Povestea (nereglementată a) drumurilor de acces

Una din provocările multor proiecte imobiliare a fost și rămâne cea a drumurilor de acces și modalitățile prin care construirea și ulterior utilizarea acestora pot fi transpuse din punct de vedere juridic în relația cu autoritățile publice. Deși este o constantă necesitate pentru orice bună dezvoltare imobiliară, aceste aspecte nu beneficiază de o reglementare legală specifică, depinzând astfel, de multe ori, de creativitatea sau interpretarea avocaților, dar și de disponibilitatea autorităților publice de a găsi soluții practice în lipsa unor soluții clare în legislație.

Scopul acestui material este de a prezenta unele dintre soluțiile transpuse în practică până acum în speranța că aceste aspecte vor fi încetul cu încetul transparentizate și reglementate printr-un act normativ aplicabil cu titlu general.

Situația cu care ne confruntăm este de obicei următoarea: investitorul vrea să realizeze un nou proiect (de retail, birouri, rezidențial, logistică etc., orice proiect nou având nevoie de acces la drumul public corespunzător volumului de trafic generat) și pentru acesta trebuie să construiască drumul de acces fie pe terenul său, fapt care ar putea implica si lărgirea drumului public cu benzi de decelerare / accelerare și/sau un eventual sens giratoriu, fie pe terenul autorității publice locale (de exemplu, pe un fost drum de exploatare în cazul terenurilor din intravilanul extins).

Legea nu îi oferă în schimb investitorului soluția prin care să poată, în prima ipoteză, să se asigure că la finalul lucrărilor drumul de acces devine un drum public sau, în a doua ipoteză, să construiască pe terenul primăriei. Discuția este bazată pe faptul că, de cele mai multe ori investitorii sunt dispuși să suporte toate costurile de construire ale accesului, căci altfel nu ar putea să își dezvolte proiectul din punct de vedere urbanistic și nici să îl comercializeze într-un mod satisfăcător.

În lipsa unei reglementări care să stabilească modalitățile de cooperare între investitor și autoritățile publice pentru realizarea, pe costul investitorului, a unor astfel de drumuri, care în final să fie clasificate drept drumuri publice, în practică s-au aplicat diverse mecanisme bazate pe prevederi legale generale din Codul Civil sau din Legea administrației publice locale (acum Codul administrativ).

Drumuri construite pe terenul investitorului

Pentru o lungă perioadă de timp, varianta cea mai des întâlnită în cazul drumurilor construite pe terenul investitorului a fost aceea a donației drumului către primăria locală după finalizarea lucrărilor de construire. Cu toate acestea, din cauza faptului că o astfel de operațiune necesită atât aprobarea donației prin hotărâre de consiliu local, cât și semnarea contractului de donație (sau a acceptării donației) de către primar, în multe cazuri unele oferte de donație de drumuri făcute de investitori nu au ajuns să fie efectiv acceptate de către autoritățile locale.

Cu nota că, în cazul donațiilor către stat (e.g. în cazul sensurilor giratorii construite pe un DN), donația ar trebui aprobată prin hotărâre de guvern.

O alternativă propusă odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil a fost renunțarea investitorului la dreptul de proprietate în favoarea autorității locale printr-o declarație autentică notarială înregistrată la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Cu toate acestea, nici această variantă nu presupune automat transferul drumului către autoritatea locală și transformarea acestuia în drum public, deoarece dobândirea dreptului de proprietate rămâne o opțiune a autorității ce trebuie să adopte o hotărâre de consiliu local în acest sens.

În lipsa unei variante viabile pentru a putea conferi drumului construit de ei regimul de drum public, unii investitori și-au menținut proprietatea asupra drumului (corelativ cu administrarea și întreținerea sa) dar i-au atribuit un regim de drum de utilitate privată deschis circulației publice.

Drumuri construite pe terenul primăriei

În acest caz, una dintre variantele aplicate în practică este încheierea unui contract de asociere între autoritatea locală și investitorului privat în baza căruia acesta din urmă construiește drumul integral pe costurile sale, urmând ca la finalizarea lucrărilor primăria să efectueze formalitățile necesare pentru clasificarea ca drum public. În limbaj informal, investitorul „donează” lucrările și costurile de construire.

Aceste contracte de asociere nu beneficiază însă de un cadrul legal special, ci au fost bazate pe prevederi punctuale din Legea administrației publice locale, care nu conțin o indicație expresă cu privire la aplicarea respectivelor prevederi pentru realizarea unor drumuri publice. În aceste condiții, unele din părțile vizate (fie investitori, fie autorități) pot avea reticențe cu privire la caracterul adecvat al acestor asocieri, deși pe fond, în cele mai multe cazuri, încheierea acestor contracte de asociere nu ascunde nimic ilicit sau de rea credință ci sunt bazate doar pe intenția de a reglementa legal construirea unui drum public pe costul unui investitor privat.

În aceste condiții, rămâne o necesitate adoptarea unui act normativ special care să reglementeze condițiile în care investitorii pot construi astfel de drumuri, pe costul lor, într-un mod transparent, legal și benefic atât pentru investitorul privat cât și pentru comunitatea locală.

Până atunci, este benefică inițiativa unor autorități locale (e.g. Consiliul Local Cluj-Napoca) care reglementează astfel de situații prin hotărâri de consiliu local – privind, de exemplu, condițiile în care drumuri de utilitate privată pot fi dobândite de primărie, devenind drumuri publice.

Un articol semnat de Mihaela Poșircă, Partener, act | Botezatu Estrade Partners