Când ai TVA de 5% și de 9% la locuințe în 2024 / În anumite cazuri excepționale cota este de 19% din cauza dispozițiilor tranzitorii

Cota de TVA pentru cumpărarea locuințelor a crescut de la 1 ianuarie 2024 de la 5% la 9%, dar sunt unele dispoziții tranzitorii în funcție de care se plătește TVA-ul redus. În plus, a fost modificată și definiția locuinței locuibilă ca atare. Aveți în partea a doua a textului și două exemple pentru anumite situații specifice.

În primul rând, când vine vorba despre dispozițiile tranzitorii trebuie avută în vedere o modificare care se aplică din 2023.

„De la 1 ianuarie 2023 avem o modificare importantă: legea prevede că poți să cumperi o singură locuință cu valoare de până în 600.000 cu cota de TVA de 5%, dar dispozițiile tranzitorii din OG 16/2022 au permis ca pentru cei care aveau contracte în derulare încheiate până la 31 decembrie 2022 să poată să cumpere numai în anul 2023 locuințe cu 5% TVA, dacă erau livrate în 2023, indiferent de numărul lor. Adică locuințe de până în 450.000 lei puteai să cumperi chiar mai multe, dar una singură între 600.000 – 700.000 lei”, a declarat Mariana Vizoli, expertă în fiscalitate și autoarea cărții „TVA de la A la Z. Ghid practic”.

De la 1 ianuarie 2024 a crescut cota de la 5% la 9%. Condițiile rămân aceleași legate de suprafață, valoarea de 600.000 lei etc.

„Avem însă o altă dispoziție tranzitorie care se aplică de data aceasta în anul 2024. Pentru cei care au încheiat contracte în cursul anului 2023 și au și plătit avansuri, dar este important ca acele contracte să fie încheiate în acel an, ei vor putea să cumpere cu cota de 5% dacă locuința este livrată în 2024”, a afirmat Mariana Vizoli, în cadrul TaxEU Forum.

Ea a reamintit că definiția locuinței locuibilă ca atare s-a modificat de la 1 ianuarie 2024 (prin Legea 296/2023 n.r.).

„Sunt incluse noi condiții referitoare la finisaje interioare, exterioare, instalații, obiecte sanitare, instalații electrice. Numai locuințele care îndeplinesc condițiile minimale pot să se califice pentru o cotă redusă de TVA. Aceste condiții vor fi valabile numai pentru contractele care se încheie după 1 ianuarie 2024, pentru că potrivit dispozițiilor tranzitorii contractele încheiate anterior acestei date vor merge pe definiția care a existat până la această dată”, a explicat experta în fiscalitate.

Ce intră în anexele gospodărești și cum trebuie tratate

Legat de anexele gospodărești sunt foarte multe întrebări, dar răspunsul de la Ministerul de Finanțe încă din perioada în care și ea lucra în minister este că anexa gospodărească se include în valoarea locuinței.

„Anexa nu este cuprinsă în suprafața de 120 metri pătrați, dar este cuprinsă în valoarea locuinței”, a spus Vizoli.

Potrivit acesteia, dacă locuința împreună cu anexa gospodărească (precum boxă, garaj, loc de parcare) depășesc valoarea, nu mai este aplicabilă cota redusă de TVA. Există o prevedere în ceea ce privește anexele gospodărești de unde rezultă că și garajele sau boxele sunt anexe.

Două exemple în privința TVA redusă, precum și o cotă de 19% în unele situații

Mariana Vizoli a venit și cu două exemple în ceea ce privește aplicarea cotelor de TVA pentru locuințe:

1. O familie a încheiat 4 promisiuni de achiziție înainte de 31 decembrie 2022 pentru locuințe care nu depășesc 120 metri pătrați. 3 locuințe au valoarea de maxim 450.000 lei și una de 650.000 lei.

Pentru toate aceste locuințe s-au plătit avansuri până pe 31 decembrie 2022. Ele intrau în dispozițiile tranzitorii ale Ordonanței 16 valabile în 2023.

Ca atare, două din aceste locuințe sunt livrate în 2023 cu valoare până în 450.000 lei, una cu valoarea de 650.000 și a fost posibilă aplicarea cotei de 5%.

În schimb, una dintre locuințe nu este livrată în 2023, ci în 2024. Ca atare, nu se mai pot aplica dispozițiile tranzitorii din Ordonanța 16. Această locuință, chiar dacă are valoarea până în 450.000 lei va fi livrată cu cota de 19% pentru că deja nu mai sunt îndeplinite condițiile: în anul precedent persoana respectivă a mai cumpărat locuințe cu cotă redusă de TVA.

2. O persoană a încheiat un contract de vânzare a unei locuințe în 2023. Plătește 20% avans până pe 31 decembrie 2023. Locuința este eligibilă privind valoarea și suprafața. Avansurile au fost facturate cu 5%. La data livrării se merge pe definiția veche a locuinței. Ea va fi livrată în 2024 cu cota de 5%.