Cand si la ce nivel se vor stabiliza preturile pe piata imobiliara

Dupa cum am promiscu ceva timp in urma, revin cu un articol care are drept subiect piata imobiliara. Avand in vedere ca acest articol se vrea unul cat mai complet, nu va fi scurt si usor de citit.

Cand se vor stabiliza preturile iar piata imobiliara va iesi din starea de amorteala in care se afla acum? Pentru a putea raspunde la aceasta intrebare, trebuie sa intelegem care au fost factorii ce au influentat piata in trecut, in ce situatie ne aflam acum si care sunt premisele evolutiei viitoare.

I. EVOLUTIA PIETEI IN ULTIMII ANI

In anul 2000, in Bucuresti pretul unui apartament vechi cu doua camere se situa in jurul a 10-12000 de euro iar in primavara anului trecut a ajuns la peste 110.000 – am avut deci o crestere de peste 10 ori in doar 8 ani. In acest moment, acelasi apartament de tranzactioneaza cu 60-70.000 (65.000 in medie) sau chiar mai putin, in functie de zona. Avand in vedere ca ultimii 4 ani au reprezentat perioada de maxima efervescenta pe piata imobiliara, analiza de fata se va concentra in principal pe intervalul ianuarie 2005 – februarie 2009.

I.a.Evolutia preturilor apartamentelor versus evolutia veniturilor

Pentru a diminua influenta cursului valutar, am luat in considerare atat evolutia preturilor si veniturilor in euro, cat si a celor in lei. Mai mult, avand in vedere ca salariul mediu comunicat de statistica este pus sub semnul intrebarii de veniturile obtinute la negru, nu am analizat raportul preturi/venituri ci evolutia preturilor versus evolutia veniturilor exprimate in procente lunare de crestere.

Astfel, intre ianuarie 2005 si martie 2008, preturile apartamentelor au crescut cu 250% in euro si 240% in lei, in timp ce veniturile au crescut cu 78% in euro si 74% in lei. Din aceste cifre, rezulta ca in doar 3 ani, s-a acumulat o diferenta de 172% intre cresterea preturilor si cresterea veniturilor exprimate in euro si de 166% a diferentei exprimate in lei. Aceasta diferenta este enorma si complet nesustenabila pe termen mediu si lung.

Din martie 2008 si pana in februarie 2009, preturile apartamentelor au scazut iar veniturile in lei au crescut, ceea ce a facut ca in acest moment, comparativ cu ianuarie 2005 preturile apartamentelor sa fie cu 110% mai mari in euro si cu 135% mai mari in lei, in timp ce veniturile sunt cu 98% mai mari in lei si cu 76% mai mari in euro (observati ca exprimate in euro, veniturile au scazut in ultimul an). Diferenta dintre evolutia preturilor si a veniturilor intre ianuarie 2005 si februarie 2009 ramane mare, respectiv 34% in euro si 37% in lei desi preturile apartamentelor au scazut in ultimul an cu cel putin o treime.

De aici putem deduce ca preturile mai pot scadea cu mimim 30% fata de cele actuale.

I.b. Creditarea si tranzactiile imobiliare

Fara indoiala, explozia creditarii a fost unul dintre factorii principali ai cresterii preturilor si prin urmare, m-am gandit ca ar fi util sa analizez evolutia soldului creditelor ipotecare asa cum este el comunicat de catre BNR. Astfel, daca in ianuarie 2005 acest sold avea o valoare de 4.8 miliarde lei (1.3 miliarde euro), la inceputul acestui an cifra a ajuns la 41 miliarde lei sau aproximativ 10 miliarde euro – avem deci o crestere de 750% in doar 4 ani.

Analizand fiecare din ultimii 4 ani, vedem ca in 2005 bancile au acordat credite ipotecare in valoare de 800 milioane euro, in 2006 de 1.6 miliarde, in 2007 de 3.7 miliarde iar in 2008 de 3.9 miliarde euro.

De asemenea, mi s-a parut interesant sa analizez pe scurt si evolutia numarului interogarilor efectuate de catre banci la Centrala Riscurilor Bancare, pentru ca acest indicator arata interesul populatiei fata de creditare. In 2005 au avut loc 4 milioane de interogari, in 2006 8.3 milioane, in 2007 11.4 milioane iar in 2008 doar 9.3 milioane, in special din cauza scaderii inregistrate in ultimele trei luni.

Numarul tranzactiilor imobiliare a crescut de la 480.000 in 2006 la 513.000 in 2007, in 2008 scazand la 471.000. In primele doua luni ale acestui an, numarul tranzactiilor a scazut cu 37% fata de aceeasi perioada a anului trecut, de la 123.000 la 78.000. In graficul de mai jos gasiti evolutia soldului creditelor, al numarului interogarilor CRB si al tranzactiilor imobiliare.

Concluzie: cresterea preturilor imobilelor nu a fost corelata cu cresterea venitorilor, diferenta fiind acoperita prin intermediul creditelor. Desi preturile au crescut abrupt in ultimii ani, numarul tranzactiilor nu a crescut spectaculos (crestere anuala mai mica de 10%), ceea ce inseamna ca oferta a fost limitata, in timp ce cererea a crescut sustinut, situatie care a determinat o crestere nesustenabila a preturilor. In plus, multe dintre cele 1.5 milioane de tranzactii imobiliare realizate in ultimii 3 ani au fost facute doar in scop speculativ.

II STAREA PIETEI IN PREZENT

1. Preturile imobilelor au scazut in ultimul an cu cel putin 35%, mai mult in cazul apartamentelor vechi (o scadere de pana la 50%) si mai putin in cazul celor noi (-15-30%) iar piata nu da semne ca s-ar stabiliza la acest nivel al preturilor.

2. Numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 37% in primele trei luni iar in conditiile in care soldul creditelor ipotecare a ramas stabil, inseamna ca marea majoritate a acestor tranzactii au avut loc “cu banii jos”. In acest caz, putem aproxima ca o treime din tranzactiile efectuale in ultimii ani au fost pe credit si doua treimi cu banii jos.

3. Interesul populatiei pentru creditare este egal cu zero din moment ce numarul interogarilor la Centrala Riscurilor Bancare a scazut cu 90%. Daca in 2007 existau in medie un milion de interogari pe luna, in februarie 2009 au avut loc doar 100.000.

4. Pe fondul cresterii dobanzilor, a inaspririi conditiilor de creditare si a deprecierii monedei nationale, sumele care pot fi imprumutate cu acelasi venit au scazut dramatic, ajungand sa fie cu 40-50% mai mici decat in 2007. In plus, avansul cerut de banci a crescut de la 10-15% la 25-30% sau chiar mai mult, ceea ce inseamna minim 13-15.000 de euro pentru un apartament cu doua camere care valoreaza 50-60.000. In ultimii ani, multi dintre cumparatori au imprumutat si acest avans insa acum nu mai este posibil decat daca ai un salariu foarte mare.

5. In 2007 existau aproximativ 350.000 de someri insa pana la sfarsitul acestui an, numarul acestora va creste pana la 600-650.000 de persoane in cel mai fericit caz. Asta inseamna 300.000 de salariati mai putin, deci numarul potentialilor cumparatori scade, mai ales daca luam in considerare si scaderea salariilor foarte mari si a bonusurilor primite de manageri.

II.a Speculatorii, prinsi in capcana propriei lacomii

La nivelul intregii tari, estimez ca exista minim 50-75.000 de apartamente cumparate in anii trecuti doar pentru a specula cresterea preturilor (sa nu uitam ca in ultimii 3 ani au avut loc 1.5 milioane de tranzactii). In acest moment, proprietarii se afla intr-o dilema: sa vanda sau sa astepte cresterea preturilor, chiar daca aceasta crestere va veni doar peste cativa ani. Problema este ca cei care nu sunt presati sa vanda, vor oferi aceste apartamente spre inchiriere, sporind astfel presiunea deja existenta pe piata chiriilor.

In ultimele luni, chiriile au scazut cu cel putin 15-20% iar intrarea in piata a catorva zeci de mii de apartamente va determina o scadere si mai mare a acestora. Stim ca studentii sunt clienti de baza ai celor care inchiriaza locuinte insa atat in acest an cat si in anul urmator, numarul locurilor cu taxa este de asteptat sa scada (numai Univ. Bucuresti va reduce cateva mii de locuri in acest an) si prin urmare, sunt convins ca in marile centre universitare numarul studentilor se va reduce, deci cererea va scadea in timp ce oferta va creste.

Mai mult, o parte dintre cei care muncesc in oras si stau cu chirie vor ajunge someri in perioada urmatoare; este posibil ca in lipsa unui loc de munca, acestia sa se intoarca in localitatile de domiciliu, diminuand si mai mult cererea.

In aceste conditii, scaderea chiriilor va face ca inchirierea unui apartament sa devina mai rentabila decat plata unor rate la banca (mai ales daca tinem seama de cresterea dobanzilor) si drept urmare, ne putem astepta ca cel putin o parte dintre cei care doresc sa cumpere un apartament sa isi amane decizia, cel putin pe moment. Unii vor spune ca in acest mod, cererea pe piata inchirierilor va creste iar chiriile nu vor mai scadea. Eu cred ca per total, cererea va scadea iar cu cat somajul va creste mai mult, cu atat mai mult vor scadea chiriile.

II.b Ce impact va avea criza asupra livrarilor de imobile noi

Unul dintre argumentele celor care sustin ca preturile nu vor mai scadea in perioada urmatoare este acela ca din cauza crizei, se va construi mai putin si prin urmare, daca oferta scade preturile se vor stabiliza sau chiar vor creste. De curiozitate, am analizat evolutia numarului de autorizatii de constructii si am vazut ca in ultimele 6 luni (de cand a ajuns criza in Romania), au fost eliberate 26.010 autorizatii in timp ce in urma cu un an, au fost eliberate 25.988 iar in urma cu doi ani 26.102. Dupa cum se vede, numarul autorizatiilor emise s-a mentinut constant insa este posibil ca nu toate autorizatiile sa se transforme in imobile.

In ceea ce priveste livrarile de locuinte noi, in 2009 si 2010 se vor finaliza marea majoritate a ansamblurilor rezidentiale a caror constructie a inceput in 2006-2007, deci si numarul apartamentelor livrate pe piata va creste. Mai mult, stim ca multe dintre aceste apartamente noi au fost cumparate din faza de proiect de catre “investitorii” care doreau sa profite de cresterea preturilor iar acum, vazand ca nu le-au iesit calculele, le vor scoate la vanzare.

Tinand cont de acest aspect, este posibil ca in 2009 si 2010 sa fie oferite la vanzare mai multe apartamente noi decat in 2006, 2007 si 2008 cumulat. Acestea fiind spuse, parerea mea este ca temerile legate de scaderea ofertei sunt in mare parte nefondate.

III CAND SE VOR STABILIZA PRETURILE

Cred ca atat potentialii cumparatori cat si vanzatorii se intreaba cat va mai continua trendul descendent al preturilor pe piata imobiliara. Dincolo de orice speculatie bazata pe date empirice (ii las pe altii sa speculeze momentul revenirii), din puncul meu de vedere, pentru ca preturile sa se stabilizeze trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

1. Cresterea numarului interogarilor la CRB. Spuneam mai sus ca acestea au scazut cu 90% in ultimul an iar o crestere de la 100.000 cate au fost in februarie la minim 4-500.000 pe luna, va arata faptul ca populatia redevine interesata de contractarea unui credit. Fara o crestere a numarului interogarilor, nu va exista o crestere a numarului creditelor acordate.

2. Cresterea depozitelor populatiei la banci. Bancile au inasprit conditiile de creditare si prin urmare, avansul minim cerut de banci a crescut iar cumparatorii trebuie sa aduca mai multi bani de acasa daca vor sa isi cumpere un apartament. In acest moment, depozitele populatiei scad in termeni reali, ceea ce inseamna ca oamenii consuma mai mult decat castiga iar diferenta este acoperita din banii economisiti. Pana cand valoarea depozitelor nu va creste, este foarte putin probabil ca potentialii cumparatori sa aiba avansul cerut de banci.

3. Stabilizarea ratei somajului. Ultimele trei luni au adus peste 100.000 de someri si cum Guvernul nu se grabeste sa adopte masuri clare si hotarate de sustinere a activitatii economice, ne putem astepta ca numarul somerilor sa creasca in urmatoarele luni. Aceasta evolutie va determina atat scaderea in continuare a depozitelor populatiei la banci (somerii vor consuma din economii – daca le au), cat si retinerea potentialilor clienti de la a cumpara un imobil in conditiile in care starea economiei este una proasta.

4. Cresterea numarului tranzactiilor imobiliare. In momentul in care numarul tranzactiilor va creste (nu vorbim de o crestere de la o luna la alta ci comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut) putem discuta despre o potentiala stabilizare atat a preturilor cat si a pietei in general.

Atentie, preturile se vor stabiliza dupa ce conditiile de mai sus vor fi indeplinite, nu inainte. Mai mult, revenirea economiei romanesti va fi de asemenea anterioara stabilizarii preturilor.

S-a vorbit mult despre faptul ca dezghetarea creditarii va duce si la deblocarea pietei imobiliare. Acest rationament este in mare parte fals pentru ca cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde.

La o valoare medie de 40.000 de euro/credit, miliardul respectiv va finanta in cel mai bun caz 25.000 de tranzactii, ceea ce inseamna mai putin de 7% din numarul total de tranzactii care se presupune ca vor avea loc in acest an. Prin urmare, cresterea cu 10% a soldului creditelor ipotecare nu va impulsiona decat intr-o foarte mica masura piata insa cel mai probabil, va incetini putin scaderea preturilor. Sa nu mai vorbim despre faptul ca in conditiile in care cu acelasi venit poti accesa cu 50% mai putini bani decat in urma cu un an iar avansul minim a crescut, preturile trebuie sa scada suficient de mult pentru ca oferta de pret sa intalneasca potentialul de creditare.

Concluzii finale

Am scris cu doua luni in urma ca din punctul meu de vedere, in Bucuresti un apartament vechi cu doua camere va ajunge sa coste in medie 45.000 eur (ceea ce inseamna mai putin de jumatate fata de maximul anului trecut) si imi mentin aceasta previziune.

Cred ca in general, preturile vor continua sa scada in urmatoarele 12 luni insa cu procente din ce in ce mai mici, urmand sa se stabilizeze in prima parte a lui 2010 dupa care vor ramane la nivelul respectiv cel putin cativa ani. Sa nu uitam ca in 2011-2012 vor intra in piata apartamentele noi a caror constructie va incepe in acest an si al caror pret de vanzare va fi de maxim 1000 eur/m2 cu tot cu TVA. Totul depinde insa de evolutia si severitatea crizei: cu cat criza va fi mai lunga si mai grea, cu atat mai mult va dura pana cand preturile se vor opri din scadere. Despre crestere nu vom putea vorbi mai devreme de 3-4 ani.

Un sfat: daca intentionati sa cumparati un apartament sau o casa si nu stiti ce sa faceti, eu spun ca ar fi bine sa mai asteptati pana la sfarsitul anului pentru ca este posibil sa cumparati cu cel putin 20-25% mai ieftin. Pana atunci, cu siguranta preturile nu vor creste.

Nota: calculele privind evolutia preturilor apartamentelor in ultimii ani s-a bazat pe aceasta sursa

Citeste tot articolul si comenteaza pe Khris.ro.