Urbanismul în București – Trei observații de natură juridică

Situația dezvoltării imobiliare în București se află în prezent într-un moment critic, Planul General de Urbanism (PUG) aprobat in anul 2000 nu a fost actualizat până în prezent și a fost anulat în primă instanță anul acesta. Planurile de Urbanism Zonale adoptate la nivelul Sectoarelor Municipiului București au fost de asemenea anulate în instanță, iar investitorii așteaptă de mai bine de doi ani deblocarea procesului de aprobare a Planurilor de Urbanism Zonale (PUZ) inițiate pentru proiecte private.

În interviul recent acordat jurnaliștilor HotNews și publicat pe 27 iulie 2022, primarul general al Capitalei, Nicușor Dan, afirmă că niciunul dintre PUZ-urile promovate de investitori nu au fost supuse dezbaterii în Consiliul General pentru protejarea interesului public. Cele aproximativ 55 de PUZ-uri deja analizate înaintea mandatului lui Nicușor Dan au fost reanalizate de Comisia Tehnică de Urbanism, în noua ei componență, iar dintre PUZ-urile inițiate mai recent niciunul nu a fost promovat. Drept consecință dezvoltatorii au trebuit să realizeze mai multe studii cu privire la impactul asupra zonei (situația școlilor din zonă, situația utilităților din zonă etc.). Aceste informații ar trebui să le fie puse la dispoziție de către Primărie, dar aceasta nu le deține.

Din perspectivă strict juridică, trei aspecte merită punctate cu privire la declarațiile primarului general din interviul HotNews:

În primul rând, în prezent Municipiul București „beneficiază” de un Plan de Urbanism General aprobat în 2000, a cărui durată de valabilitate a fost prelungită în 2012, și din nou în 2015. Potrivit rapoartelor de activitate emise de Direcția de Urbanism a Primăriei Municipiului București, PUG-ul Municipiului București a înregistrat, de-a lungul unei perioade de 17 ani, sute de intervenții importante prin intermediul Planurilor Urbanistice Zonale și Planurilor Urbanistice de Detaliu aprobate, „devenind astfel depășit în raport cu noile realități economice și teritoriale ale Capitalei, ceea ce impune revizuirea acestuia prin păstrarea liniilor directoare ale strategiei aprobate în anul 1999 care s-au dovedit corecte, amendarea celor care au fost invalidate sau alterate de evoluția dezvoltării orașului în ultimii ani.” (sursa: pmb.ro).

Eforturile de revizuire a PUG Municipiului. București, proiect aflat în lucru din anul 2013 au fost, potrivit declarațiilor consorțiului de specialiști care au demarat lucrarea, paralizate de lipsa finanțării.

În prezent, conform interviului menționat, se preconizează că noul PUG al Municipiului București va fi elaborat până la finalul anului 2023, iar Primăria nu poate estima cât va dura procedura de avizare și aprobare ulterioară elaborării. Prin urmare, este de anticipat că, până cel mai devreme la finalul anului 2024, investitorii trebuie să se raporteze la PUG-ul actual al Municipiului București.

Astfel, pe de o parte, Primarul Capitalei admite că PUG-ul actual al Municipiului București este depășit în raport cu noile realități ale orașului, însă pe de altă parte consideră că solicitările de derogare de la prevederile acestui PUG cu o „vârstă” de 22 de ani (si care va avea la un moment dat chiar 25 de ani) sunt contrare interesului public și solicită investitorului să dovedească compatibilitatea propunerilor de modificare cu interesul public – interes pe care însă întârzie sa îl definească printr-un nou PUG.

Un al doilea aspect ține de predictibilitatea pe care Primăria Municipiului București este datoare să o asigure prin strategia de aprobare a PUZ-urilor pentru proiecte private. Astfel, calitatea vieții bucureștenilor se dorește a fi protejată prin descurajarea derogărilor de la prevederile PUG-ului Municipiului București pentru a stabiliza în final cadrul urbanistic de dezvoltare a orașului printr-un PUG revizuit (la finalul anului 2024 sau ulterior).

Predictibilitatea este însă în egală măsură un drept al proprietarilor de terenuri care au promovat documentații PUZ spre aprobare, și care nu au primit un răspuns de la autoritate în termenele legale prevăzute de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul (sau un număr de ani mai târziu). Deși o documentație PUZ depusă spre aprobare trebuie înaintată Consiliului General în termen de 45 de zile, în ultimii doi ani niciuna din documentațiile depuse nu a fost supusă dezbaterii – cu propunere de admitere sau de respingere, în funcție de analiza Comisiei Tehnice de Urbanism. Rezultatul este o încălcare a legii și o lipsă totală de predictibilitate pentru investitorii interesați de dezvoltarea de proiecte noi în București de orice tip – rezidențial, comercial, industrial etc. Autoritățile au obligația să răspundă (după cum consideră, dar sa răspundă) inițiativelor private de promovarea a planurilor urbanistice. În ultimii ani această obligație a fost în mod flagrant și repetat încălcată.

Un al treilea aspect ține de proiectele pentru care se pot obține autorizații direct pe baza PUG. Aceasta este varianta pe care autoritatea locală o promovează ca reprezentând o soluție la îndemâna investitorilor până la aprobarea PUG-ului revizuit al Municipiului București. Soluția este de fapt aplicabilă doar unora dintre proiectele de mici dimensiuni. Pentru terenuri mai mari de 3.000 mp, precum și pentru clădiri mai înalte de 50 m, pentru zonele protejate, zonele centrale, parcelări, zone supuse restructurării sau regenerării urbane, zonele parcurilor industriale, tehnologice și zonele de servicii este obligatorie aprobarea de PUZ-uri chiar în temeiul prevederilor PUG.

Prin urmare, Primăria Municipiului București, ca instituție publică, indiferent de succesiunea mandatelor primarilor Municipiului București, este responsabilă pentru a asigura un cadru urbanistic funcțional și predictibil care să permită dezvoltarea Capitalei. Interesul public este protejat prin legi care trebuie respectate de toți actorii implicați, de la autorități la investitori.