Se sparge bula imobiliară? Creditele ipotecare din Germania, interes tot mai scăzut

​Datorită inflației și creșterii ratelor dobânzilor, interesul în Germania pentru creditele ipotecare a scăzut drastic. Împrumuturile imobiliare sunt la minimul ultimilor opt ani, noile construcții merg pe tobogan în jos. Pentru mulți oameni din Germania, visul de a-și avea propria locuință e din ce în ce mai îndepărtat.

Afacerile noi ale băncilor germane cu împrumuturi imobiliare acordate gospodăriilor private și persoanelor care desfășoară activități independente au scăzut cu 28% în septembrie, față de aceeași lună a anului trecut, potrivit noilor date de la firma de consultanță Barkow Consulting, preluate în presa de profil germană.

Cu un volum de 16,1 miliarde de euro, afacerile noi se află la cel mai scăzut nivel, înregistrat începând cu 2014. Analiza se bazează pe cifrele Băncii Centrale Europene (BCE) și ale Băncii Federale a Germaniei (Bundesbank). Noile afaceri raportate constau în prelungiri și renegocieri ale finanțărilor existente, precum și în împrumuturi încheiate pentru prima dată.

Dubla reticență – consumatori și bănci

Potrivit Barkow Consulting, aceasta este o scădere record și o tendință descendentă accelerată. În ultimele luni, noile credite ipotecare s-au împuținat din cauza creșterii ratelor dobânzilor. De la începutul anului, ratele dobânzilor la împrumuturile imobiliare pe zece ani au crescut de peste patru ori, ajungând la aproximativ 4%.

Creșterea ratelor lunare se ridică adesea la sute de euro. „Nu a existat niciodată o asemenea creștere a ratelor dobânzilor”, a spus consultantul Peter Barkow.

Într-un sondaj al agenției de presă dpa, intermediarii de credite au raportat o precauție sporită a consumatorilor. „Odată cu creșterea ratelor dobânzilor, mulți oameni și-au refăcut calculele, au făcut compromisuri când vine vorba de imobiliare sau s-au abținut de la a cumpăra bunuri imobiliare deocamdată”, spune intermediarul Interhyp.

„Cererea de pe piață este în scădere în prezent pe toate canalele”, a declarat Michael Neumann, CEO la finanțatorul Dr. Klein. De asemenea, compania Hüttig & Rompf „observă o incertitudine clară în rândul consumatorilor și al celor interesați de imobiliare”.

În plus, din cauza inflației ridicate, băncile examinează cererile pentru împrumuturi imobiliare mai strict – de exemplu, calculează consumatorilor costuri de trai mai mari. „Când o bancă primește o cerere, ea examinează potențialul debitor cu foarte multă atenție și ia în considerare dacă își poate permite plățile mai mari, ale dobânzii și a principalului credit, în viitor”, a explicat Christina Bannier, profesor de Banking & Finance la Justus-Liebig – University of Gießen. Ea a menționat și riscul unei recesiuni, care poate însemna pierderea locurilor de muncă și o scădere a veniturilor.

De parcă nu ar fi de ajuns, constructorii se luptă și cu creșterea bruscă a prețurilor la construcții. Multe proiecte de locuințe sunt deja anulate.

Potrivit Institutului ifo, 16,7% dintre companiile de construcții chestionate au raportat comenzi anulate în septembrie, mult mai mult decât în ​​august. Cu vremurile mai grele de pe piața imobiliară, există multă nervozitate cu privire la strategia de viitor, după ani de creștere vertiginoasă a prețurilor.

Prăbușirea cererii

Toate acestea și-au pus amprenta asupra cererii de credite imobiliare. Potrivit companiei de audit PwC, noile afaceri în creditele pentru construcția de locuințe de la băncile germane către gospodăriile private au atins un maxim istoric de 32 de miliarde de euro în martie, dar au scăzut în lunile următoare, atingând doar 18,5 miliarde de euro în august.

După ce noul volum de finanțare din luna mai a fost cu aproape 20% peste cel al anului precedent, acesta a devenit negativ din iunie, potrivit Barkow Consulting. În august, minusul față de anul precedent a crescut la 19%, iar în luna următoare la 28%.

Finanțarea ipotecară este o afacere foarte importantă pentru băncile germane. La aproximativ 40%, împrumuturile imobiliare private reprezintă cea mai mare pondere în portofoliul lor de credite. Potrivit Barkow, după ani de boom, stocul a fost de 1.555 miliarde de euro, în septembrie. Scăderea creditării ipotecare îngrijorează băncile. „Cererea s-a prăbușit de la o zi la alta. Multe proiecte aflate în faza de planificare sunt anulate”, a declarat recent președintele Sparkasse, Helmut Schleweis, pentru „Handelsblatt”.

Grupul Bilthouse, care reunește mai mulți brokeri de credit, poate confirma rapoartele privind tendința descendentă. „Înainte puteai să finanțezi cu foarte puțin, sau chiar fără capital propriu”. În momentul de față, unele cereri de finanțare nu pot fi transmise băncilor „din moment ce clienții nu pot suporta povara sporită a dobânzii”.

Condiții bancare mai severe

Împrumuturile bancare au devenit considerabil mai restrictive, iar proporția potențialilor cumpărători refuzați a crescut semnificativ observă Ditmar Rompf, CEO la Hüttig & Rompf. „Când cota de capital este relativ scăzută, băncile se uită deosebit de atent”.

Intermediarii de credite au însă speranță. Interhyp observă că unele bănci au reacționat la creșterea ratelor dobânzilor și și-au redus cerințele minime de rambursare. Check24 raportează, de asemenea, o ușoară scădere a ratelor dobânzilor pentru construcții. În octombrie, acestea au scăzut la 3,62%. „Prețurile imobilelor scad din nou în unele regiuni, pentru prima dată”, spune Ingo Foitzik, director general pentru finanțarea construcțiilor.

Riscul bulei imobiliare

Potrivit unui studiu, Frankfurt și Munchen se numără printre orașele cu cel mai mare risc de bule imobiliare din lume. Având în vedere creșterea ratelor dobânzilor, banca UBS se așteaptă acum la „corecții semnificative de preț”.

Unde este piața imobiliară deosebit de supraîncălzită? Care metropolă are cel mai mare risc de apariție a unei bule imobiliare? Marea bancă elvețiană UBS investighează și răspunde acestor întrebări în „Indexul global al bulelor imobiliare”, publicat anual.

În acest index, Toronto este acum pe primul loc. Orașul canadian a depășit Frankfurt, care în 2021 era încă orașul cu cel mai mare „risc de bule” din lume. În Germania, potrivit experților, nu numai piața imobiliară din Frankfurt continuă să fie puternic supraîncălzită. Metropola bavareză München ocupă locul patru în clasamentul UBS, chiar după Zürich.

„În special investitorii care iau în considerare achiziții în aceste regiuni ale Germaniei, din motive de randament, ar trebui să fie precauți în acest moment”, sfătuiește Maximilian Kunkel, strateg- șef de investiții, al UBS în Germania.

Pentru banca elvețiană, Frankfurt și München, cu valori ale indicelui de bule de 2,21 și, respectiv, 1,80 puncte, se numără printre orașele cu risc ridicat. Potrivit Bubble Index, există riscul unei bule imobiliare la o valoare de 1,5 puncte.

UBS definește o bulă imobiliară ca fiind o abatere puternică și persistentă a nivelului prețurilor de la anumite date economice – cum ar fi venitul, creșterea economică și migrația populației.

Cu 60% mai scump în zece ani

Din cauza ratelor scăzute ale dobânzilor, prețurile caselor s-au decuplat constant de veniturile și chiriile locale în ultimul deceniu, potrivit UBS. „Orașele cele mai expuse riscului unei bule au înregistrat creșteri ale prețurilor ajustate în funcție de inflație, cu o medie de 60% în această perioadă, în timp ce veniturile reale și chiriile au crescut cu doar aproximativ 12%.

În anii precedenți, UBS observase deja că piețele imobiliare din München și Frankfurt se supraîncălzesc. Totuși, având în vedere proporția de venit pe care angajații trebuie să o cheltuiască într-un apartament de 60 de mp, în zone centrale, Frankfurt și München nu se află într-o poziție atât de proastă. Aici, cele două orașe se situează cu mult în urma Tokyo, Hong Kong, Londra și Paris.

Boom-ul imobiliar la final?

La Frankfurt, UBS observă însă o ușoară răcire a pieței. În metropola germană, creșterile obișnuite de prețuri, de două cifre, au scăzut pentru prima dată în zece ani, se arată în comunicat. „Între jumătatea anului 2021 și mijlocul anului 2022, prețurile imobilelor au crescut cu doar aproximativ 5 puncte procentuale”. Cu toate acestea, prețurile apartamentelor din Frankfurt sunt cu peste 60% peste nivelul de acum cinci ani.

München are cel mai mare „raport preț-chirie”. După ce prețurile s-au dublat în ultimul deceniu, și aici creșterea a scăzut la aproximativ cinci procente. „Boom-ul se apropie de sfârșit”, a spus Kunkel, referitor la ambele orașe.

În timp ce ratele dobânzilor au crescut rapid și perspectivele economice sunt prudente, inflația ridicată reduce puterea de cumpărare a gospodăriilor. În acest context, UBS vede piețele imobiliare în fața unui punct de cotitură și consideră că, în multe dintre orașele foarte bine cotate, „sunt de așteptat corecții semnificative de preț”.