Un bloc cu 14 etaje ar putea apărea lângă Parcul Circului din Capitală – efectele Planului Urbanistic al Sectorului 2 / Oamenii din zonă sunt revoltați

Un bloc de 14 etaje ar putea apărea în spatele Aleii Circului din București, chiar lângă Parcul Circului, într-o zonă cu o străduță îngustă care se înfundă. Un dezvoltator imobiliar a cerut în luna mai un certificat de urbanism pentru blocul de 14 etaje, iar Primăria Sectorului 2 a eliberat documentul în baza PUZ Sector 2. Primarul Sectorului 2, Radu Mihaiu, spune că nu a dat autorizație de construire, certificatul de urbanism fiind doar un act de informare pe care era obligat să-l dea.

PUZ-ul Sectorului 2, aprobat de administrația Firea, prevede pe acest teren: înălțimea este nelimitată, POT (procent de ocupare a terenului) – 70% și CUT (coeficient de utilizare a terenului) – 4,5. Deocamdată, Primăria sectorului 2 nu poate da autorizație pentru blocul de 14 etaje, deoarece PUZ-ul Sectorului 2, care permite betonarea a zeci de hectare de spațiu verde și blocuri între case, este suspendat în instanță.

„Pentru Aleea Circului nu este nici măcar depusă documentația pentru autorizare. A fost cerut un certificat de urbanism, a fost înaintat către proprietar, dar după emiterea certificatului de urbanism nu a fost depusă nicio documentație pentru autorizare. În certificatul de urbanism este prevăzut și studiul geotehnic pentru a vedea care este nivelul apei, de asemnea, au fost cerute avize de la MAI, SRI, sunt avize complicat de obținut. Certificatul de urbanism a fost cerut pentru bloc de P+14, pe PUZ Sector 2. PUZ-ul Sectorului 2 a fost suspendat, certificatul de urbanism a fost dat când era în vigoare. Reamintesc că există obligația autorității locale de a emite certificat de urbanism în termen de 15 zile, pentru obiectivul pe care dezvoltatorul îl cere. Panoul de șantier este obligatoriu. Dacă se desfășoară lucrări fără panou de șantier, îi rog pe cetățeni să sesizeze Poliția locală”, a declarat primarul Sectorului 2, Radu Mihaiu, contactat de HotNews.ro.

Pe grupurile de Facebook din Sectorul 2, oamenii cer Primăriei să nu aprobe un asemenea proiect imobiliar. Aceștia s-au sesizat săptămâna trecută când pe teren au venit utilaje de construcții.

HotNews a solicitat un extras de carte funciară la ANCPI, iar potrivit documentului, terenul de circa 3.200 mp aparține firmei H&S PROJECT DEVELOPMENT SPV SRL. Acesta a fost cumpărat de la GHEORGHE DAVID ALEXANDRU, în iulie 2023, valoarea ranzacției fiind de 5,5 milioane de euro, din care până acum s-au plătit două milioane de euro pentru restul fiind drept de ipotecă. Potrivit termene.ro, firma H&S PROJECT DEVELOPMENT SPV SRL are acționar un off shore din Cipru, iar administratori sunt MACHAT SHAHAR, TELELMAN ZIV-ASHER. Acșeștia sunt administratori în aproape toate firmele dezvoltatorului imobiliar cu capital israelian Hagag Development Europe.

Certificatul de urbanism, emis de Primăria Sectorului 2, în mai 2023, a fost cerut însă de altă firmă – S.C. TOP RESIDENCE TD S.R.L. – pentru „construire ansamblu rezidențial și funcțiuni mixte cu regim de înălțime 4S+P+14E, împrejmuire, branșamente utilități Aleea Circului nr. 5”.

În Planul Urbanistic General, cei 3200 mp sunt înacdrați în zona CB1 -zonă rezervată dotărilor publice. Înățimea clădirilor care se pot construi aici se stabilește în funcție de lățimea străzii. Cum terenul are acces la o stradă de circa 9 metri, înălțimea admisă ar fi de 3 etaje.

Pe PUZ-ul Sectorului 2 însă CB3, unde înălțimea este nelimitată, iar indicatorii urbanistici sunt: POT – 70% și CUT 4,5.

Despre PUZ-ul Sectorului 2

În luna iunie,Tribunalul București a suspendat și anulat PUZ-ul Sectorului 2, aprobat de administrația Firea și care dădea liber la betonarea a zeci de hectare de spațiu verde. Procesul a fost intentat de USR, iar decizia poate fi atacată cu recurs.

„Anulează Hotărârea CGMB nr. 339/13.08.2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal – Sector 2 Bucureşti. Suspendă executarea Hotărârii CGMB nr. 339/13.08.2020 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal – Sector 2 Bucureşti până la soluţionarea definitivă a cauzei”, este decizia Tribunalului București, dată pe 7 iunie.

În luna martie, un alt proces de anulare a PUZ-uluiSectorului 2, inițiat de Asociația Ecopolis, a fost pierdut în primă instanță, tot la Tribunalul București. Acum se judecă recursul.

Între cele două litigii, Primăria Sectorului 2 a dat maimulte autorizații pe PUZ-ul Sectorului 2, acum suspendat și anulat. Primarul Sectorului 2, Radu Mihaiu, spune că nu mai putea ține documentațiile complete.

Tribunalul București a suspendat la începutul anului trecut toate PUZ-urile pentru Sectoarele 2,4 și 5, până la judecarea proceselor de anulare. PUZ-urile Sectoarelor 3 și 6 erau deja anulate, iar anul trecut a fost anulat și PUZ-ul Sectorului 5.

Înainte de această decizie, pe 26 februarie 2021, majoritatea PNL-USR din Consiliul General, la propunerea primarului Nicușor Dan, a aprobat suspendarea cu un an a Planurilor Urbanistice Zonale pentru Sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6.

PUZ-ul Sectorului 2 a fost aprobat în 13 august 2020.

Motivul invocat de primarul Nicușor Dan pentru suspendarea documentației în 2021 a fost reducerea suprafeței de spațiu verde.

• ”Bilanțul propus prin PUZ prevede o suprafață de 422,53 ha de spații verzi, în scădere fața de suprafața de spații verzi publice înregistrată în Registrul Spațiilor Verzi, care era de aproximativ 444 de hectare.
• Reducerea suprafețelor verzi este sancționată, pe lângă nulitatea actelor, prin art. 96 din OUGnr. 195/2005 și prin art. 23 din Legea nr. 24/2007 cu amendă pentru fiecare metru pătrat de spațiu verde afectat. Reducerea spațiilor verzi nu este oportună nici prin prisma procedurii de infringement pe calitatea aerului deschisă față de România de către Comisia Europeană pentru calitatea precară a aerului din capitală.
• În concluzie, schimbarea destinației spațiilor verzi prevăzute ca atare în PUG și, în final, diminuarea spațiilor verzi din Sectorul 2 reprezintă o vătămare adusă dreptului locuitorilor Municipiului București la un mediu sănătos, astfel că PUZ Coordonator Sector 2 nesocotește un interes public major”, se arată în referatul de aprobare semnat de Nicușor Dan.

HotNews.ro a scris – încă din faza de dezbatere publică – că documentul permite transformarea a peste 30 de hectare de teren de pe malul Lacurilor Colentina, Tei, Plumbuita și Fundeni, dar și de la parcul de lângă Arena Națională din spații verzi în zone unde se pot construi blocuri și case.

Printre zonele unde s-a aprobat schimbarea destinației de spațiu verde se numără: fosta bază sportivă a RADET de pe Calea Floreasca, o zonă de la intersecția bd. Barbu Văcărescu cu strada Țițeica, zona unde este construit Clubul Bamboo, zona fostelor pepiniere din Petricani, Insula Tibiscum de pe Lacul Fundeni și o bucată din spațiul verde de la Arena Națională. Aceste terenuri sunt proprietate privată, majoritatea fiind retrocedate.

De asemenea, în anumite cartiere de case, de exemplu Andronache, este crescut regimul de înălțime până la 14 etaje. La fel între zona dintre Lacul Fundeni și Lacul Dobroiești. Asta înseamnă că persoanele care au case în aceste zone se pot trezi oricând cu blocuri la fereastră.

Care sunt principalele modificări pentru spațiile verzi

Fosta bază sportivă a RADET aflată în Calea Floreasca și bd. Barbu Văcărescu este transformată din zonă verde (V 3b) în zonă CB 3.1 care înseamnă ”subzona polilor urbani principali care grupează funcțiuni complexe”. Potrivit regulamentului, în această zonă indicatorii urbanistici permiși sunt POT (Procent de Ocupare a Terenului) 70% și CUT (Coeficient de Utilizare al Terenului) 4 și înălțimea maximă nelimitată. Baza sportivă are aproape 39.000 de metri pătrați și se află pe Calea Floreasca 240. A fost retrocedată în 2004.

Potrivit reglementărilor anterioare, în Planul Urbanistic General, baza sportivă figurează cu indicativul verde, iar indicatorii urbanistici aferenți sunt POT 30%, CUT – 0,35 iar înălțimea maximă este de două etaje.

Lângă, un teren de aproape 1 ha, aflat la intersecția bd. Barbu Văcărescu cu strada Țițeica este transformat în zonă M2. Indicatorii urbanistici permiși în această zonă sunt POT 70%, CUT 3,5, iar înălțimea maximă – 45 m.

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Pe malul Lacului Tei, zona cu Clubul Bamboo este trecută din încadrarea V3b și V4 în zonă M2, și se ia chiar o parte din luciul apei, unde este pontonul clubului. În Planul Urbanistic General zona figurează cu încadrarea V3b, spațiu verde.

Pe peninsula din mijlocul lacului, care în Planul Urbanistic General Figurează ca V3a, adică spațiu verde, în Planul Urbanistic Coordonator al Sectorului 2 apare o fâșie trecută în zona M3, cu următorii indicatori urbanistici: POT 60%, CUT 2,5, înălțimea maximă – 25 m.

În total, sunt afectate circa 2,5 ha de spații verzi, incluzând luciul de apă, pe care este pontonul.

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Un teren de 8,5 ha de la intersecția Șoseaua Petricani cu A3, care figurează acum ca spațiu verde, este transformat de PUZ Coordonator Sector 2 în zonă M2 – subzona zonelor mixte cu clădiri cu înălțime mare si foarte mare M2, POT 70%, CUT 3,5, înălțimea maximă – 45m.

Tot aici, un alt teren de circa 2,7 ha are destinația schimbată din spațiu verde în M2.

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Un pic mai sus, spre Șoseaua Andronache, la intersecția zona Valea Saulei – CF Cta, un teren de circa 2,7 ha este transformat din spațiu verde (V3b) în M2 (POT 70%, CUT 3,5, înălțimea maximă – 45m).

Tot aici, fosta intreprindere Piscicolă Valea Saulei, un teren de 2,8 ha, este transformată din zonă verde în M2 (POT 70%, CUT 3,5, înălțimea maximă – 45m).

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Pe zona cuprinsă între strada Gherghiței și Lacul Plumbuita, unde se află și sediul Supercom, o suprafață de circa 8,4 ha de teren acum încadrată ca spațiu verde (V3b – spații verzi – complexe si baze sportive”), este propusă a fi încadrată în zona M2, subzona zonelor mixte cu clădiri cu înălțime mare si foarte mare (POT 70%, CUT 3,5 Hmax – 45m). O parte din terenul care capătă funcțiunea M 2 aparține Supercom.

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Pe Insula Tibiscum, pe Lacul Fundeni, pe o suprafață de 0,9 ha se propune schimbarea funcțiunii urbanistice din zonă verde (V) în zonă M2 (POT 70%, CUT 3,5, înălțimea maximă – 45m).

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Pe strada Arhitect Harjeu lângă Parcul National „Lia Manoliu”, pe o suprafață de 0,9 ha, se schimbă încadrarea din spații verzi publice – parc în zonă unde se pot construi locuințe. Din imaginile din satelit rezultă că deja pe acea fâșie de teren s-au construit niște case. Cum a fost posibilă autorizarea unor construcții pe spațiu verde, cine le-a autorizat, doar instituțiile abilitate pot lămuri.

Regulamentul actual – Planul Urbanistic General

Regulamentul propus de Planul Urbanistic Coordonator Sector 2

Imagine din satelit – Google Maps

Planul Urbanistic Coordonator al Sectorului 2 este realizat de biroul de arhitectură Urbe 2000.

Potrivit art.71 din OUG 195/2005 republicata privind protecția mediului:

• (1) Schimbarea destinaţiei terenurilor amenajate ca spaţii verzi şi/sau prevăzute ca atare în documentaţiile de urbanism, reducerea suprafeţelor acestora ori strămutarea lor este interzisă, indiferent de regimul juridic al acestora.
• (2) Actele administrative sau juridice emise ori încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută.

Potrivit Legii 135/2014, spațiile verzi proprietate privată, care în cartea funciară figurează în categoria curți-construcții, nu vor putea fi inventariate sau declarate ca spații verzi fără ca terenurile respective să fie expropriate.

Totuși, în cazurile în care s-a ajuns în instanță, în majoritatea situațiilor judecătorii au decis că spațiile verzi trebuie protejate indiferent de regimul de proprietate.