Documente Senatorul Zamfir propune reincluderea Primei Case în legea dării în plată / Contextul exploziei ratelor generează o instabilitate uriaşă pentru debitori

Senatorul Daniel Zamfir a propus un proiect de lege prin care programul Prima Casă să poată fi inclus în Legea dării în plată. În prezent, articolul 1 (alin. 4) exclude programul guvernamental din lege. Proiectul lui Zamfir are semnăturile a încă 16 parlamentari PSD.

„Actuala propunere vizează eliminarea excepţiei care exclude programul „Prima Casă” din sfera aplicării Legii nr. 77/2016, astfel încât de prevederile acesteia să poată beneficia orice debitor aflat în dificultate financiară iar ruinarea acestuia să fie evitată, indiferent de tipul de credit pe care l-a accesat”, arată inițiatorul în Expunerea de motive.

În ultimele luni, evoluţia ascendentă a nivelului dobânzilor a determinat o creştere abruptă a ratelor pentru toate categoriile de credite, implicit pentru cele imobiliare, ponderea acestora în venituri fiind din ce în ce mai mare şi mai dificil de suportat pentru debitori, mai spune Daniel Zamfir.

Dealtfel, în prima sa formă, Legea dării în plată trecuse de Senat cu Prima Casă inclusă.

BNR: Beneficiarii Primei Case achită un avans de numai 5%, comparativ cu avansul de minim 15% necesar în cazul creditelor de drept comun

Atunci, în urma intervențiilor publice venite de la Cabinetul nr.2 din BNR (de la Florin Georgescu, tot social-democrat ca ideologie), Prima casă aa fost retrasă din lege.

Acesta explică faptul ca principiul care stă la baza OUG 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului Prima Casă este reprezentat de ”împărțirea proporțională a riscurilor și a pierderilor între Statul român reprezentat de Ministerul Finanțelor prin FNGCIMM și finanțator”. Din acest considerent, în contractele de credit acordate prin Prima Casă , Statul și-a asumat preluarea unei cote-părți a riscului pe care băncile și l-au asumat în cadrul creditelor imobiliare, prin efectul garanției de stat.

Potrivit acestuia, debitorii contractanți beneficiază de condiții mai avantajoase de creditare, devenind o categorie special protejată, prin raportare la categoria largă a persoanelor fizice care se creditează fără să se prevaleze de dispozitiile Ordonantei de urgenta a Guvernului nr.60/2009.

”Exemplificăm, în acest sens, faptul că beneficiarii programului Prima Casă au obligația de a achita un avans de numai 5%, comparativ cu avansul de minim 15% necesar în cazul creditelor pentru achiziția de locuințe în temeiul prevederilor de drept comun iar costul finanțării include o marjă de 2%/an, inferioară în cele mai multe cazuri celei care ar rezultă din analiza profilului de risc al debitorului, condiții acceptate de creditori tocmai pentru că beneficiază de garanția parțiala a Statului în caz de intrare a debitorului în stare de nerambursare”, mai spune fostul ministru de Finanțe.

Vezi aici Scrisoarea trimisă atunci de Florin Georgescu șefului Comisiei de Buget a Senatului

În cazul includerii creditelor acordate prin programul guvernamental „Prima case” în sferă de aplicare a Legii nr.77/2016, survine caracterul neoperațional al garanției statului, atât obligația, cât și garanția find stinse de drept. Din această perspectivă, proporționalitatea între condițiile de acordare avantajoase ale creditelor din programul „Prima case” și asumarea riscurilor în cadrul unui parteneriat desființat în timpul derulării contractului de credit dispare, asumarea riscului numai de către o parte (instituția de credit) fără elementul de garantare asumat de către stat devenind injust, spune Florin Georgescu..

Efectele produse de adoptarea propunerii legislative vor conduce la premisa în care banca se va afla, în cadrul unui program guvernamental fundamentat pe parteneriatul de împărțire proporțională a riscurilor, într-o situație de asumare a riscurilor în mod singular, identică asumării aferente unui credit acordat în afara respectivului program, în ambele cazuri, singura modalitate de recuperare a creanței bănești rămânând exclusiv executarea garanției asupra imobilului, mai arată numărul 2 din BNR.

Daniel Zamfir: Creditele cu rată variabilă, indiferent că sunt raportate la ROBOR sau la IRCC, au devenit din ce în ce mai greu de accesat

Creditele cu rată variabilă, indiferent că sunt raportate la ROBOR sau la IRCC, au devenit din ce în ce mai greu de accesat, urmare a evoluţiei din ultimele 12 luni a celor doi indici. Astfel, atât evoluţia indicelui ROBOR (rata medie a dobânzii pentru creditele in RON acordate pe piaţa interbancară al cărui nivel este comunicat de către B.N.R.) cât şi cea a IRCC, indicele de referinţă care a substituit ROBOR-ul începând cu 2 mai 2019, a fost una semnificativ ascendentă, cu implicaţii majore asupra ratelor pe care debitorii trebuie să le achite (inclusiv cei care au beneficiat de prevederile programului „Prima Casă”, devenită ulterior „Noua Casă” trebuie să le achite).

Astfel, dacă la începutul lunii august 2021, indicele ROBOR la 3 luni, cel în funcţie de care se calculează ratele pentru debitorii care au achiziţionat un imobil înainte de anul 2019, se afla la un nivel moderat de 1.52%, la începutul anului 2023 nivelul atins era de 5 ori mai mare, respectiv 7.56%. în acest interval, ritmul de creştere s-a accentuat astfel încât, la nivelul lunii octombrie ROBOR 3M a atins cel mai mare nivel din ultimii 9 ani, respectiv 8.21%., atinsă la data de 31 octombrie 2022. La rândul său, IRCC-ul, indicele de referinţă utilizat pentru creditele în RON acordate persoanelor fizice, cu dobândă variabilă care, conform OUG 19/2019, a înlocuit indicele ROBOR a înregistrat o creştere explozivă.

Formula de calcul a indicelui IRCC, care se raportează la tranzacţiile realizate, spre deosebire de ROBOR, care se calculează prin efectuarea unei medii a cotaţiilor, generează valori semnificativ mai scăzute ale IRCC în raport cu ROBOR. Urmărind valorile zilnice comunicate de BNR pentru IRCC, este de aşteptat ca indicele IRCC să continue să crească, generând astfel o presiune suplimentară inclusiv pentru debitorii care au accesat programul Prima Casă/Noua Casă după 2019.

Contextul exploziei ratelor preeum şi faptul că programele „Prima casă”/ „Noua casă” prevăd utilizarea unor dobânzi variabile, dependente fie de ROBOR, fie de IRCC, generează o instabilitate uriaşă pentru debitori. Avându-se în vedere faptul că, adesea, urmare a evoluţiei explozive a celor doi indici monetari, IRCC şi ROBOR, obligaţia de plată lunară a debitorilor beneficiari ai programului Noua Casa a înregistrat o creştere de peste 50% precum şi faptul că această creştere a pragurilor valorice a fost menţinută pe o perioadă de cel puţin 6 luni, este complet discriminatorie excluderea acestei categorii de debitori din categoria de beneficiari ai reglementării privind darea în plată. în mod evident, o creştere a ratei cu peste 50% reprezintă un risc supraadăugat, depăşind cu mult ceea ce un debitor ar fi putut să prevadă la momentul încheierii contractului de credit (fie el şi beneficiar al programului Prima Casă, devenit ulterior Noua Casă), şi totodată, o situaţie clară de impreviziune

(sursa foto: Dreamstime