Contracte de inchiriere – pe cine mai poate lua prin surprindere Noul Cod Civil?

In negocierea oricarui contract este important sa fii ancorat in realitatea pietei, iar aceasta include realitatea juridica. Asteptarile nerealiste ale partilor la intrarea intr-un contract de inchiriere pot duce la frustrari care impacteaza ulterior negativ relatia de lunga durata in care intra proprietarul si chiriasul.

La mai bine de 6 ani de la modificarea Codului Civil, cu multiplele sale efecte in materia contractelor de inchiriere, proprietarii si chiriasii sunt in general bine informati si isi pot negocia contractele in deplina cunostiinta de cauza.

In aceste conditii cine dintre jucatorii pe piata imobiliara din Romania mai poate fi luat prin surprindere de Noul Cod Civil?

Daca ati incheiat un contract de inchiriere inainte de 1 octombrie 2011, sub guvernarea vechiului Cod Civil, si ati semnat sau sunteti in curs de a semna modificari la contract in perioada recenta, puteti fi in situatia de a fi luati prin surprindere de dispozitiile Noului Cod Civil in materie.

Sunt frecvente situatiile in care un contract de inchiriere este modificat de parti prin incheierea de acte aditionale. Modificarile pot fi diverse, de la simple aspecte operative (actualizari de denumire, adresa, etc.) la modificari ale unor termeni contractuali esentiali cum ar fi durata contractului, chiria, extinderea sau reducerea spatiului inchiriat etc. In majoritatea situatiilor pe care le-am intalnit in practica partile nu si-au pus deloc problema daca semnarea unui act aditional dupa data de 1 octombrie 2011 ar putea avea si alte efecte decat cele mentionate expres in textul actului. Sunt insa situatii, si nu putine, in care incheierea unui astfel de act aditional poate duce la modificarea regimului juridic al contractului de inchiriere in ansamblul sau, chiar daca partile nu si-au propus aceasta.

Legislatia prevede ca modificarea unui contract se face cu respectarea tuturor conditiilor prevazute de legea in vigoare la data modificarii, iar in privinta elementelor care nu fac obiectul modificarii continua sa se aplice legea in vigoare la data incheierii contractului. Nu sunt insa avute in vedere acele situatii in care o modificare contractuala este atat de semnificativa incat se poate considera ca partile intra practic intr-o relatie contractuala noua.

Astfel, un act aditional incheiat dupa 1 octombrie 2011 pentru prelungirea termenului unui contract de inchiriere guvernat de vechiul Cod Civil poate fi considerat in mod rezonabil ca un nou acord de vointa privind un nou raport juridic de inchiriere, care se naste asadar sub guvernarea Noului Cod Civil. Intr-o astfel de situatie ar fi dificil de argumentat ca singurul element contractual guvernat de Noul Cod Civil este termenul contractului, iar restul drepturilor si obligatiilor raman guvernate de vechea reglementare; in lipsa actului aditional de prelungire nu ar exista, practic, niciun drept si/sau obligatie dupa data initiala de expirare a contractului. Prin urmare, consideram ca interpretarea rezonabila este ca un astfel de contract prelungit dupa 1 octombrie 2011 va intra sub guvernarea Noului Cod Civil din momentul in care devine operanta prelungirea termenului. Aceasta este in acest moment si directia in care pare sa se indreapte si practica judiciara, desi abordarea instantelor nu este, inca, una unitara.

Alta este situatia actelor aditionale prin care se modifica alti termeni esentiali ai raportului contractual (altii in afara termenului), respectiv chiria sau dimensiunea si/sau parametrii spatiul inchiriat, sau alti termeni pe care partile i-au desemnat ca fiind esentiali. Acestea reprezinta situatii complexe si sunt netransate inca de instantele romane.

Urmarind linia de gandire de mai sus, o modificare de chirie poate avea loc in circumstante diverse. Reducerea definitiva a chiriei modifica un element esential al contractului, fiind vorba despre un nou acord de vointe intre parti. Spre deosebire de un discount pe o perioada specifica, care poate fi considerat o modificare punctuala care nu influenteaza viata viitoare a contractului, o reducere de chirie aplicabila pana la sfarsitul perioadei contractuale sau pentru o perioada suficient de mare, raportat la termenul initial al contractului, ar putea fi considerata ca fiind o noua relatie contractuala. In cazul majorarii chiriei situatia pare mai clara; in practica majorarea intervine aproape exclusiv in situatiile in care chiria nu era fixata pentru toata durata contractuala, ci partile convenisera o renegociere periodica a chiriei, respectiv incetarea contractului daca nu se ajunge la un acord cu privire la noul nivel al chiriei. In aceasta situatie practic orice continuare a contractului, chiar si la nivelul chiriei stabilit initial, poate fi vazuta ca un nou raport juridic care nu mai poate fi guvernat de legea veche.

O alta situatie greu de transat in practica, ce necesita o analiza complexa de la caz la caz, apare in cazul extinderii prin act aditional a spatiului inchiriat, cu pastrarea in rest a conditiilor contractuale din contractul incheiat inainte de 1 octombrie 2011. In aceasta situatie se ridica problema daca, in privinta spatiului suplimentar, se naste un nou raport juridic de inchiriere, care va fi guvernat de Noul Cod Civil, in paralel cu raportul juridic initial care ar continua sa se deruleze sub guvernarea legii vechi. Ar fi dificil de argumentat ca intregul contract va intra sub incidenta Noului Cod Civil, in acelasi timp insa existenta a doua raporturi juridice paralele nu pare sa fie exact ceea ce si-au dorit partile.

Ce trebuie sa stiti in cazul in care contractul dvs. de inchiriere trece sub guvernarea Noului Cod Civil ca urmare a modificarii unor termeni esentiali?

In primul rand prevederile de ordine publica ale Noului Cod Civil, de la care nu se permite derogarea prin acordul partilor, vor deveni aplicabile chiar daca in contractul initial erau prevazute drepturi si obligatii contrare. Efectul cel mai des contestat in instanta de catre chiriasi priveste caracterul de titlu executoriu al contractului modificat, caracter dobandit destul de simplu si facil din punct de vedere al procedurii, al timpului alocat si al costurilor generate prin inregistrarea contractului initial si a actului aditional la organele fiscale. Alte exemple de prevederi de ordine publica includ dreptul oricarei parti de a rezilia contractul de inchiriere pentru incalcari succesive repetate ale contractului de catre cealalta parte, precum si interdictia de a invoca exceptia de neexecutare daca, potrivit imprejurarilor si tinand seama de mica insemnatate a prestatiei neexecutate, acest refuz de executare ar fi contrar bunei-credinte.

In al doilea rand prevederile din Noul Cod Civil care nu sunt de ordine publica vor deveni aplicabile daca partile nu au stabilit obligatii si drepturi contrare fie prin actul aditional, fie prin contractul initial.

Noutatile aduse de Noul Cod Civil fata de reglementarea anterioara vizeaza atat drepturi suplimentare ale proprietarilor, cat si numeroase drepturi suplimentare ale chiriasilor, acestia beneficiind de drepturi si garantii suplimentare. Printre aceste noutati se numara dreptul de preferinta al chiriasului pentru o noua inchiriere in conditii egale cu cele oferite de un tert, dreptul chiriasului de a efectua direct reparatiile pe care proprietarul nu le efectueaza (cu riscul pentru proprietar de a pierde anumite garantii de la contractori), scurtarea termenului pentru efectuarea de catre proprietar a reparatiilor urgente de la 40 zile la 10 zile, precum si dreptul proprietarului de a actiona in instanta subchiriasul in mod direct pentru chirii neplatite.

Prin urmare, daca nu va plac surprizele este recomandabil sa va informati din timp cu privire la toate consecintele atunci cand doriti sa va modificati contractul de inchiriere. Un minim de prudenta la negocierea si semnarea actelor aditionale va poate asigura linistea in derularea contractului dvs.

Un articol semnat de Ioana Waszkiewicz – Senior Associate PeliFilip si Bogdan Creteanu – Associate PeliFilip