Puterea de cumparare in imobiliar

In articolul din 3 septembrie, doi cititori au mentionat cu argumente ca un pret accesibil al apartamentelor „medii” se situeaza intre 3-7 venituri nete pe familie.

Argumentul lui Alex Dumitrascu a fost urmatorul: „Valoarea de 5-7 venituri medii anuale, se deduce din posibilitatea acoperirii costului locuintei in cadrul unui ciclu economic global, adica 10-15 ani, adica la inlocuirea banilor ipotetici, viitori, cu bani reali in aceasta perioada.”

La sugestia lui Tudor Florea, care mi-a si pus la dispozitie 75% din date, am facut urmatoarea analiza din 2002 si pana la zi – cate salarii medii anuale sunt necesare pentru a cumpara un apartament de doua camere din Bucuresti? Practic – cat de accesibile sunt apartamentele din Bucuresti, raportate la salariile din Bucuresti? scrie Mihai Marcu pe blogul sau.

Datele sunt extrem de clare – in 2002 – 2003 erau necesare 10 salarii medii nete pentru a cumpara un apartament din Bucuresti, cu doua camere. Presupunand o familie de doua persoane, inseamna 5 salarii nete pe familie.

In 2004 – 2005 cresterea este lenta, la 13 – 14 salarii medii anuale nete, sau 6.5 – 7 salarii nete pe familie.

Din 2006 – 2008 – cresterea este exploziva, pana la 20 salarii medii anuale nete in 2008. Maximul a fost in martie 2008, la 30 de salarii.

Corectia din 2009 – 2010 este brutala – puterea de cumparare teoretica se intoarce la nivelul anilor 2005 – 2006, insa nivelul de minim nu pare a fi aici. Ma astept ca scaderea sa aiba un „overshoot”, depasind minimele anului 2002.

Adeseori auzim un argument relativ corect: „da, apartamentele s-au ieftinit, dar cursul a crescut; nici creditele nu mai sunt atat de usor de obtinut”. In zilele urmatoare voi analiza suportabilitatea preturilor tinand cont de disponibilitatea si costul creditului ipotecar.

Metoda de analiza

1 – datele despre preturile medii ale apartamentelor vechi din Bucuresti vin de la Renderman; la preturile medii a fost adaugat o medie de 5% reprezentand costuri ale tranzactiei (notar, acte, impozite, agenti);

2 – salariul mediu net este cel din Bucuresti, conform datelor INSSE. Nu are rost sa comparam salariul mediu pe tara cu preturile apartamentelor din Bucuresti;

3 – toate calculele s-au facut in EURO.

Vezi graficul si comenteaza pe blogul lui Mihai Marcu.