Statul, tot mai preocupat de protecția imobilelor din categoria monumente istorice

Protejarea, reabilitarea și punerea în valoare a bunurilor imobile clasificate drept monumente istorice beneficiază de o atenție sporită din partea legiuitorului român și de o preocupare constantă a acestuia, date fiind modificările legislative din ultimii ani. Cel mai recent exemplu este reprezentat de clarificările aduse în privința dreptului de preempțiune în cazul vânzării unor astfel de imobile.

Ordinul ministrului culturii nr. 3143/2019 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice a fost publicat în Monitorul Oficial al României din 12 decembrie 2019 și aduce clarificări cu privire la modul în care se exercită dreptul de preempțiune în astfel de cazuri.

Condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului

Legea nr. 422/2001 prevede, la art. 4, că „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”. Prevederea menționată prezintă interes atât pentru protejarea monumentelor istorice, cât și pentru circuitul civil al bunurilor incluse în această categorie, deținute de persoane fizice sau juridice de drept privat.

O mențiune importantă este aceea că Legea 422/2001 nu tratează diferit dreptul de preempțiune al statului în funcție de tipul vânzării, interpretarea majoritară și jurisprudența instanțelor din România fiind în sensul aplicării dreptului de preempțiune inclusiv în cazul vânzării prin executare silită a bunurilor monumente istorice, în conformitate cu Codul Civil.

Revenind la Ordinul 3143, printre cele mai importante prevederi ale acestuia se numără detalierea (i) procedurii de negociere a prețului de vânzare între proprietarul imobilului monument istoric și comisia de negociere desemnată de către ministrul culturii, precum și (ii) a pașilor de desfășurare a procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune. În plus, ordinul detaliază suplimentar termenele în care trebuie furnizată documentația și reglementează modele suplimentare de documente ce vor fi utilizate în procedură (referat de oportunitate, notificare neexercitare drept preempțiune), oferind astfel o garanție suplimentară privind uniformizarea modului de exercitare a dreptului de preempțiune de către instituțiile abilitate.

Posibilitatea de negociere a prețului de vânzare trebuie analizată prin raportare la regimul juridic general aplicabil dreptului de preempțiune, în reglementarea Codului Civil, care presupune că preferința la cumpărare se exercită la preț egal. În acest sens, potrivit unor soluții jurisprudențiale, decizia autorității competente de a-și exercita dreptul de preempțiune nu are ca și consecință directă încheierea în mod automat a contractului de vânzare cu privire la monumentul istoric.

În acest context, posibilitatea de negociere a prețului poate întârzia în mod nejustificat vânzarea bunului și poate duce chiar la blocarea tranzacției din cauza neînțelegerilor cu privire la preț. Din acest considerent, trebuie subliniat că existența unui drept de preempțiune presupune doar o preferință la cumpărare, fără a echivala cu o obligație a proprietarului de a încheia vânzarea. Acesta nu poate fi obligat să vândă la un preț inferior celui primit de la un terț, o vânzare forțată la un preț stabilit printr-o expertiză echivalând, practic, cu o procedură de expropriere, nu cu mecanismul dreptului de preempțiune.

Astfel, pe viitor ar fi oportună fie eliminarea acestei prevederi, fie stabilirea unui interval de timp fix în care beneficiarul dreptului de preempțiune să poată negocia prețul vânzării, urmând ca, în cazul în care nu se ajunge la un acord până la expirarea acestui termen, să se considere că dreptul de preempțiune nu a fost exercitat.

Avizarea și autorizarea lucrărilor de intervenții la monumentele istorice

În urma celor mai recente modificări ale Legii 50/1991 adoptate prin Legea 193/2019, autorizațiile de construire/desființare în vederea realizării de lucrări asupra monumentelor istorice vor fi emise numai pe baza și în conformitate cu avizul Ministerului Culturii și Cultelor sau, după caz, al serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor (n.n. și cu celelalte avize), fiind astfel soluționată necorelarea pe acest subiect între prevederile Legii nr. 50/1991 și cele ale Legii 422/2001.

Anterior adoptării Legii nr. 193/2019, cel puțin în București, necorelarea în ceea ce privește autoritatea responsabilă cu emiterea avizului (i.e. Ministerul Culturii sau Direcția de Cultură) a făcut încă din anul 2004 obiectul Instrucțiunilor nr. 5878 emise de Ministerul Culturii și Cultelor privind exercitarea competențelor de avizare și autorizare a executării intervențiilor la monumentele, ansamblurile și siturilor istorice din municipiul București.

Conform acestor instrucțiuni, Ministerul Culturii are competența emiterii avizului în cazul intervenției la construcțiile monument istoric din grupa valorică A iar Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniu Cultural Național a municipiului București este competentă să emită avizul necesar obținerii autorizației de construire, în cazul intervenției la construcțiile monument istoric din grupa valorică B. De asemenea, Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniu Cultural Național a municipiului București emite avizul necesar intervenției la clădirile monument istoric din grupa valorică A atunci când se realizează lucrări de reparații sau întreținere curente.

Simplificarea exproprierii clădirilor monument istoric, în scopul reabilitării

Având în vedere numărul ridicat de clădiri monument istoric aflate în stare de degradare, autoritățile au decis, în 2018, să includă lucrările de protecție și de restaurare a clădirilor din patrimoniul național și lucrările de interes public local de conservare și protejare a clădirilor de patrimoniu degradate în categoria lucrărilor de utilitate publică. Reglementarea este cuprinsă în Legea 233/2018, pentru modificarea și completarea Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.

Această măsură oferă autorităților publice posibilitatea trecerii rapide în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale a imobilelor clasificate drept monumente istorice, care se află în stare de degradare și care au nevoie de reparații urgente, prin procedura simplificată de expropriere prevăzută în Legea 255/2010.

În concluzie, se observă un interes sporit al statului pentru protejarea monumentelor istorice, a cărui finalitate depinde de acțiunile concrete pe care autoritățile le vor implementa pentru reabilitarea numeroaselor monumente istorice aflate în stare de degradare și de fondurile alocate în acest sens.​

Opinie de Simona Iacob, Avocat Coordonator Senior, Diana Stan, Avocat Colaborator Senior, Ioana Georgescu-Mureșanu, Avocat Colaborator Senior, și Florin Geană, Avocat Colaborator, Reff & Asociații