Cât plătesc studenții pentru chirii în centrele universitare și cum s-ar putea acestea ieftini

​În câteva zile începe anul universitar, iar în marile orașe studenții sunt în căutarea unei cazări. Cel mai greu este pentru cei care nu au găsit loc la cămin și acum trebuie să facă rost de o chirie decentă. Prețurile mari de pe piața imobiliară din Cluj-Napoca, București, Timișoara sau Iași sunt arhicunoscute la nivel național. Am vrut să văd care ar fi cauzele, ce măsuri propun unii și ce soluții s-ar putea găsi în mod realist pentru a face chiriile mai accesibile.

La Universitatea Babeș-Bolyai din Cluj-Napoca tariful lunar în căminele de stat se învârte între 100 și 170 de lei, în funcție de numărul de colegi cu care împarți camera. Prețuri apropiate sunt practicate și de Universitatea București, Universitatea de Vest din Timișoara sau Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iași, deși la cea din urmă prețul de pornire e cu 100 de lei mai ridicat.

Pentru studenții care n-au prins loc la căminele de stat mai există și varianta celor private. În acestea costul unui loc sare lejer de suta de euro lunar iar, în caz că visezi la o cameră single, poți să plătești cât pentru o garsonieră. Sigur, poate unii vor zice că ăsta deja e un moft pentru studenți, însă prețurile ridicate ale chiriilor nu sunt o problemă doar pentru ei, ci și pentru destui din cei aflați deja în câmpul muncii.

Conform unui studiu de piață realizat de cei de la Analize Imobiliare, în al doilea trimestru al anului prețul mediu pentru închirierea unui apartament cu două camere a ajuns la 400 de euro în București și Cluj, iar în Timișoara și Iași a ajuns la 340, respectiv 300 euro. Însă conform tradiției consacrate anual, în trimestrul trei chiriile înregistrează un salt de 10-20%, proprietarii anticipând întoarcerea studenților.

În Capitală chiria medie pentru un apartament cu două camere a ajuns la aproape 500 de euro înainte de 1 octombrie, creșteri similare fiind înregistrate și în celelalte centre universitare. În ceea ce privește o garsonieră, ultimele date arată că prețul a ajuns, în medie, la 330 de euro în București, 300 în Cluj-Napoca, 260 în Iași iar la Timișoara e aproape imposibil să găsești ceva sub 200 de euro.

Iar când vorbim despre prețuri medii trebuie ținut cont că în ele avem și imobile care arată ca după război sau situate în zone de unde poți face o oră până la facultate sau locul de muncă dimineața.

Un paradox românesc: sărăcia face chiriile mai scumpe

Cea mai simplă explicație pentru chiriile ridicate din marile centre universitare este cea legată de cererea și oferta de pe piață, la fel ca pentru orice bun sau serviciu.

Economistul Radu Nechita, conferențiar la Universitatea Babeș-Bolyai, detaliază:

„Prețul ridicat al chiriilor reprezintă rezultatul confruntării dintre dorințele celor care ar dori să locuiască într-un oraș și disponibilitatea proprietarilor de a le oferi spre închiriere imobilul de care dispun. Chiriile ridicate din centrele universitare arată că aici există mai puține locuințe disponibile față de câți doritori sunt. Însă ele indică și că aceste orașe sunt atractive, în zonă existând multe locuri de muncă suficient de productive ca să fie remunerate cu salarii suficient de ridicate încât oamenii să fie dispuși și să aibă posibilitatea de a plăti aceste chirii.”

Nu e un lucru neobișnuit nici pentru alte țări. Centrele urbane oferă mai multe oportunități, au un standard de viață mai ridicat, sunt centre economice regionale, etc. Oamenii își doresc să locuiască în ele, în consecință și chiriile sunt mai ridicate.

Însă avem și câteva caracteristici specifice țării noastre, care exacerbează fenomenul. Probabil cel mai important dintre acestea e polarizarea economică din ce în ce mai mare. Făcând abstracție de un loc de muncă la stat, în România există județe fără perspective economice reale. În peste jumătate din acestea între primii doi angajatori ai județului se află o astfel de instituție.

În Dolj, de exemplu, unde cel mai mare angajator e fabrica Ford, 6 din cei mai mari 10 angajatori ai județului sunt entități ale statului. Chiar dacă discrepanța dintre salariul mediu net din sectorul bugetar și cel privat a ajuns la aproape 2 000 de lei, în aceste unități administrativ-teritoriale câștigurile mari din instituțiile și companiile statului nu reușeșc să compenseze activitatea economică slabă din mediul privat.

Astfel s-a ajuns ca decalajul între salariul mediu dintre București și Vrancea, județul cu cea mai scăzută medie a salariului net, să fie de 84%. Sărăcia din zone întregi ale României duce nu doar la emigrare ci și la un nivel-record de migrație internă între județele țării. Oamenii fug înspre marile orașe, unde există oportunități și locuri de muncă bine plătite. Iar acest lucru pune presiune pe stocul de locuințe disponibile și duce la creșterea chiriilor.

Pe lângă acestea, în România marile centre universitare se identifică în totalitate cu marile orașe și centre economice. Studenții vin unde există facultăți percepute ca bune, angajații unde există locuri de muncă, investitorii unde există forță de muncă. Nu avem universități cu tradiție în orașe mai mici, spre deosebire de alte țări.

Soluțiile proaste pentru reducerea chiriilor, preluate de la alții

Aceste probleme socio-economice nu pot fi remediate decât cu niște politici coerente pe termen lung. Ar exista însă și niște soluții mai la îndemână, care să amelioreze situația pe termen mediu și scurt?

În Cluj-Napoca a apărut și o asociație a chiriașilor care militează pentru drepturile acestora. Pe lângă măsurile care ar însemna doar creșterea birocrației, aceasta propune și construirea mai multor cămine studențești și locuințe sociale. Cu căminele ar fi o idee bună. În ceea ce privește locuințele sociale lucrurile sunt mai îndoielnice. Nu de alta dar avem experiența ANL, cu toate scandalurile și eșecurile înregistrate de aceasta.

Însă în capul listei de propuneri e controlul chiriilor, adică statul să impună niște prețuri maxime ale acestora, în funcție de diferite criterii (suprafață, zonă, finisaj). E o idee care a fost vehiculată în spațiul public și de senatorul Daniel Zamfir, președintele Comisiei Economice din Senat. Sunt luate drept exemplu alte țări în care există practica respectivă, mai ales că e un subiect de actualitate și în Germania.

Din păcate nu sunt urmărite și efectele pe care măsura le produce. Iar marea problemă cu controlul chiriilor nu e doar că aceasta nu funcționează ci că produce tocmai efectele opuse celor urmărite. E un lucru arhicunoscut în literatura de specialitate și susținut inclusiv de către economiști de stânga precum laureatul Nobel Paul Krugman:

„Analiza controlului chiriilor e printre cele mai bine înțelese probleme economice și una din cele mai puțin controversate printre economiști. Un sondaj din 1992 al American Economic Association a găsit că 93% din membrii săi sunt de acord că o plafonare a chiriilor reduce cantitatea și calitatea locuințelor.”

Economistul Radu Nechita explică de ce:

„Fixarea unui preț mai mic decât cel rezultat din interacțiunea descentralizată a proprietarilor cu chiriașii (adică piața imobiliară) nu rezolvă problema chiriilor ridicate. Dimpotrivă! Dacă reglementările locale fixează un preț mai mic, vor fi și mai mulți chiriași care vor dori locuințe în acel oraș în timp ce numărul celor dispuși să dea în chirie va scădea. Disponibilitatea proprietarilor de a oferi locuințe spre închiriere e condiționată de ce pot obține în schimbul renunțării la folosirea lor.

«Cozile» la locuințele rămase vor fi mai mari, ceea ce le va permite proprietarilor să fie mai selectivi. Studenții vor fi evitați, pentru că proprietarii se gândesc că se pot trezi cu apartamentul gol de azi pe mâine, după ce chiriașul a prins o bursă Erasmus, a plecat în Work and Travel, s-a mutat cu prietenul/prietena etc. Alți proprietari își vor permite să-și manifeste rasismul și mai virulent decât acum. De asemenea, proprietarilor le va păsa (și) mai puțin de condițiile în care se găsesc apartamentele și nu vor avea motiv să zugrăvească, să repare șamd. Aceste efecte sunt cu atât mai grave cu cât este mai mare abaterea prețului controlat față de cel liber și cu cât intervenția se întinde pe mai mulți ani.”

Există și soluții reale pentru reducerea chiriilor în centrele universitare?

Unul din căminele de la Universitatea Politehnică din Timișoara

Vestea bună e că raportul dintre numărul de locuri oferite în căminele de stat și numărul studenților s-a ameliorat în ultimii zece ani. Vestea proastă e că, în mare parte, acest lucru se datorează înjumătățirii numărului absolvenților de liceu înscriși în învățământul superior din 2008 încoace. Universitățile încă rămân deficitare la acest capitol, mai ales când vine vorba de cămine cu două locuri într-o cameră. Chiar și studenții de la master, care de multe ori deja lucrează, se pot trezi adesea repartizați într-un cămin cu trei-patru colegi de cameră.

Paradoxal, unul din motivele creșterii prețurilor chiriilor e programul „Prima Casă”. Intenția din spatele acestuia, de a ajuta tinerele familii să își cumpere o locuință, e una bună. Însă garantarea creditelor ipotecare de către stat elimină aproape orice risc din cârca dezvoltatorilor imobiliari și scade către zero motivația, oricum redusă pentru cei care urmăresc valorificarea rapidă a investiției, de a construi complexe de locuințe în vederea închirierii.

Pare însă greu de crezut că vreun guvern ar avea curajul politic să se atingă de el. În plus, autoritățile locale și unii concetățeni au de prea multe ori o aversiune ciudată vizavi de construitul în sus, pe verticală. În orașele în care dezvoltarea către periferie este problematică, cum este și Cluj-Napoca, clădirile înalte sunt singura variantă de a mări numărul de locuințe și a scădea presiunile de a transforma terenurile intravilane existente în spații comerciale.

Însă marea problemă rămâne birocrația românească, după cum mi-a explicat și Radu Nechita:

„Chiriile ridicate sunt și un simptom al incapacității dezvoltatorilor de a ține pasul cu creșterea afluxului de nou-veniți în orașe. Acest lucru se întâmplă parțial din dificultatea de a obține autorizații de construcție: durată mare, incertitudine, nenumărate cheltuieli ridicate care trebuie făcute inițial (proiecte, avize, extindere rețele utilități) pentru un rezultat nesigur sau chiar în avantajul altcuiva (dezvoltatorul concurent care se «lipește» de planul tău, furnizorul de utilități care după un timp devine automat și fără cost proprietar al rețelei dezvoltate de investitor etc). Nu mai menționez de cheltuielile ascunse, despre care puțini dezvoltatori au curajul să vorbească fără protecția anonimatului. Chiriile din aceste orașe pot fi reduse fie sabotând economia lor, fie reducând la minim două lucruri: barierele administrative din calea dezvoltatorilor (ceea ce ține și/preponderent de administrația locală) și incertitudinea reglementară (impozite, legislație șamd.). Personal, prefer a doua variantă, dar știu că sunt foarte mulți care, conștient sau nu, optează pentru prima.”