prezent, deși există deja în unele zone, condițiile de acces sunt extrem de limitate.

Criza locuințelor, problemă majoră în Cehia

Conform datelor Biroului de Statistică al Republicii Cehe, locuințele ocupate de proprietari au prevalat mult timp. Aproape trei sferturi din gospodării (72,7%) locuiesc în propria casă sau apartament. Gospodăriile conduse de o persoană cu diplomă de liceu (74,5%) sau de o persoană cu diplomă universitară (80,6%) sunt peste medie. 

Criza locuințelor este o problemă majoră în politica cehă. O combinație de factori contribuie la această criză, inclusiv numărul scăzut de unități locative construite, un număr tot mai mare de apartamente care sunt fie vacante, fie folosite pentru închiriere temporară, în special prin intermediul unor platforme precum Airbnb, și creșterea prețurilor ipotecare, a chiriilor și a prețurilor generale ale locuințelor. 

Această criză a condus la presiuni inflaționiste ridicate și la o criză socioeconomică prelungită. Toate partidele politice sunt de acord că creșterea numărului de apartamente nou construite este o parte esențială a soluției. Ministrul pentru Dezvoltare Regională a propus o nouă lege privind locuințele accesibile. Această lege urmărește să stabilească scheme de împrumut favorabile pentru municipalități în vederea construirii de locuințe sociale și să simplifice procesul de autorizare pentru construirea de noi clădiri. Cu toate acestea, această lege nu a fost încă introdusă de parlament, iar ministrul Bartoš a fost demis din funcție după recenta criză guvernamentală.

O problemă este, de asemenea, creșterea prețurilor în locuințele de închiriat. Anul 2023 a fost marcat  de o creștere puternică a prețurilor la energie, care s-a reflectat în creșterea costurilor locuințelor, care au crescut mai rapid decât veniturile gospodăriilor. Consecința a fost o creștere a așa-numitei poveri a costurilor de locuință, care măsoară raportul dintre costurile de locuință și venitul net al gospodăriei. 

Aproape jumătate din populația Greciei are probleme în plata chiriei sau facturilor

Rata de proprietate a locuințelor în Grecia era în 2022 de 72,8%, în scădere de 2,6% față de 2019. Conform datelor ELSTAT privind condițiile de viață ale gospodăriilor, dificultățile în plata chiriei, a ratelor la credite, a facturilor fixe și a creditelor de consum a fost componenta de deprivare care a înregistrat cea mai mare creștere anuală în 2023: 62,5%! 

În prezent, în totalul populației, aproape una din două gospodării (47,3%) are dificultăți în plata chiriei, a ratelor la împrumut și a facturilor, față de 29,1% în 2022.

De asemenea, 45,5% dintre cetățeni trăiesc în gospodării cu restanțe la plata ipotecilor, chiriilor sau facturilor la utilități.  74,2% dintre chiriași cheltuiesc mai mult de 40% din venitul lor pentru costurile locuinței. 76,9% dintre chiriași, după ce și-au plătit costurile de locuință, reduc consumul de bunuri de bază sau primesc ajutor financiar de la terți pentru a-și satisface celelalte nevoi de bază.

La fel ca românii, italienii vor să fie proprietari

În Italia, rata de proprietate a locuințelor este de aproximativ 75%, una dintre cele mai ridicate din Europa. Această tendință este profund înrădăcinată în factori culturali: deținerea unei locuințe este considerată esențială pentru stabilitatea financiară și securitatea personală. 

Moștenirea proprietății joacă un rol semnificativ, mulți italieni achiziționând locuințe de la membrii familiei. Deși acest lucru contribuie la menținerea unor niveluri ridicate de proprietate a locuințelor, există diferențe regionale. 

În sudul Italiei, proprietatea este mai frecventă datorită costurilor mai scăzute ale locuințelor și tradiției proprietăților deținute de familie. În schimb, în orașele din nord, cum ar fi Milano, proprietatea unei locuințe este mai puțin răspândită din cauza prețurilor ridicate, ceea ce determină mai mulți oameni să închirieze.

În ceea ce privește locuințele la prețuri accesibile, guvernul italian a pus în aplicare mai multe inițiative, deși, din punct de vedere istoric, accentul a fost pus mai mult pe încurajarea proprietății locuințelor decât pe sprijinirea pieței închirierilor. Pentru cumpărătorii de locuințe, în special pentru cei care cumpără pentru prima dată, există diverse stimulente fiscale și subvenții ipotecare. De exemplu, cei care cumpără pentru prima dată beneficiază de taxe de înregistrare reduse și de deduceri fiscale pentru dobânda ipotecară. 

Programe precum „Fondo Garanzia Prima Casa” oferă garanții susținute de guvern, facilitând accesul tinerilor și al familiilor la credite ipotecare, în special al celor cu venituri mici sau fără un loc de muncă stabil. Există, de asemenea, programe de locuințe sociale, care oferă locuințe la prețuri inferioare celor de pe piață, deși domeniul lor de aplicare este limitat, în special în orașele mari, unde cererea de locuințe la prețuri accesibile este mult mai mare.

În ultimii ani, a existat o îngrijorare crescândă cu privire la accesibilitatea locuințelor de închiriat, în special în zonele metropolitane. Ca răspuns, guvernul a introdus unele măsuri pentru a sprijini piața închirierilor. Sunt disponibile stimulente fiscale pentru proprietarii care acceptă să închirieze proprietăți la prețuri sub nivelul pieței. În schimb, aceștia beneficiază de avantaje fiscale, cum ar fi o rată redusă a impozitului pe venitul din chirii. În ciuda acestor eforturi, accesibilitatea chiriilor rămâne o problemă semnificativă în orașe precum Roma, Florența și Milano, unde cererea depășește oferta.

Accesibilitatea locuințelor, cea mai mare grijă a tinerilor din Lituania

Potrivit unui studiu realizat de Asociația lituaniană pentru dezvoltare imobiliară, accesibilitatea locuințelor este cea mai mare preocupare pentru mai mult de o treime – 35% – din populația Lituaniei. În același timp, mai mult de jumătate dintre respondenți – 56% – sunt de acord că oferta de locuințe la prețuri accesibile în orașele și districtele în care locuiesc este insuficientă.

Studiul arată că 66% dintre chiriași închiriază pentru că este singura opțiune în limita posibilităților lor financiare, în timp ce 16% spun că locuiesc cu alte persoane pentru că este singura modalitate prin care pot plăti chiria. Alți 16% afirmă că stau cu chirie pentru că este mai flexibil și le permite să își schimbe locul de reședință.

Sondajul arată că accesibilitatea locuințelor, chiria și ipoteca sunt cele mai îngrijorătoare aspecte pentru tinerii cu vârste cuprinse între 18 și 35 de ani, în timp ce cei cu vârste de 46 de ani și peste sunt mai preocupați de amenințarea războiului și de costul vieții, iar cei cu vârste de 56 de ani și peste sunt mai îngrijorați de sistemul de sănătate.

Proiectul PULSE este o inițiativă europeană de promovare a parteneriatelor jurnalistice transfrontaliere, co-finanțată de Comisia Europeană (DG CONNECT) în cadrul Acțiunilor Multimedia prin acordul de grant LC-02772862. HotNews.ro colaborează în cadrul proiectului cu alte publicații prestigioase din Europa: Delfi (Lituania), Deník Referendum (Cehia), cel mai mare ziar austriac Der Standard (Austria), unele dintre cele mai mari publicații din Grecia – EFSYN, El Confidencial – Spania, cel mai mare ziar polonez Gazeta Wyborcza, cel mai vechi site analitic și informațional bulgar Mediapool, una dintre cele mai mari publicații independente maghiare HVG și ziar italian cu profil economic Il Sole 24 Ore, una dintre cele mai vechi și puternice publicații din Peninsulă.

Trei organizații media transnaționale de renume – OBCT (Italia), N-ost (Germania) și Voxeurop (Franța) vor coordona activitățile proiectului.