Crowdfunding-ul imobiliar

Crowdfunding-ul este o industrie tânără și în creștere, iar, din noiembrie 2021, una reglementată în mod unitar la nivelul Uniunii Europene, prin Regulamentul 2020/1503 privind furnizorii europeni de servicii de finanțare participativă pentru afaceri („Regulamentul”), care se aplică și în România.

Ce este crowdfunding-ul?

Crowdfunding-ul (sau finanțarea participativă, în limba română) este o modalitate de a strânge bani pentru a finanța proiecte și afaceri. Scopul este să se poată colecta bani de la un număr mare de persoane, prin intermediul platformelor online, fără a se mai apela la tradiționalele instituții bancare.

Crowdfunding-ul este cel mai adesea folosit de start-up-uri sau de companiile în creștere ca o modalitate de a accesa fonduri alternative. Altfel spus, este o modalitate inovatoare de a obține finanțare pentru noi proiecte, afaceri sau idei.

Ce prevede Regulamentul?

În materie legislativă, înainte de intrarea în vigoare a Regulamentului, serviciile de crowdfunding erau deja reglementate de legislația națională a mai multor țări membre (cum ar fi Estonia, Italia, Franța etc.), iar activitatea acestora era direcționată și către România. Astfel, în pofida unei reglementări speciale în acest sens, în România s-a observat apetitul unui număr mare de investitori de a apela la astfel de servicii alternative de finanțare.

Regulamentul aduce o reglementare unitară a serviciilor de crowdfunding pe întreg teritoriul Uniunii Europene, ceea ce facilitează investițiile și oferă un grad de transparență și încredere mai mare și pentru investițiile din România.

Ce prevede proiectul de lege de implementare a Regulamentului?

La nivel național, ASF a inițiat un proiect de lege pentru punerea în aplicare Regulamentului, care, pe scurt, face referire la următoarele:

• Desemnarea ASF ca autoritate competentă în România.
• Condițiile si procedura de autorizare de către ASF a furnizorilor de servicii de crowdfunding.
• Cerințele cu privire la comunicațiile de marketing.
• Condițiile de retragere a autorizației.
• Dispoziții privind forma juridică în conformitate cu regimul național aplicabile în cazul furnizorilor de servicii de crowdfunding.
• Limba în care comunicările de marketing sau fișa cu informații-cheie privind investițiile ar trebui să fie puse la dispoziția potențialilor investitori.
• Regimul sancționator pentru încălcarea prevederilor legale privind condițiile de autorizare și funcționare.

Ce este crowdfundingul imobiliar?

Crowdfundingul imobiliar este o formă de finanțare participativă prin care fondurile multor investitori („mulțimea”) sunt puse în comun și utilizate pentru a cumpăra o proprietate sau împrumutate dezvoltatorilor pentru finanțarea unei dezvoltări imobiliare.

Cum funcționează crowdfunding-ul imobiliar?

În vederea obținerii finanțării unui proiect imobiliar, în mod uzual, se încheie trei contracte: (a) un contract între furnizorul serviciului și dezvoltatorul de proiect, (b) un contract între furnizorul serviciului și investitor(i) și (c) un contract între dezvoltatorul de proiect și investitor(i).

Furnizorul serviciului de crowfunding este cel care pune la dispoziție platforma online.

Dezvoltatorul de proiect este, în concret, cel care dezvoltă proiectul, afacerea sau ideea.

Investitorii sunt aceia furnizează finanțarea necesară dezvoltării proiectului, afacerii sau ideii.

1. Contractul între furnizorul serviciului și dezvoltatorul de proiect (contractul de colaborare) are ca obiect principal: (i) acordarea accesului dezvoltatorului la platforma online și (ii) distribuirea sumelor primite de la investitori către dezvoltatorul proiectului. Principala obligație a furnizorul serviciului este de a acorda acces la platformă, iar principala obligație a dezvoltatorului proiectului este de a achita comisionul de utilizare.

2. Contractul între furnizorul serviciului și investitor are ca obiect principal: (i) acordarea accesului investitorului la platforma online și (ii) distribuirea rambursărilor primite de la dezvoltatorul proiectului către investitori.

3. Contractul între dezvoltatorul de proiect și investitor (în fapt, contractul de împrumut) are ca obiect: (i) finanțarea proiectului, afacerii sau ideii și (ii) rambursarea împrumutului.

De asemenea, în cvasi-majoritatea cazurilor, furnizorul serviciului solicită garanții de la dezvoltatorul proiectului pentru executarea obligațiilor, cea mai răspândită fiind ipoteca imobiliară.

4. Contractul de ipotecă imobiliară are ca obiect: (i) garantarea plății de către dezvoltatorul proiectului a comisionului de utilizare și (ii) garantarea rambursării împrumuturilor primite de la investitori. Beneficiarul ipotecii este fie furnizorul serviciului, fie un agent de garantare, care acționează în interesul investitorilor. Așadar, ipoteca nu este niciodată creată în patrimoniul direct al investitorilor privați, ca atare contractul de ipotecă nu se va încheia direct cu aceștia.

Care sunt avantajele și dezavantajele pentru dezvoltatorii imobiliari?

Principalele avantaje pentru dezvoltatorii imobiliari sunt:

1. Rapiditate. În practică, s-a dovedit că principalul avantaj al finanțării proiectelor imobiliare prin crowdfunding este obținerea de finanțare rapidă de la o plajă largă de investitori și cu costuri relativ reduse.

2. Accesibilitate. Alt avantaj al finanțării participative pentru dezvoltatorii imobiliari este posibilitatea de finanțare chiar și a unor proiecte considerate „nefinanțabile” de către bănci sau investitori tradiționali.

3. Flexibilitate. De asemenea, posibilitatea de a utiliza în mod liber profiturile, atâta timp cât obligațiile de rambursare către investitori sunt respectate, este un alt avantaj oferit de serviciile de crowdfunding. Altfel spus, spre deosebire de tradiționalele credite bancare, spre exemplu, fondurile obținute ca urmare a vânzării unui apartament din ansamblul imobiliar rezultat vor putea fi utilizate în orice mod, inclusiv pentru reinvestirea profitului sau pentru un alt proiect etc. Este binecunoscut faptul că instituțiile bancare solicită ca prețul obținut din vânzarea unui astfel de apartament să fie virat în contul instituției bancare respective, în vederea stingerii creditului, acest lucru fiind prevăzut în mod expres în contractul dintre vânzător și cumpărător.

Principalele dezavantaje pentru dezvoltatorii imobiliari sunt:

1. Exclusivitate. De cele mai multe ori, furnizorul serviciului de finanțare participativă impune ca dezvoltatorul să nu apeleze la alte surse de finanțare. Chiar și în absența unei asemenea cerințe, prin constituirea unei ipoteci în favoarea furnizorul serviciului de finanțare participativă sau a agentului de garantare indicat de către acesta, scade substanțial interesul băncilor sau altor investitori tradiționali de a finanța proiectul în absența unor garanții suplimentare. De asemenea, în mod obișnuit, finanțarea obținută va putea fi utilizată de către dezvoltator pentru un proiect, o afacere sau o idee anume, și nu în general.

2. Dobânzi. Pentru a atrage investitorii, dobânzile oferite sunt de cele mai multe ori mai mari decât cele practicate de bănci, costurile finale putând fi mai mari decât în cazul finanțării bancare.

3. Incertitudine. Întrucât obținerea finanțării depinde de interesul mulțimii de investitori pentru proiect, este posibilă neatingerea pragului minim de finanțare convenit cu furnizorul serviciului de finanțare coparticipativă. De asemenea, întrucât, în esență, dezvoltatorul imobiliar are în cazul finanțării participative un număr mare de creditori individuali, extinderea termenelor de rambursare sau renegocierea condițiilor finanțării este foarte dificilă, fiind necesar, practic, acordul tuturor investitorilor individuali

Care sunt avantajele și dezavantajele pentru investitori?

Principalele avantaje pentru investitori sunt:

1. Accesibilitatea. Atractivitatea pentru investitori a serviciilor de finanțare participativă în domeniul imobiliar constă în principal în posibilitatea de a investi sume relativ mici, cu posibilități de câștig consistente, în proiecte imobiliare la care nu ar avea acces în mod obișnuit. De asemenea, investitorii dobândesc acces la proiecte imobiliare din alte țări membre decât cea de domiciliu.

2. Transparența. De asemenea, datorită normelor protective ale Regulamentului, investitorii au acces la informații relevante și suficiente pentru a decide în cunoștință de cauză dacă doresc să investească sau nu într-un anumit proiect, fără costurile asociate unui proces de due diligence tradițional.

3. Centralizarea. Tot un avantaj pentru investitori este gestionarea relației cu dezvoltatorul imobiliar de către furnizorul serviciului de crowdfunding, care este un profesionist autorizat.

Principalele dezavantaje pentru investitori sunt:

1. Risc. Riscul pierderii sumelor învestite este întotdeauna o realitate în cazul investițiilor în afaceri, cu atât mai mult în cazul unei industrii dinamice cum este cea a dezvoltării imobiliare, care poate fi, însă, atenuat în cazul existenței de garanții suficiente și adecvate. Din acest punct de vedere, anumite probleme pot apărea în practică din perspectiva investitorilor, având în vedere că ipoteca, neîncheindu-se cu aceștia, nu va putea fi executată de către investitori în mod direct în situația în care vor fi în ipostaza de a nu-și primi la timp împrumuturile. Singura „pârghie” pe care o vor avea la dispoziție va fi reprezentată de clauzele contractuale reglementate, pe de o parte, de contractul cu furnizorul serviciilor și, pe de altă parte, de contractul cu dezvoltatorul imobiliar.

2. Rigiditate. Întrucât fiecare investitor individual este unul din „mulțime” în cazul finanțării participative, soarta acestuia va fi determinată de soarta „mulțumii”.

3. Taxare. Întrucât specific serviciilor de finanțare participativă este caracterul transfrontalier al acesteia, câștigurile din investiții sunt taxate, în principiu, conform legii locului investiției, ceea ce determină obligații fiscale diferite de cele naționale ale investitorului.

Concluzii

Deși finanțările prin intermediul serviciilor de crowfunding sunt utilizate din ce în ce mai des în practică, se observă o oarecare reticență din partea investitorilor privați de a apela la aceste servicii. De cele mai multe ori, reticența provine, în fapt, dintr-o cunoaștere insuficientă a mecanismelor legale și comerciale „din spatele” crowfunding-ului. Cu o informare corectă și echilibrată și cu includerea clauzelor celor mai adecvate pentru proiectul, afacerea sau ideea urmărită, dezavantajele acestor mecanisme pot fi contracarate cu succes, ajungându-se la o accelerare optimă a investițiilor și un grad de satisfacție ridicat al participanților la procesul de finanțare prin crowfunding.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate – mchelaru@stoica-asociatii.ro – STOICA & Asociații