Patru riscuri pe care trebuie să le știi atunci când adjudeci un imobil prin licitație publică
Este unanim cunoscut faptul că, în cazul dobândirii unui imobil prin licitație publică desfășurată potrivit Codului de procedură civilă, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. De asemenea, de la data intabulării dreptului de proprietate al adjudecatarului, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță ale terților, iar vânzarea nu va putea fi atacată pentru leziune.
Aceste prevederi legale reprezintă avantaje care pot crea adjudecatarului impresia că drepturile sale asupra imobilului respectiv nu pot fi afectate sub nicio formă. În cele ce urmează, vom prezenta unele dintre riscurile sau limitările pe care trebuie să le aibă în vedere adjudecatarul, precum și modalități de minimizare a respectivelor riscuri.
1. Actul de adjudecare poate fi declarat nul dacă a fost formulată o notificare potrivit procedurii prevăzute de Legea nr. 10/2001 (1) (Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989)
Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de Legea nr. 10/2001, este interzisă înstrăinarea bunurilor imobile în legătură cu care a fost formulată o notificare potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001.
Această regulă a fost confirmată și în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție (A se vedea, de exemplu, Decizia nr. 1013/2014, pronunțată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă) și are aplicabilitate atât în procedura executării silite reglementată de Codul de procedură civilă, cât și în procedura insolvenței reglementată de Legea nr. 85/2014.
Prin urmare, pentru a evita riscul constatării nulității absolute a actului de adjudecare, un potențial adjudecatar diligent ar trebui să facă demersurile necesare pentru a afla dacă, în legătură cu imobilul respectiv, au fost formulate notificări potrivit Legii nr. 10/2001.
2. Contestația formulată împotriva procesului-verbal de licitație poate conduce la anularea actului de adjudecare
În termen de o lună de la data înscrierii adjudecării în cartea funciară, orice persoană care dovedește un interes va putea ataca procesul-verbal de licitaţie pe cale de contestaţie la executare. Admiterea unei astfel de contestații va duce la anularea actului de adjudecare. 1 Legea 10/2001.
În cadrul contestației pot fi invocate atât vicii ale procedurii licitației (de ex. nereguli privind depunerea garanțiilor de participare, nereguli privind publicația de vânzare), cât și reaua-credință a adjudecatarului, care cunoștea natura litigioasă a imobilului ce urma să fie adjudecat.
Astfel, în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție (Decizia nr. 2710/2012, pronunțată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă) s-a statuat că „dacă la data întocmirii actului de adjudecare, era notată în cartea funciară și în curs de judecată o acțiune civilă având ca obiect constatarea nulității absolute a două contracte de vânzare-cumpărare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situează în poziția de subdobânditor de bună- credință, chiar dacă debitorul avea înscris dreptul de proprietate în cartea funciară (…)”.
Pe cale de consecință, reaua-credință a adjudecatarului (decurgând din cunoașterea de către acesta, la momentul adjudecării, a naturii litigioase a bunului supus urmării silite) va fi sancționată cu nulitatea actului de adjudecare.
Pentru a verifica dacă există astfel de notări în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată cât mai apropiată de data organizării licitației și să facă o cercetare a bazelor de date publice referitoare la litigiile în care este sau a fost implicat proprietarul actual al imobilului.
3. Unele dintre contractele încheiate în legătură cu imobilul vor rămâne în vigoare
Închirierile sau arendările, precum şi cesiunile de venituri făcute de debitor sau terţul dobânditor după data notării urmăririi silite nu vor fi opozabile adjudecatarului.
În schimb, închirierile sau arendările notate în cartea funciară anterior urmăririi silite sunt opozabile adjudecatarului. Cu toate acestea, adjudecatarul nu este ţinut să respecte contractul de locațiune atunci când preţul convenit este mai mic cu o treime decât preţul pieţei sau mai mic faţă de cel rezultat din locaţiunile precedente.
În mod similar, pentru a verifica dacă există notări ale contractelor de locațiune în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată ulterioară notării urmăririi silite.
4. În cazul vânzării la licitație publică nu există garanție contra viciilor ascunse
Spre deosebire de un contract de vânzare obișnuit, adjudecatarul nu va avea beneficia de garanția contra viciilor ascunse. Viciile ascunse sunt acele vicii care, la data predării bunului, nu puteau fi descoperite fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent.
Prin urmare, adjudecatarul nu va beneficia de remediile legale pe care le are la dispoziție un cumpărător obișnuit (de exemplu, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, reducerea corespunzătoare a prețului sau chiar rezoluțiunea vânzării).
În aceste condiții, este recomandat ca potențialul adjudecatar să efectueze o inspecție a imobilului respectiv, eventual împreună cu o persoană care are cunoștințe de specialitate în domeniul imobiliar / locativ.
Un articol semnat de Adrian Cristea, senior associate Filip & Company și Carmen Calabache, associate, Filip & Company