Dezvoltator spaniol: "Am vandut 4 apartamente in ultimele doua saptamani. Dar nu vreau ca acesta sa fie titlul articolului"

Pe scurt

• piata imobiliara nu e blocata, inregistram doar o scadere a vanzarilor
• se curata piata de cei care cauta profit si speculeaza
• e dificil sa spui daca preturile vor creste sau vor scadea in viitorul apropiat; totusi, putin mai tarziu, dezvoltatorul sustine ca, in Bucuresti, preturile la apartamentele noi vor creste (!)
  
• procesul de cumparare ia mult mai mult, cumparatorii sunt bine informati
• dezvoltatorii nu afiseaza pretul cu TVA inclus pentru ca nimeni nu face asta
• In Romania piata nu va ajunge la criza din Spania, pentru ca este o piata tanara si foarte mica.

Alejandro Solano, directorul dezvoltatorului spaniol Hercesa, sustine: „piata imobiliara nu e blocata, inregistram doar o scadere a vanzarilor; e dificil sa spui daca preturile vor creste sau vor scadea in viitorul apropiat”, si pronosticheaza ca in Romania nu se va simti criza din Spania, intrucat piata este tanara, nu e maturizata.Interviul a fost inregistrat miercuri, 22 octombrie.

HotNews.ro: Ce trebuie sa faca un dezvoltator din sectorul imobiliar in Romania ca sa nu dea faliment?

Alejandro Solano: Poti doar sa lupti in momentul de fata. Intrebarea pe care ar trebui sa si-o puna acel dezvoltator ar fi ce-am facut pana acum? Companiile din imobiliare se confrunta acum cu probleme pentru ca au planificat multe lucruri pe o perioada foarte scurta si foarte putine lucruri pe termen lung. Cred ca si firmele cu strategie puternica pe termen lung se confrunta cu probleme in momentul de fata din cauza crizei economice mondiale, dar nu o sa fie foarte grav afectate.

„Nu cred ca piata imobiliara este blocata in momentul de fata”

HotNews.ro: Piata imobiliara este inghetata pentru moment. O sa mai scada preturile?

Alejandro Solano: Eu nu cred ca piata imobiliara este blocata in momentul de fata. Inregistram o incetinire a vanzarilor. Este normal, toata lumea se astepta la asta. In ultimul an, am inregistrat cresteri ale vanzarilor foarte mari care nu erau sustenabile pe termen lung. Toata lumea se astepta la o incetinire. Nu este una dramatica din fericire. Cred ca este o reglare a pietei sanatoasa.

Se curata piata de cei care cauta profit rapid si speculeaza. Nu stiu daca preturile o sa mai scada la apartamente. O caracteristica a pietei romanesti este ca e heterogena. Companiile de pe piata sunt diferite, proiectele sunt foarte diferite, calitatea difera de la un proiect la altul. S-ar putea sa vedeti un proiect cu preturi care cresc deoarece este un proiect foarte bun care sa aiba in spate companii foarte puternice.

Peste drum puteti sa vedeti proiecte slabe, cu o calitate a materialelor de constructie proasta facute de companii cu probleme financiare pentru ca nu au planificat inainte. Acele companii vor fi nevoite sa scada preturile pentru ca nu vand. Concurenta intre companiile de piata imobiliara din Romania este acerba. Prapastia dintre ele este foarte mare.

E dificil sa spui daca preturile vor creste sau vor scadea la apartamente in viitorul apropiat. Avem foarte putine informatii de pe piata. Trebuie sa existe mai multa transparenta pe piata imobiliara din Romania. Piata de aici este o piata tanara care are nevoie de experienta pietei de afara. Trebuie sa completam toate gaurile care sunt pe piata cu mai multe informatii pentru a analiza mai bine ce se intampla pe piata si ce urmeaza sa se intample.

E nevoie de mai multe informatii. Este foarte periculos sa faci o declaratie de genul acesta fara sa ai informatii. Si exact asta se intampla pe piata in momentul de fata. Autoritatile, agentii si mass-media fac declaratii fara sa aiba informatii corecte din piata si este foarte periculos. Pentru ca se poate sa inseli opinia publica. Nu vreau sa fac prognoze. Vreau sa astept, sa fac mai mult si sa vorbesc mai putin. Asteptam sa se stabilizeze piata si apoi vom analiza ce s-a intamplat, ce urmeaza sa se intample si la ce trebuie sa ne asteptam.

HotNews.ro:Cat ati vandut in ultima saptamana?

Alejandro Solano: Cum am spus mai devreme, experimentam incetiniri ale vanzarilor inca de la inceputul verii. Nu este dramatic pentru compania mea. Dupa tot ce s-a intamplat cu criza economica la nivel mondial, resimtim nesiguranta la nivelul populatiei. Cred ca populatia Romaniei a fost deja afectata. Romania a reactionat exagerat la criza economica internationala.

Nu exista motive sa ne ingrijoram la cum va fi situatia aici in Romania. Aceasta stare de nesiguranta creata in randul populatiei a afectat vanzarile in imobiliare. Dar cum am spus anterior. Inca cererea este foarte mare in Bucuresti si nu sunt foarte multe proiecte pentru populatia Bucurestiului. Cred ca o deja resimtitm o schimbare. Sa va dau un exemplu, nu cred ca preturile au scazut asa de mult la proiectele noi.

Eu si colegii mei dezvoltatori n-am scazut preturile deoarece consideram ca preturile pe care le avem sunt cele corecte. Suntem destul de conservatori in ceea ce priveste politica preturilor. Nu am crescut preturile lunar, nu avem cele mai mari preturi de pe piata inca de la inceput. Credem ca avem un preturi foarte realistice. Nu avem de ce sa scadem preturile.

HotNews.ro: Cate apartamente ati vandut dupa ultimul targ imobiliar de la Timon?

Alejandro Solano: Cel care s-a terminat duminica trecuta?

HotNews.ro: Da.

Alejandro Solano: Ceea ce observam este o schimbare in felul in care oamenii incep sa cumpere apartamente. Clientul roman este din ce in ce mai bine informat. Procesul de cumparare al unei case ia mai mult timp ca pana acum. Nu mai sunt clienti care vin la targ si luni vin la dezvoltator si cumpara un apartament. Acum luni se duce la un dezvoltator, marti se duce la altul, miercuri vede un al treilea si vineri analizeaza toate informatiile pe care le are, consulta site-urile dezvoltatorilor, isi intreaba prietenii si poate in trei saptamani, poate, se hotaraste sa cumpere.

Procesul de cumparare al unei case ia mai mult si eu cred ca este foarte bine. Deoarece mai multe informatii fac piata este mult mai competitiva. Si asta este batalia noastra: competitia. Vrem ca Hercesa sa fie printre primii dezvoltatori imobiliari din Romania, vrem concurenta si vrem sa crestem profesionalismul de pe piata romaneasca. Ceea ce se intampla acum este foarte bine, noi nu ne grabim.

Lasam clientul sa hotarasca, daca vrea sa isi cumpere o casa, nicio problema sunt bineveniti la noi. Procesul de achizitionare dureaza mai mult. Zilele in care cumparau a doua zi dupa targurile imobiliare sunt de mult apuse.

Punem bazele in momentul de fata unei cresteri solide pe termen lung. Fara asa ceva, piata a luat-o razna in ultimii ani. Compania noastra vrea sa ofere servicii mai bune, clientul este deja mai bine informat si in felul acesta creste concurenta, se profesionalizeaza piata si numai companiile bune vor reusi sa supravietuiasca.

„Este foarte putina transparenta pe piata”

HotNews.ro: Cum poate un dezvoltator imobiliar sa-si contruiasca o strategie pe termen lung in conditiile in care toata piata se confrunta cu o criza economica, avem noi regulamente BNR, creditele incep sa se obtina din ce in ce mai greu?

Alejandro Solano: Toate acestea sunt circumstante din prezent. Nu o sa dureze si in viitor. Sunt actiuni pe termen scurt care vor aduce piata roamaneasca la normalitate. Cand piata va reveni la normalitate, o sa vedem schimbari si pe piata imobiliara.

Este foarte putina transparenta si sunt putine informatii pe piata. Am o parere personala despre acest lucru dar nu vreau s-o impartasescdeoarece e foarte periculos. Trebuie sa fim foarte responsabili in legatura cu ce spunem celorlalti. Toata lumea stie ca e mai bine sa nu spui nimic. Nu deschide gura decat daca stii despre ce e vorba. Toti trebuie sa avem acest comportament mai ales zilele astea.

HotNews.ro: Care sunt cele mai ieftine apartamente pe care le aveti si in ce zona?

Alejandro Solano: Avem doua proiecte in derulare: Orhideelor – Estellas si un proiect in zona Titan in bulevardul Basarabia. Avem in Orhideelor un apartament de doua camere de la 126.00 de euro fara TVA. In bulevardul Basarabia un apartament de doua camere are pretul de pornire de 111.000 de euro plus TVA.

Nimeni nu afiseaza pretul cu TVA

HotNews.ro: De ce nu afisati preturile la targuri cu TVA inclus?

Alejandro Solano: Toata lumea face asta, nu numai dezvoltatorii. Toata lumea face asta. Daca te duci si cumperi un calculator, pretul afisat este cel fara TVA. Motivul pentru care facem asta este ca exista posibilitatea sa vina companii care vor sa cumpere mai multe apartamente. Iar pentru companii pretul este diferit, cu TVA sau fara TVA pentru ca isi vor recupera TVA-ul daca il platesc.

HotNews.ro: Dar la targurile imobiliare vin oameni ca mine care vor sa-si cumpere o casa, persoana fizica.

Alejandro Solano: Asta nu avem de unde sa stim. Au fost foarte multe persoane care nu erau persoane fizice, din contra, erau juridice. Pentru noi a fost foarte simplu sa luam decizia aceasta. Nu cred ca afecteaza lucrul acesta. Nu inselam. Ar fi foarte riscant sa incerci sa inseli in felul acesta. Clientul stie ca trebuie sa plateasca si TVA-ul care este 19%, noi facem calculele pentru ei chiar pe loc la targ daca este nevoie. Nu este o inselatorie. Motivul este acesta: cumparatorul poate sa fie o companie care cumpara.

HotNews.ro:De ce as cumpara un apartament intr-o zona marginasa a Bucurestiului, in Ghencea unde veti incepe al treilea proiect al companiei, din care ies foarte greu din cauza traficului, cand pot sa-mi cumpar o bucata de teren?

Alejandro Solano: Depinde de la persoana la persoana. In Bucuresti vorbim de doua posibilitati: a locui in afara Bucurestiului intr-o vila si a locui in Bucuresti intr-un apartament.

Toate proiectele noastre sunt foarte bine conectate la mijloacele de transport. Toate au tramvai, autobuz si metroul, doua dintre ele. Proiectele noastre sunt proiecte urbane pentru oameni carora le place sa traiasca in oras, iti place sa ai supermarketul aproape, cinematograful aproape, toate locurile care se gasesc in oras. E o mare diferenta in a locui in Corbeasca spre deosebire de a locui in bulevardul Basarabia, sau in Orhideelor care este la 5 minute de parcul Cismigiu cu masina, testat, sau la 10 minute cu metroul distanta de orice locatie din oras, sau maxim o jumatate de ora.

HotNews.ro:Tot se circula greu… O alta intrebare: Cat la % din banii investiti in proiectele dumneavoastra sunt din credite?

Alejandro Solano: 75%-80% din proiectele noastre sunt finantate cu bani obtinuti din credite de la banci. 25% este capitalul firmei. Depinde de proiect. Avem proiecte pe care avem de gand sa le vindem, avem altele pe care le inchiriem. Nu exista o formula universal valabila pentru toate proiectele.

HotNews.ro: Cat ati vandut in ultimele doua saptamani?

Alejandro Solano: Colegii mei de la vanzari sunt in vacanta, asa ca nu prea stiu. Cred ca am vandut 4 apartamente in ultimele doua saptamani, cred ca e o cifra buna. Dar nu vreau ca acesta sa fie titlul articolului. Aceasta informatie este din interiorul companiei si nu ar trebui impartasita cu multa lume. Suntem in concurenta cu alte companii si nu am vrea sa foloseasca aceasta informatie. Nu cred ca este relevant la acest moment.

HotNews.ro: Este relevanta pentru public. [interviul este on-the-record, nu am stabilit niciun fel de off-the-record in cadrul lui.]

Ce se intampla cu hotelul Cismigiu, proiect pe care il aveti?

Alejandro Solano: Asteptam licenta de constructie. Am depus proiectul la primaria sectorului 5. Vrem sa incepem cat mai curand. Am cumparat cladirea de la fostii proprietari carora le-a fost retrocedata. Apoi am pregatit proiectul pentru reconsolidare. Ni s-a spus ca starea cladirii nu este prea buna. A fost nevoie sa schimbam proiectul din nou. A durat mult pentru ca este un proiect dificil si foarte complicat din punct de vedere tehnic si avem nevoie de mai mult timp. Nu vrem sa ne grabim si sa facem greseli. Acum asteptam.

HotNews.ro: Investiti in continuare in Romania?

Alejandro Solano: Cautam oportunitati reale. Suntem interesati sa investim in alte orase ale Romaniei. Daca apare o astfel de oportunitate in Brasov, o sa mergem acolo, daca apare la Cluj, o sa investim acolo, sau la Constanta. Tinta noastra sunt orasele mari ale Romaniei care au un potential urias de dezvoltare.

HotNews.ro: Cum credeti ca vor evolua preturile?

Alejandro Solano: Cred ca vor creste.

HotNews.ro:Vor creste?!!! Care este valoarea totala a proiectelor pe care le aveti in Romania?

Alejandro Solano: 500 de milioane de euro.

„Piata din Romania – diferita de cea din Spania”

HotNews.ro: Credeti sa piata imobiliara din Romania ar putea ajunge in aceeasi criza ca cea spaniola?

Alejandro Solano: Este imposibil. Este o piata total diferita. Exista posibilitatea sa se confrunte cu aceleasi probleme in 30 de ani. Piata din Romania este foarte tanara si foarte mica. Se vorbeste mult despre ea, dar daca o comparam cu alte piete din Uniunea Europeana o sa constatam ca e foarte mica. Vorbim aici de o piata cu un potential de dezvoltare foarte mare. Nu vorbim de o piata matura, competitiva, cu foarte multe oferte, cu multe agentii, multi actori pe piata.

Teoria din economie ne spune ca pietele tinere au un potential foarte mare de dezvoltare, si pietele mature supravietuiesc printr-o crestere constanta. Ambele piete sunt afectate de criza financiara globala, Spania intr-o proportie mai mare, mai putin in cazul Romaniei. Nu putem sa fim naivi si sa credem ca Romania nu va fi afectata. Trebuie sa fim foarte responsabili la ce mesaj transmitem pietei. Cat de mult este afectata Romania? Nu stiu.