VIDEO Speranta Munteanu, consultant imobiliar KPMG: Redresarea pietei imobiliare va veni din dezvoltarea pietei inchirierilor/ Localizarea ansamblurilor noi de locuinte descurajeaza apetitul de achizitie si contureaza preferinta pentru apartamente vechi a cumparatorilor

Dezghetul pietei imobiliare din Romania poate veni din dezvoltarea unei piete a inchirierilor, varianta care poate fi vazuta drept castigatoare si de catre dezvoltatori, dar si de catre cei care au nevoie de o locuinta, dar nu si-o permit, a spus intr-un interviu pentru Hotnews.ro Speranta Munteanu, consultant imobiliar la KPMG. Apartamentele care se incscriu criteriilor programului Prima Casa si-ar putea conserva pretul si, odata cu diminuarea stocului de astfel de locuinte, el s-ar putea aprecia putin. Insa preferinta pentru blocuri vechi se explica mai putin prin dimensiunile apartamentelor si implicit a pretului, dezvoltatorii isi remodeleaza apartamentele in unele mai mici, ci amplasarii locuintelor noi, ce implica si costuri cotidiene mai mari pentru familiile de nivel mediu.

Cele mai importante declaratii facute de Speranta Munteanu:

Piata imobiliara este inghetata, dar piata inchirierilor poate fi solutia

Piata imobiliara este inghetata, este o imagine reala si ea isi are sursa in criza in sine. Oamenii sunt precauti, retincenti in a face investitii si a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sau imobiliare. Viata este foarte schimbata dupa criza.

Nici in perioada in care a exista boom-ul imobiliar achizitia nu s-a bazat foarte mult pe niste bani acumulati, pe niste rezerve de bani existente ale populatiei, ci pe speranta ca pot genera acesti bani si s-au imprumutat semnificativ. Cunoasteti chiar situatii in care s-au luat credite de nevoi personale pentru avans si credit ipotecar pentru restul sumei. Ori, daca va ganditi, pe de o parte bancile au realizat ca astfel de abordari curajoase de finantare si pentru clienti, si pentru ele sunt mult prea curajoase, pe de alta parte toti vad in jur cunostinte care au probleme cu sustinerea rambursarii unor astfel de credite, drept care finantarea in sine e inghetata.

O clasa importanta de beneficiari de locuinte au fost persoanele din domeniul public. Reducerea cu 25% a salariilor a afectat masiv abilitatea acestora de a se gandi la locuinte. Reduceri sau stagnari salariale s-au vazut in toate domeniile activitatii economice. Asa ca nu te astepti ca dintr-o prudenta bancara si o reducere a veniturilor sa vezi o crestere in achizitii. Din toate aceste perspective, piata rezidentiala pentru o perioada de inca 2-3 ani de-acum incolo va fi mai degraba stagnanta pe zona vanzarii de locuinte.

Cred ca noi avem o piata rezidentiala distorsionata, in sensul ca fata de veniturile existente in Romania, raportul dintre locuintele detinute in proprietate si cele inchiriate este mult prea mare in favoarea primelor si ca generatiile tinere care vor avea, natural, nevoie de locuinta, chiar daca asistam la o reducere a populatiei pe perioada urmatoare, se vor indrepta spre inchiriere.

Inchirirerea asuma absenta efortului initial de plata a avansului si, de cele mai multe ori, in cele mai multe piete din luna asta, o chirie luna e ceva mai mica decat o rata cumulata cu dobanda, deci un efort financiar ceva mai mic.

Deocamdata, finantatorii nu s-au indreptat intentionat spre aceasta piata, plecand de la debalansarea masiva care s-a intamplat in 1994, cand locuintele s-au dat pe preturi modice. Dar cred ca au trecut 20 de ani, practic o generatie inseamna 25-30 de ani, si ca nevoia va fi pregnanta si ca, intr-un format sau altul, vom asista la nasterea pietei de inchiriere.

Tendinta preturilor si situatiei terenurilor, locuintelor, cladirilor de birouri si spatiilor comerciale

Terenurile, in principiu, nu se vor vinde atata vreme cat proprietarul lor nu este obligat de o situatie sa le vanda. Pentru ca nu exista un exercitiu investitional, nu exista un climat investitional in care sa se achizitioneze sistematic terenuri, pentru ca se construieste. Si atunci o investitie intr-un teren este o investitie intr-un activ pe termen foarte lung. Daca nu ai foarte mare nevoie de bani, nu-l vinzi. in perioade fara climat investitional ar trebui sa nu se vanda. Ele se vor vinde in masura in care ele au fost achizitionate pe credit, proprietarul nu-si mai poate achita creditul sau pur si simplu atunci si acolo unde se doreste o investitie. Exista o judecata economica pentru valoarea unei proprietati. O proprietate este construita pentru o nevoie, care are un venit si un cost si un profit. Pe aceasta judecata se vor lua deciziile de investitie sau de a nu investi.

Daca ne gandim la locuinte, opinia mea este ca trebuie sa ne mutam din ce in ce mai mult spre inchiriere si asa se va debloca piata. In ultima instanta, o locuinta cu chirie poate fi oricand vanduta, n-ai o problema acolo. Proprietatea este generatoare de numerar, cu un anume randament al investitiei, care genereaza pentru dezvoltator o valoare a investitiei, care are un cost. daca scazand din valoarea respectiva costul si ramane cu o suma care sa il mobilizeze sa se ridice dimineata din pat si sa mearga la munca de investitor va face investitii. Si decizia de a construi pentru vanzare sau pentru inchiriere se va lua in functie de asta.

La birouri, in primul rand noi am asistat in Bucuresti la un exercitiu masiv de relocari. Au fost firme care intrasera masiv in Romania in ’92-’93 si ’96-’98 si care au crescut si s-au relocat in plina expansiune economica. Facand asta, si-au luat spatii mai mari decat le trebuia. Sunt firme care vor creste si vor avea nevoie de spatii de birouri. relocarile insa nu fac numai diferenta intre chiria veche si cea noua, ea implica si niste costuri de amenajare, care sunt semnificative. Si atunci investirea in spatii de birouri trebuie facuta in perspectiva in care se estimeaza o crestere a cererii pentru spatii de birouri noi si o nevoie de expansiune care sa poate fi sustinuta de firma care si-o face.

Eu cred ca in majoritatea tarii cresterea stocului de spatii de birouri va fi lenta si corelata cu cresterea economica, pentru ca ce a fost de mutat s-a mutat pana prin 2009. Deci pentru urmatorii 10 ani va fi doar cresterea naturala si chiriile vor sta probabil pe urmatorii 5-6 ani in zona in care se gasesc acum, cu cresteri cu inflatia. Pentru ca nu va fi o presiune asa de mare cum a fost pe prima parte de crestere economica. Chiriile poate vor mai putea fi negociate intr-o medie de 3-4 ani, pentru ca majoritatea contractelor expira in trei-patru ani, perioada in care nu se mai poate vorbi despre o variatie.

Spatiile cele mai interesante sunt cele comerciale. Pentru ca in sine ca si sector zona comertului a fost foarte afectata de scaderea apetitului pentru consum a populatiei. Caderea zonei comerciale a fost preluata in buna masura si de proprietarii de spatii comerciale, prin reduceri de chirie. Ancorele, magazinele care faceau trafic in respectivul spatiu au fost tinute luni de zile chiar fara chirie, doar platindu-si costurile operationale, sau au platit niste chirii foarte mici. Toate aceste modificari de contracte au fost facute pe termene foarte scurte, in speranta unei redresari. Si cred ca din aceasta perspectiva, chiriile din zonele comerciale se vor reaseza pe masura ce consumul isi va reveni.
In ceea ce priveste necesitatea de spatii comerciale, ea difera de la o localitate la alta si de tipuri de spatii comerciale, sunt orase cum este Aradul sau Oradea care au foarte multe spatii comerciale pentru populatia pe care o au. Este o intrebare in ce masura spatiile de tip mall-uri sunt interesante pentru toate dimensiunile de orase din Romania sau mai degraba strada comerciala este mai interesanta pentru anumite tipuri de orase, iar parerea mea e ca lucrurile sunt impartite. Dar primele si cele mai dinamice vor fi spatiile comerciale ca revenire.

Despre programul Prima Casa si preferinta pentru apartamente vechi

Prima Casa a fost un program bun. El a reflectat o nevoie bine definita din perspectiva capacitatii beneficiarului mediu sa ia si sa plateasca un credit si practic aceasta a fost dimensionarea. A fost intentia de a sustine familii tinere si a fost un nivel de creditare care intr-o mai mica masura a avut legatura cu dimensiunea apartamentului, dar ceea ce a reprezentat plafon pentru selecarea segmentului de proprietati a fost nivelul creditarii. A fost un produs care s-a adresat unui anumit nivel de venituri ale populatiei.

Bancile au tras cu ochiul la programul statului si au dezvoltat produse similare, dar posibil ca ar fi fost mai scumpe. Pana la urma s-ar fi ajuns la o reducere a pretului locuintelor, mai accenuat decat cel ce a fost, din cauza cresterii costului finantarii.

Au dus acest program la o reducere a preturilor unor apartamente pentru a se inscrie in program? S-au facut tranzactii. Niste persoane care au avut nevoie acut de pana in 60-70000 de euro si au avut o casa pe care puteau sa o vanda si nimic altceva, chiar daca acea casa era mai mare decat o casa care se vindea si ea la acelasi pret prin Prima Casa, dar care nu aveau alta alternativa, au vandut. Dar este greu sa spui ca a scazut valoarea caselor de acel fel. Daca iei numarul de tranzactii al acelor tip de locuinte raportat la numarul total de locuinte de acel tip ai sa vezi ca e un numar restrans de case vandute la un pret mai mic. Daca acum cauti apartamente de doua camere, gasesti greu. Daca vei cauta apartamente de trei camere care sa se vand la pret de doua, si de-alea gasesti greu, pentru ca cei cu trei camere nu vand. Realitatea pietei e ca marea parte a portofoliului de acel tip nu vand.

Intamplarea a facut ca stocul de locuinte vechi a raspuns mai bine la acele criterii decat stocul de locuinte noi. Si acesta este criteriul pentru care s-au vandut locuintele vechi. Nu este o chestiune de pret, ci una de locatie.

Decizia dezvoltatorilor de remodelare a apartamentelor din blocurile noi, in apartamente mai mici are legatura cu Prima Casa. Si acest program a mai dat o informatie: ca mai mult de acest nivel oamenii nu se pot finanta. Nu poti pune in piata un produs pentru care omul nu are bani sa il cumpere. Finantatorii au aflat tarziu si dureros o informatie pe care trebuiau sa o stie cand s-au apucat de constructia complexurilor rezidentiale ca exista o necorelare semnificativa intre dimensiunile si implicit preturile pe care sperau sa le obtina si abilitatea populatiei sa schizitioneze astfel de apartamente. S-au facut niste gandiri inductive complet gresite ca daca primele locuintele vandute la niste preturi foarte mari, locuinte mari, frumaose, in locatii bune, toata lumea va cumpara la acele preturi. Nimeni n-a facut o analiza serioasa cine sunt acei cumparatori, cati astfel de cumparatori mai exista in piata, si in ce masura daca nu le pui in acelsi gen de locatie oamenii le cumpara.

Preferinta cumparatorilor pentru apartamente vechi, care a prevalat, se datoreaza locatiei. Apartamentele noi sunt in niste locuri care nu beneficiaza de transport in comun si de toata infrastructura sociala. Sa mergi si sa stai la bloc la iesirea din Berceni sau spre Soseaua Alexandriei, sa ai prima scoala la distanta de cativa kilometri, pe care copilul ii parcurge ca la tara pe jos, ori ii pui la dispozitie sofer si masina pentru ca tu esti la serviciu, sa nu ai mijloc de transport si cei doi soti sa plece cu masini diferite la serviciu asuma niste costuri ale vietii cotidiene pe care cumparatorul mediu nu si le permite. Degeaba ii pun piscina si sala de fitness in ansamblul pe care il construiesc atata vreme cat m-am asezat langa o scoala privata pe care nu si-o permite, daca trebuie sa mearga la o farmacie trebuie sa mearga 5 kilometri, daca trebuie sa vina salavarea nu stie adresa si daca trebuie sa vina pompierii nu incape masina pe straduta. Cam asa au aratat ansambluri accesibile ca pret si atunci evident oamul si-a facut calculele si a cumparat un apartament vechi.

Locuintele care se califica pentru programul Prima Casa au tendinta sa-si conserve valoarea de dupa momentul intrarii in criza pe exact considerentul accesului la finantare. Cu cat stocul de astfel de locuinte se va diminua fara sa fie inlocuit de locuinte noi in acelasi interval de preturi, preturile lor vor avea probabil o usoara tendinta de apreciere.

Despre preturile la apartamente noi si intrarea in insolventa a unor ansambluri rezidentiale

Mentinerea cererii undeva sus, am spune aberant, privind pretul metrului patrat in apartamentele noi, se explica prin faptul ca multe dintre aceste complexuri imobiliare sunt finantate prin credit bancar, recunoasterea pretului sub un anumit nivel ar conduce automat la evidentierea faptului ca acele proprietati nu sunt capabile sa isi plateasca creditul si ar forta luarea unei decizii cu privire la preluarea eventual, sau vanzarii sau punerii in faliment de catre banca a proprietatii. Si asa toata lumea este intr-o forma de negare, nu numai dezvoltatorul, dar si bancile, si stau asa si se uita la proprietatile astea fara sa ia o decizie intr-o directie sau alta.
Odata cu declararea insolventei, inseamna ca una dintre parti, de regula banca a iesit din negare. Vom vedea in ce masura locatia a fost atat de proasta incat n-ai pret la care sa le vinzi, vom vedea ca unele preturi vor scadea si apartamentele se vor vinde, vom asista la inchirieri si vom asista la situatia in care unele apartamente vor ramane goale pentru ca sunt in locatii atat de proaste ca nu se vor vinde. daca pui prost niste locuinte ele nu se vor vinde. Si atunci banca va ramane cu ele si atunci se va gandi ce va face: le va transforma in locuinte sociale, in camine de batrani, vom vedea.
Speculatorii au fost curatati de criza, dar s-ar putea transforma in proprietari de cladiri inchiriate, pentru ca nu vor avea de ales. S-ar putea tocmai pe ei sa-i vedem stabilizand piata. Suntem absolut paradoxali, avem prinitre cele mai mici venituri din Europa si cel mai mare procent in proprietatea personala a populatiei.