De ce sunt supărați chiriașii din mall-uri. Povestea unui comerciant din București în timpul pandemiei

​O altă perspectivă a relației dintre mall-uri și chiriașii acestora în perioada pandemiei COVID-19.

Marea redeschidere a mall-urilor din România, după trei luni de pauză, are loc în plin conflict între proprietarii acestora și o parte dintre comercianți. Mai mulți retaileri vor să le fie anulate chiriile pe perioada în care mall-urile au fost închise din cauza pandemiei, în condițiile în care aceste magazine nu au avut în cele trei luni nici activitate și, implicit, nici încasări.

Potrivit Organizației patronale a retailerilor din România, care reunește 2500 de magazine din centrele comerciale din țară, multe dintre aceste afaceri din mall-uri vor rămâne închise și după data de 15 iunie, în semn de protest.

Lucrurile nu sunt încă lămurite în ceea ce privește plata chiriilor, se poată încă negocieri în multe situații între mall-uri și comercianți pentru reducerea sau chiar eliminarea acestor chirii pe perioada stării de urgență și a stării de alertă.

Pentru a înțelege mai bine care este situația unui astfel de chiriaș, am stat de vorbă cu un întreprinzător dintr-un mall bucureștean. Acesta mi-a solicitat să nu-i dau numele și nici pe cel al mall-ului cu care se află în acest moment în negocieri și cu care speră să ajungă în cele din urmă la o înțelegere.

Totuși, povestea lui este reprezentativă pentru a arăta care au fost cheltuielile comercianților din marile centre comerciale în această perioadă și de ce consideră aceștia că mall-urile ar trebui să dea dovadă de înțelegere pentru perioada stării de urgență și a stării de alertă.

Ce încasează mall-urile de la comercianți?

„Noi suntem un start-up, investiția provenind 100% din credite bancare. În primul rând trebuie spus că indiferent de proprietarul mall-ului (NEPI, Rock Castle, AFI, Prime Kapital etc) contractele cu chiriașii sunt aproximativ la fel.

Ce trebuie să plătească chiriașii:

• O chirie de bază stabilită în euro pe metru pătrat, în cazul nostru 11 euro/mp. Aceasta are o valoare fixă pe cinci ani, adică pe perioada pe care a fost semnat contractul.
• Un „service fee” (utilități comune) care se calculează pe exercițiu financiar. De obicei, un exercițiu financiar este de un an, dar prin contract ei (n.r.-mall-ul) pot modifica perioada, în funcție de cum se modifică prețurile la electricitate, apă. Noi avem 8 EUR/mp.
• Utilitățile din spațiu, care se facturează lunar în funcție de citirea de pe contoare
• Alte cheltuieli (utilitati în timpul construcției, fee-uri de marketing, chirie pe logo, etc)
• O Garanție bancară egală cu trei luni de chirie și „service fee-ul” pe trei luni în avans, care s-a achitat înainte de predarea spațiului.

Un lucru important de spus: contractul nu se poate încheia decât bilateral, cu acordul mall-ului. Ideea de bază este că nu poți ieși din afacerea asta ușor.

Dacă centrul comercial merge, dar business-ul tău nu, poate ai șanse să subînchiriezi sau să găsească ei pe altcineva și să recuperezi garanția plus ce ai investit în spațiu (de exemplu, mobilier). Dacă centrul comercial nu merge… este cam clar că pierzi garanția și mai ieși doar când dai faliment.

Din experiența altor chiriași pot să spun că dacă ai nevoie de susținere pentru business unele condiții se mai pot renegocia în timpul contractului și poți beneficia de scutiri, amânări…până pui afacerea pe picioare.

Cum ne-a prins pe noi pandemia

Noi nu deschisesem de foarte mult timp și nu eram îngrijorați. Ne mergea mai bine ca altora și ne pregăteam de o campanie serioasă de marketing online. Luna martie începuse bine.

După 11 martie, când s-au închis școlile, a căzut în cap toată treaba. Conform contractului, bineînțeles, sunt penalizări dacă nu deschizi potrivit programului. Am dat telefoane, au fost discuții, negocieri…însă a fost clar. Nu putem închide decât pe riscul nostru. Trebuia să așteptăm să vedem ce zic guvernanții.

Ne-am conformat pentru că ne-am dat seama (și am fost și noi sfătuiți de alții mai experimentați) că, în situații de genul acesta, cel mai bine este să rămânem în relații ok cu mall-ul și să așteptăm soluții legale sau comerciale după ce trece pandemia.

Doar după ce s-a dat Ordonanța Militară am putut închide, dar nu am primit nici o comunicare în sensul asta.

Pe 19 martie am închis noi. Factura pe martie a venit întreagă (chirie și „service fees” pentru toată luna).

În martie am primit o notificare conform căreia pe perioada cât vom fi închiși se vor factura doar „service fees”. Ceea ce e enorm pentru o firmă care nu încasează nimic. Două-trei săptămâni mai târziu, au mai trimis o notificare conform căreia, prima notificare se anulează. Adică pot reveni asupra deciziei de facturare. În favoarea sau defavoarea chiriașilor.

Justificarea, telefonică (nu scrii așa ceva într-un mail), este că au auzit că sunt centre comerciale care facturează în continuare sumele totale fără scutiri, și chiar încasează de la chiriași conform contractelor inițiale și că este posibil ca Guvernul să decidă susținerea chiriașilor pentru a plăti sumele întregi. Așa că ei s-au acoperit, ca să poată încasa suma maximă posibilă chiar și pe perioada pandemiei.

Noi aveam angajații în șomaj tehnic și rezerve financiare cât să mai acoperim câteva facturi. Plus garanția din care au avut dreptul să retragă oricând facturile neachitate. Aveam și din urmă câteva utilități, plus martie, plus aprilie…

În acest moment este clar că fără susținerea lor o să dăm faliment. Pe de altă parte, este evident că și mall-ul are de pierdut dacă noi (și alții ca noi), vom pleca.

De aceea cred că soluția cea mai rezonabilă este să găsim împreună cu ei o rezolvare a problemei.

Câteva concluzii

Este clar că în această perioadă mall-urile au așteptat soluții de la guvern, poate financiare, poate de altă natură.

În cazul ordonanțelor militare, acestea trebuiau să fie mai explicite. Mall-urile s-au folosit de orice chichiță în favoarea lor.

E foarte frustrant să vezi cum nu depinde nimic de tine în această criză, deci nu ai ce să faci, dar primești facturi de mii de euro lunar.

Din ce am auzit la alți colegi, cei care au spații închiriate de la firme sau persoane fizice au beneficiat de înțelegere. Mulți și-au renegociat sau și-au amânat plățile. Doar investitorii mari au așteptat și așteaptă încă o decizie a guvernului. Eventual, subvenții.”