Balonul imobiliar dezumflat pentru cei sceptici

Johnny, administrator pe forumul Computer Games a scris o analiza excelenta a creșterii și strivirii balonului imobiliar romanesc, pe care o republic mai jos, cu acordul lui.

–-

Deocamdata știm, din gura Colliers, ca din 2005 pana in 2007 bula imobiliara a stat pe o specula de 70%. Habar nu aveam eu in decembrie 2006, cand așteptam momentul declinului, pe ce mina de aur ședeam. Habar nu aveam noi ca Romania putea fi „THE little known secret” in materie de investiții in statele emergente. Nu am nici un dubiu ca nivelele excepționale ale bulei romanești nu se puteau petrece decit printr-un concurs excepțional de imprejurari. Am sa incerc insa sa descriu.

Evoluția bulei in timp

2002 – toate bune și frumoase, apartamentul de referința (2 camere) era 10k, creditul bancar era ca draq, cu 2-3 giranți dispuși sa-și puna salariile la bataie pentru solvabilitatea ta. In retrospectiva, cand te gandești ca iți trebuia un mic network de oameni ca sa angajezi un credit cat pentru o Skoda Fabia, te ia și cu ras.

2003 – marcheaza introducerea creditului ipotecar. Fenomenul nu s-a produs ca o avalanșa, ci ca o infiltrație de apa in subsolul blocului. Pe o piața comparabila ca volum cu cea a chiriilor, adica cateva mii amarate, orice cumparator in plus sau in minus avea darul sa se simta, motiv pentru care mijlocul anului a adus o creștere de 50% iar sfarșitul anului cu 100% fața de punctul de referința. Adica 15k respectiv 22k.

2004 – a cunoscut o creștere temperata. Personal consider 2004 ca fiind anul in care a inceput specula. Semnificativ, coincide cu anul in care parcarile dintre blocuri s-au umplut de Logane, luate cu avans ridicol, pe 7 ani – instrument de credit care nu exista inainte (trebuia avans 20% și 5 ani maxim rate, ca la un leasing normal pentru persoane juridice). Deși mijlocul anului marcheaza prețul pe care unii dintre noi il consideram acum sustenabil (25k) sfarșitul anului este DIN NOU marcat de creșteri agresive (studenții bata-i vina) pana la 30k.

2005 – e momentul angajamentului de aderare UE, dar un an prost pentru specula locala care nu are juice sa duca prețurile mai sus de 40k. No problemo, Colliers susține ca asta e anul in care specula externa pune piciorul in Romania virgina (lucru care logic nu se putea intampla inainte de anunțarea aderarii Romaniei și Bulgariei). 2005 este și anul in care graficul pierde ciclicitatea anuala in care prețul crește lent in iarna-primavara și se accentueaza din vara-toamna; se vinde din stadiul de proiect, se vinde instantaneu, mai ales pentru ca ansamblurile rezidențiale sunt angajate imediat de acel factor pe care acum il putem numi „70% specula” și de aici o frenezie panicarda și o convingere ca daca nu cumperi in aceeași zi, nu mai cumperi nimic.

Incepe „the musical chairs”, pentru cunoscatori.

2006 – an de creștere liniara, dementa – 42k pina la 65k la sfarșitul anului. Evident, cererea de case inainte de momentul efectiv al aderarii pur și simplu ingropa orice viteza de a scoate planuri din AUTOCAD. Nimic interesant, altfel.

2007 – momentul aderarii efective la UE, momentul in care unii dintre noi se așteptau ca bula sa respecte mimetic evenimentele țarilor mai vechi care au aderat la UE și sa inceapa sa scada. In loc, 2007 cunoaște o creștere și mai agresiva a prețurilor in a doua jumatate a anului, asta in condițiile in care DEJA erau ansambluri imobiliare goale in capitala, iar in presa au aparut primele semne de intrebare. Sfarșitul anului sparge bariera psihologica de 100k pentru același apartament comparabil cu o Skoda Fabia.

2008 – este anul de apogeu al „musical chairs”. In martie, muzica se oprește și toata lumea bulucește sa se așeze pe un scaun la 120k apartamentul de referința. Și nu numai ca nu ramane nici un fazan in picioare, dar toata lumea se așeaza comod și mai raman 70% din scaune libere. Pam-Pam. De aici urmeaza declinul obișnuit, graficul devine neinteresant.

Citeste restul articolului si comenteaza pe Economia pe intelesul tuturor.