Promisiunea de vânzare a unui bun viitor din perspectiva dezvoltatorului și a cumpărătorului

Promisiunea de vânzare a unui apartament viitor reprezintă un instrument util în orice proiect imobiliar, atât pentru dezvoltator, care se asigură că proiectul său imobiliar va fi vândut, cât și pentru cumpărător, care își securizează apartamentul dorit la un preț ferm.

Din perspectiva cumpărătorului, promisiunea de vânzare ar trebui să asigure o protecție adecvată a dreptului de a cumpăra și de restituire a avansului în cazul neexecutării. Din perspectiva dezvoltatorului, promisiunea de vânzare ar trebui să nu impieteze asupra dezvoltării imobiliare (dezlipirii terenului, ipotecării, apartamentării).

Echilibrul între interesele părților vor trebui negociate și reglementate contractual. În absența oricăror clauze specifice, însă, legea conține din start o serie de prevederi în materie.

1. Se poate nota promisiunea de vânzare a unui apartament viitor în cartea funciară?

1. Cum se notează promisiunea în cartea funciară?

Conform Codului civil, înscrierile în cartea funciară sunt de 3 feluri: (i) intabularea, (ii) înscrierea provizorie şi (iii) notarea.

Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (adică drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară).

Notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, notarea nefiind, însă, automată sau obligatorie, fiind lăsată la latitudinea părților.

Condițiile notării sunt: (i) promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, (ii) antecontractul să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul și (iii) să nu fi trecut mai mult de 6 luni de la expirarea termenului stipulat în antecontract pentru executarea sa.

În cazul concret al antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unităţii individuale dintr-un condominiu – bun viitor, notarea în cartea funciară a terenului este condiţionată de menţionarea cotei-părţi determinate sau determinabile din dreptul de proprietate asupra terenului aferent unităţii individuale identificate prin număr de apartament şi etaj.

Prin urmare, promisiunea de vânzare a unui apartament viitor se poate nota în cartea funciară a terenului.

• Care este scopul notării?

Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute de lege devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, cu excepția cazului în care se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale.

Prin urmare, scopul notării promisiunii de vânzare este opozabilitatea acesteia față de terți.

• Ce se întâmplă cu notarea în cazul dezlipirii / apartamentării?

Dezlipirea este operațiunea de modificare au caracter material a imobilului pe baza unor documentații cadastrale rezultând doua sau mai multe loturi ce se vor înscrie în cărţi funciare distincte.

Dacă imobilele sunt de sarcini aparţinând unor terţi, este necesar acordul acestor terţi, iar, în lipsa unei convenţii contrare, înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile şi celelalte înscrieri care grevează imobilul, se menţin neschimbate în cărţile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.

Prin urmare, pentru dezlipirea terneului, este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se preia, în principiu, în toate cărțile funciare nou-înființate.

Apartamentarea este operaţiunea de împărţire a unei construcţii – condominiu în mai multe unităţi individuale.

Notarea antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unităţii individuale dintr-un condominiu – bun viitor – se preia doar în cartea funciară a unităţii individuale corespunzătoare, potrivit menţiunilor din actul de apartamentare.

Prin urmare, pentru apartamentare nu este necesar acordul promitentului-cumpărător notat în cartea funciară, iar notarea se preia doar în unitatea promisă.

• Cum se radiază promisiunea din cartea funciară?

Radierea notării se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

De asemenea, radierea notării antecontractului se va efectua la cerere, în baza (i) acordului părţilor exprimat în formă autentică sau (ii) hotărârii judecătorești definitive.

1. Ce se întâmplă dacă apartamentul promis se vinde alcuiva?

Promisiunea de a contracta este contractul prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract și trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.

În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese, în termen de 3 ani de la data la care trebuia încheiată vânzarea sau poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, în termen de 6 luni de la aceeași dată.

În plus, conform Codului civil, clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

Clauzele de inalienabilitate care au ca obiect bunuri pentru care prin lege a fost instituit un sistem de publicitate devin opozabile terților numai prin indeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege.

Prin urmare, în cazul în care promisiunea de vânzare este notată în cartea funciară, iar apartamentul promis este vândut unui terț, contractul de vânzare încheiat cu terțul poate fi desființat pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate subînțelese. În caz contrar, se pot obține doar daune-interese.

1. Care este soarta avansului în cazul neexecutării promisiunii?

În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit.

În cazul neexecutării promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, promitentul achizitor beneficiază de o ipotecă legală asupra imobilului respectiv restituirea sumelor plătite cu titlu de avans, care se înscrie la cererea promitentului achizitor.

1. Concluzii

Promisiunea de vânzare a unui apartament viitor se poate nota, la cerere, în cartea funciară a terenului pe care va fi edificată construcția, iar, în urma finalizării construcției și apartamentării, notarea promisiunii va putea fi preluată doar în cartea funciară a apartamentului promis.

Pentru cumpărător, notarea promisiunii este utilă, deoarece o face opozabilă față de terți.

Pentru dezvoltator, este preferabil ca notarea promisiunii să se facă ulterior dezlipirii terenului conform autorizației de construcție și ipotecării acestuia, după caz, în caz contrar fiind necesar acordul cumpărătorului.

În cazul neexecutării promisiunii, cumpărătorul are dreptul fie la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, fie la restituirea avansului și la daune-interese. În cazul în care apartamentul promis este vândut unui terț, în cazul în care promisiunea de vânzare era înscrisă în cartea funciară, contractul de vânzare cu terțul poate desființat.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII

Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII