Oamenii de la Baneasa vorbesc despre cea mai mare investitie imobiliara din Romania

Cea mai mare investitie imobiliara din Romania – estimata la 1,2-1,5 mld. euro – a prins contur, asa cum se intimpla cu multe afaceri, pe un servetel. Britanicul Michael Lloyd, care s-a ocupat de proiect chiar de la inceput, avea in anul 2000, de cind dateaza intimplarea, 33 de ani si era manager al companiei imobiliare Jones Lang LaSalle.

„Am schitat proiectul prima data pe un servetel la un restaurant, intr-o discutie cu domnii Popoviciu si Dimofte”, spune Lloyd referindu-se la viitorii sai parteneri, Gabriel Popoviciu si Radu Dimofte, doi foarte discreti proprietari de spatii comerciale din Bucuresti.

Cei doi asociati, care au fondat impreuna grupul Alltrom, detineau atunci, pe linga alte afaceri, si francizele KFC si Pizza Hut, numele lor fiind asociat cu cel al lui Dan Petrescu, un alt proprietar de imobiliare, ori al lui Nicolae Badea, presedintele clubului de fotbal Dinamo.

Discutia amintita a pus capat carierei lui Lloyd la Jones Lang LaSalle: a renuntat la postul de manager pentru a conduce ceea ce avea sa devina cunoscut sub numele de „proiectul Baneasa”.

Lloyd spune ca e actionar minoritar semnificativ aici, dar prefera sa nu spuna cu ce procent; mai important, crede el, e faptul ca a fost director general, punind pe picioare proiectul si ocupindu-se de operatiunile curente, rol la care a renuntat recent. Acum, Michael Lloyd e responsabil cu viitorul.

Mai precis cu cele circa 85 de procente inca nematerializate ale mini-orasului ridicat in ultimii doi ani in nordul Bucurestiului. Functia de CEO e detinuta acum de Ovidiu Marian, care s-a ocupat o vreme de companiile controlate de grupul Alltrom, fiind anul trecut, pentru o perioada scurta, si sef al Autoritatii Nationale pentru Turism (ANT).

Lloyd, strategul proiectului, spune ca “Baneasa este mult prea mare pentru a fi condusa de un singur om”. Tocmai de aceea a delegat operatiunile zilnice, pentru a putea pune pe picioare alte proiecte – de exemplu dezvoltarea de parcuri comerciale in diverse orase din tara. Nici unul nu va fi de marimea Baneasa, dar toate vor include probabil, dezvaluie el, magazine IKEA.

DE LA SERVETEL LA PROIECT: De indata ce Lloyd a batut palma cu Popoviciu si Dimofte, britanicul s-a angajat sa coordoneze o dezvoltare a ce urma sa se intinda pe 1% din suprafata Bucurestiului, adica pe 224 ha pe care urmau sa fie ridicate locuinte, birouri si zone comerciale de o anvergura fara precedent in Romania.

Britanicul avea o experienta de 10 ani in real estate, e adevarat, dar nu mai coordonase niciodata ceva asemanator. A fost oare proiectul Baneasa ideea lui? Lloyd neaga, spunind ca ideea a aparut din discutia amintita, dar admite ca ii apartine in intregime responsabilitatea pentru planificarea proiectului, dezvoltarea conceptului si instruirea arhitectilor.

A fost nevoie de citiva ani pentru ca schita de pe servetel sa capete forma: acum, o parte din proiect – circa 15%, apreciaza britanicul – poate fi vazuta de oricine iese din Bucuresti pe DN1, indreptindu-se spre Valea Prahovei.

Cladirile usor de recunoscut ale Metro, Bricostore, Carrefour, Mobexpert sau IKEA sunt nucleul viitorului mini-oras in care vor locui circa 10.000 de oameni, vor munci alte citeva mii si-si vor face cumparaturile circa 15 mil. bucuresteni anual.

Povestea cu servetelul e partea romantica a istoriei Baneasa; greul abia incepea, de fapt. Totul parea o utopie. „Lumea credea ca suntem nebuni”, isi aminteste Lloyd. Ceea ce insemna, din pacate, ca nici o banca nu era dispusa – era anul 2001 – sa-i finanteze. Colac peste pupaza, nici situatia juridica a terenului nu era clarificata.

Lucrurile s-au limpezit abia in acel an, cind Universitatea de Stiinte Agronomice si Medicina Veterinara Bucuresti (USAMVB) a reintrat, dupa cum declara rectorul Ioan Nicolae Alecu intr-un interviu publicat in „Saptamina Financiara” in 2005, in posesia terenului pe care-l pierduse prin nationalizare. Tot in 2001 a fost creata si societatea care a demarat proiectul.

Universitatea s-a asociat pe o perioada de 49 de ani cu mai multe entitati private controlate de Popoviciu si Dimofte, creind Baneasa Investments – societatea care exploateaza terenul si in care in care universitatea detine 49,88% din actiuni. Teoretic, USAMVB are 49% din toate veniturile obtinute din terenuri.

Practic, explica Lloyd, universitatea – care nu dorea sa se implice in business – a preferat varianta unei rente anuale fixe de circa 600.000 $ pe an.

A fost nevoie de citiva ani pentru ca toate detaliile sa fie rezolvate. Abia in vara lui 2005, cind proiectul a fost demarat, au fost inlaturate toate problemele legate de teren, design, planificare, analize financiare, studii de mediu si infrastructura. De altfel, infrastructura a fost, fara umbra de indoiala, cel mai mare obstacol.

“A fost greu sa convingem autoritatile ca suntem seriosi, ca un proiect atit de mare poate fi realizat, iar accesul este o problema si acum”, spune Lloyd.

Pina la urma, autoritatile au fost convinse sa contribuie la rezolvarea problemelor de infrastructura, dar cu un pret: din cele 224 ha, circa 30 ha – cit insumeaza terenurile aferente drumurilor principale ale ansamblului – au fost donate Primariei sectorului 1.

DE UNDE AU VENIT BANII: In privinta finantarii, lucrurile au inceput sa se schimbe in 2005. Cartierul avea terenul, proiectul, analizele financiare, studiile de mediu si un management hotarit sa puna lucrurile pe roate. Sistemul bancar crescuse, la fel si puterea de cumparare a rominilor.

Acum, spune Ovidiu Marian, noul CEO, „lucram cu un consortiu de banci; am reusit un montaj financiar intre sursele proprii si cele ale bancilor”. Unul dintre argumentele care au erodat rezistenta bancilor, isi aminteste Lloyd, a fost acela ca actionarii au aratat ca sunt ei insisi dispusi sa faca din resurse proprii investitii de zeci de milioane.

Lucrarile la sistemul de canalizare, o investitie de 5 mil. euro – ca sa luam doar un exemplu – au fost facute din fonduri proprii. Un factor favorizant, crede Lloyd, a fost si acela ca bancile insele acumulasera sume suficient de mari, deci aparuse nevoia de a le plasa. Acum, bancile finanteaza circa 60% din investitiile proiectului – e vorba insa de un procent mediu.

In cazul locuintelor, de exemplu, finantarea din resurse bancare este scazuta, pentru ca beneficiarii isi platesc in parte apartamentele in avans, inainte de ridicarea cladirii.

In plus, pe linga finantarile bancare si cele provenite din platile in avans de la clienti, afacerea Baneasa absoarbe in continuare resurse financiare din profitul altor afaceri ale actionarilor. „Din alte afaceri ale noastre din grup reinvestim in proiectul Baneasa si, in plus, toate veniturile generate de proiect pina acum au fost reinvestite tot in proiect”, explica Ovidiu Marian.

LA CUMPARATURI, IN BANEASA. “Cind treci cu masina pe linga el, pare mare. De fapt, am ridicat abia 15%”, spune Michael Lloyd referindu-se la intregul proiect. Mai este mult de lucru, dar incetul cu incetul cele 224 ha vor deveni o suburbie a Capitalei: zona de retail a prins deja viata. Deocamdata au fost investite 50 mil.

euro si a fost construit o parte din proiectul comercial, prima parte prinzind contur in primavara lui 2006: s-a deschis Carrefour Feeria si galeria comerciala, care cuprinde circa 70 de magazine. Au urmat un Metro si un Bricostore, un Media Galaxy precum si un Mobexpert. Cladirile propriu-zise apartin retailerilor, nu companiei care administreaza parcul.

Practic, acestia platesc doar taxe pentru inchirierea terenului, spune Lloyd, precizand ca actionarii proiectului detin galeria comerciala, magazinul IKEA, mall-ul si Motor-City, viitorul mall de masini aflat inca la faza de concept, care va fi deschis la anul.

Punctul culminant, pentru zona de retail, a fost pina acum deschiderea – in martie – a primului magazin IKEA din tara, despre care Lloyd spune ca „este un succes si ne mindrim ca este franciza noastra”. Cifrele arata ca in primele trei saptamini, IKEA a avut vinzari de 5 mil. euro la vinzari estimate de 50 mil.

euro pentru primul an de functionare; acum, detinatorii francizei se gindesc sa tina in anumite perioade magazinul deschis si noaptea.

Pentru acest an, actionarii Baneasa mai au in plan o inaugurare: in noiembrie va fi deschis aici unul dintre cele mai mari mall-uri din Bucuresti care, cred analistii, va fi mai profitabil decit IKEA.

Pentru Baneasa Shopping City, cum se va numi mall-ul, a fost recrutat in februarie 2006 un manager de 37 de ani, Ali Ergun Ergen, care a coordonat dezvoltarea primelor doua mall-uri din Capitala, Bucuresti Mall si Plaza Romania, ambele apartinind grupului turc Anchor. Mall-ul de la Baneasa va avea o suprafata cu 50% mai mare decit Plaza Romania, insemnind o investitie de 150 mil. euro.

Linga noul mall va fi construit un centru de petrecere a timpului liber, cu multiplex, zona de joaca pentru copii, bowling, cazino.

“Mall-ul va fi cel mai profitabil din toata zona de retail”, crede Victor Capitanu, partener si analist imobiliar in cadrul casei de investment banking Capital Partners, adaugind ca, avind in vedere suprafata, locatia si chiria medie de pe piata, valoarea mall-ului ar putea ajunge la 200 mil.

euro, estimare facuta avind in vedere asa-numitele ancore – acele magazine-vedeta sau branduri care atrag clienti.

Ce va lipsi din Baneasa Shopping City? Magazinele de electrocasnice, pentru ca, este de parere Ergen, 60% din traficul unui mall este asigurat de ancore, iar cea mai buna combinatie de ancore, cel putin in Romania, este aceea dintre magazinele fashion, zona de restaurante si zona dedicata petrecerii timpului liber.

“Ideea este sa convingi oamenii sa petreaca toata ziua in mall”, crede Ergen.

LA BIROU, IN BANEASA. Anul trecut a inceput si constructia primelor imobile de birouri cu o investitie initiala de 35 mil. euro din cele 270 mil. euro programate. Parcul de afaceri va cuprinde 11 cladiri de birouri care se vor intinde pe 12 hectare. Deocamdata, intr-un stadiu avansat se afla lucrarile la primele doua cladiri.

“Impreuna cu viitorii chiriasi se fac planuri de compartimentare a spatiilor interioare, urmind ca amenajarea lor sa inceapa in iulie”, spune Ovidiu Marian.

Cele doua cladiri ofera spre inchiriere un spatiu de 26.000 metri patrati de birouri clasa A plus si, pe linga dotari superioare, se lauda si cu cea mai buna rata de parcare din Bucuresti: un loc de parcare la 48 de metri patrati inchiriati. In aceste conditii, nu este de mirare ca zona de birouri va gazdui chiar si o ambasada – Marian nu spune insa a carui stat.

Cit timp vor continua initiatorii proiectului sa dezvolte birouri? „Cit timp piata ne arata ca este cerere”, spune Lloyd, care se asteapta ca real estate-ul din Romania sa aiba, asemeni celor din alte tari, si suisuri, si coborisuri.

Si multe lucruri depind inca de autoritati: daca in citiva ani linia de metrou catre Otopeni va fi gata, crede Lloyd, cererea de birouri si de locuinte din Baneasa va creste, deci managerii proiectului se vor concentra pe finalizarea mai rapida a zonei de birouri.

ACASA, IN BANEASA. In privinta termenului de finalizare, ultima parte din proiect e cea rezidentiala. Proprietarii primelor 227 de apartamente se vor putea muta in toamna, si tot atunci va incepe constructia seriei a doua de blocuri, cu un total de 100 apartamente.

Desi cu preturi relativ mari, cele 227 de apartamente s-au vindut de mult, iar listele de asteptare i-au determinat pe actionari sa ia in considerare varianta a inca 100 de apartamente – o mica modificare de la planul initial.

“Acestea vor fi putin mai mici – de exemplu, in loc de 120 metri patrati, vor avea 100 de metri patrati – si putin mai ieftine decit celelalte”, spune Lloyd. Tot in toamna vor incepe si lucrarile la centrul zonei rezidentiale.

Apartamentele tip penthouse, cu o suprafata construita de 279-319 metri patrati si o terasa de 118-240 metri patrati, s-au vindut inca din toamna anului trecut. Asta desi pretul unui astfel de apartament ajungea la aproape un milion de euro fiecare, in timp ce pretul unui apartament cu un singur dormitor ajungea la circa 200.000 de euro.

Pentru ca aceasta zona sa arate exact ca un oras, in centru vor aparea o biserica, birouri, restaurante, magazine, in etapa a doua urmind sa fie construite aici o scoala si un centru de sport. “Apartamentele erau destul de scumpe, dar si foarte dragute.

Nu-ti cumperi o geanta Gucci cu 10 euro, dar totusi oamenii cumpara genti Gucci”, spune Lloyd, adaugind ca orice dezvoltator imobiliar ar trebui sa tina cont de ce spune piata. Acesta este motivul pentru care apartamentele din seria a doua sunt ceva mai mici si ceva mai ieftine decit primele.

Foarte important pentru zona rezidentiala este sa iti asiguri un mix de diferite tipuri de locuinte si de oameni diferiti, iar ceea ce-i atrage la un loc este faptul ca ei cred in conceptul Baneasa, care acorda importanta „zonei verzi”, care include si o livada cu nuci, spune Ovidiu Marian.

Intr-adevar, Baneasa pare prima asezare urbana de dimensiuni semnificative planificata in detaliu, de la largimea strazilor si numele speciilor de copaci si pina la plantele care infloresc in perioade diferite. „Suna amuzant pentru unii, dar pentru noi este master-planning”, spune Lloyd, care se gindeste ca Baneasa ar trebui sa fixeze un standard pentru alte proiecte rezidentiale.

„Noi am putut sa ne planificam singuri cum sa arate orasul si in timp ce majoritatea oraselor din Romania sunt dependente de politic, orasul nostru se ghideaza dupa legile economiei de piata”, spune Lloyd.

VALOAREA BANEASA. Ce inseamna toate astea in termeni de valoare a proiectului? Circa 3 mld. euro in urmatorii 3-5 ani, estimeaza Lloyd, aratind insa ca valoarea depinde si de mersul pietei de real estate in general. Surse bancare familiarizate cu proiectul Baneasa sustin estimarea lui Lloyd, apreciind ca o eventuala listare ar plasa valoarea Baneasa la 3-5 mld. euro.

“Pentru listarea la bursa se face o evaluare a tuturor activelor si daca sunt atractive pentru investitori, daca prospectul e bun, se pune un premium peste pretul actiunii. De exemplu, daca iese pretul actiunii 100 de lei, ei pot cere 130 lei pe actiune”, explica Victor Capitanu, adaugind ca in Europa de Est au fost cateva listari spectaculoase in acest domeniu.

Iau in calcul actionarii varianta vinzarii? Lloyd spune ca actionarii nu exclud in viitor vinzarea unui pachet de actiuni catre un fond de investitii. Mai ales ca ofertele de achizitie pentru bucati din proiect sunt nelipsite.

Au existat discutii cu mai multe fonduri de investitii, inclusiv cu Immoeast – cel mai mare jucator pe piata imobiliara romineasca in acest moment – dar deocamdata, dezvoltatorii nu se gindesc sa vinda. “Vinzarea este o optiune, dar pentru o etapa in care proiectul va fi mai aproape de finalizare”, precizeaza Lloyd. Deocamdata investitiile au ajuns la 400 mil.

euro dintr-un total estimat la 1,2-1,5 mld. euro. O vinzare ar fi prematura deci, in conditiile in care, spune analistul Victor Capitanu de la Capital Partners, „pentru ei (Gabriel Popoviciu si Radu Dimofte – n.r.), banii de la banci sunt bani ieftini, pentru ca sunt bine vazuti si respectati pe piata.

Este posibil sa fie alti proprietari imobiliari mai mari, dar cu siguranta in acest moment ei sunt cei mai mari dezvoltatori”. Oricum, Baneasa e o poveste al carei sfirsit nu-l stie nimeni – si mai sunt sapte ani pina in 2015, deadline-ul la care proiectul se va fi incheiat.