Puterea de cumparare in imobiliar: efectul creditarii

In completarea articolului de ieri, astazi voi lua in calcul si capacitatea bucurestenilor de a lua un credit ipotecar, raportandu-ne la pretul apartamentelor vechi. Ce doresc sa aflu: 1 – ce credit ar fi putut lua bucuresteanul mediu, pe baza veniturilor; 2 – daca creditul maxim pe care l-ar putea obtine ar putea acoperi valoarea unui apartament, scrie Mihai Marcu pe blogul sau.

In primul rand voi detalia datele folosite si sursa lor.

1) Salariul mediu net in Bucuresti

Datele au fost obtinute de la INSSE si sunt numai pentru Bucuresti; am folosit mediile lunare, pentru a elimina influentele primei de Craciun/Paste. Salariul mediu net lunar creste de la 155 EURO in 2002 la 451 EURO in 2010, cu un maxim de 474 EURO in 2009. Detaliile sunt urmatoarele:

2) Pretul apartamentelor de doua camere

Datele au fost obtinute de la Index Imobiliar, la care am adaugat un procent de 5% reprezentand costuri ale tranzactiei (acte, notar, agenti, ipoteci, etc). Am folosit apartamentele de doua camere ca fiind minimul locativ pe care o familie de doua persoane si-l permite. Statisticile europene indica o suprafata locuibila de aproximativ 25 mp / persoana; nu este exclusiv ca in Romania suprafetele sa fie mai mici. Preturile medii (corectate cu 5% costuri de tranzactie) au evoluat de la 15.800 EUR in 2002 la 68.600 EUR in 2010, trecand printr-un maxim de 112.000 EUR in 2008. Evolutia preturilor a fost urmatoarea:

• Cat de accesibile au fost apartamentele prin credit?

Am obtinut de la BNR dobanda anuala efectiva pentru credite de locuinte. Dobanzile s-au pastrat constante in intervalul 8% – 9%. Din ultima parte a anului 2009, dobanzile au scazut dramatic, datorita introducerii programului „Prima Casa”. Efectele au fost mai mici in 2009, deoarece programul a fost introdus in vara si a durat trei luni pana a devenit operational.

Am presupus ca acest credit a fost luat de o familie (deci doua venituri medii). Tot de la BNR am aflat ca avansul mediu pentru creditele ipotecare a fost de 34% (vezi Raportul de Stabilitate Financiara pe 2009, pagina 67) – aceasta inseamna ca prin credit ipotecar s-a finantat doar 66% din valoarea apartamentului. E adevarat, cateodata acest avans a insemnat credit de nevoi personale, dar nu cred ca a fost o practica extinsa.

Ne lipsesc doua variabile – gradul de indatorare si durata de rambursare. Am presupus gradul mediu de indatorare ca fiind de 40%; in anii de nebunie imobiliara 2007 – 2008 nu am niciun dubiu ca gradul de indatorare a sarit de 60 – 70%, dar pana la date mai bune raman la procent de 40%. Am folosit o durata de rambursare de 25 ani.

• Rezultatele

Pentru un grad de indatorare de 40% si durata creditului, incepand din 2004 pana in 2010, rezultatele sunt urmatoarele:

Detaliind pe ani:

Graficul este graitor: la un grad de indatorare de 40%, apartamentele de doua camere au fost practic imposibil de achizitionat prin credit intre 2004 – 2009. In 2008, diferenta a fost de 26.000 EUR. De abia in anul 2010 au devenit apartamentele mai accesibile prin credit, mai ales ca urmare a scaderii dobanzilor. Daca in 2010 dispare programul Prima Casa si dobanzile creditelor ipotecare se intorc la 8%, atunci creditul obtinut NU va acoperi valoarea apartamentelor. In anul 2010 a aparut o noua variabila, greu de prins in grafice – disparitia cererii solvabile de credite.

Concluzia este urmatoarea – in conditiile unei creditari responsabile, nu a existat cerere solvabila la nivel generalizat. Au existat doar sacrificii punctuale, altfel nu se explica cum in Bucuresti sunt concentrate 44% din soldul creditelor ipotecare in valuta.

Totusi au existat tranzactii…

Inclusiv in anii 2007 – 2008. Pentru a se lua credite care sa acopere valoarea apartamentelor, gradul de indatorare a trebuit sa atinga un maxim de 63% in 2008. Rezultatele cu un grad de indatorare de 63% sunt urmatoarele:

Din grafic rezulta cu teoretic apartamentele nu ar avea de ce sa se mai ieftineasca – gresit, deoarece nimeni nu se mai imprumuta la nivele de indatorare sinucigase in 2010 iar cererea solvabila de credite este mult redusa.

Venit disponibil

Poate veti spune – „E normal sa te imprumuti la 63% din veniturile nete”. Sa vedem ce sume mai raman disponibile in ambele cazuri; calculul este facut pentru o persoana.

An:Venit disponibil (indatorare 40%):Venit disp.(indatorare 63%):

2004 109 67

2005 162 100

2006 194 120

2007 251 155

2008 284 175

2009 267 164

2010 271 167

Comenteaza peblogul lui Mihai Marcu.