Scaderea pietei imobiliare face ca bancile sa reevalueze garantiile. Cei mai afectati sunt clientii rau-platnici, care se pot trezi cu dobanda marita sau chiar executati silit

Scaderea pietei imobiliare obliga bancile sa reevalueze garantiile imobiliare aduse de companii si de catre persoanele fizice pentru obtinerea unui imprumut. Mai mult, trecerea la raportarea conform standardelor internationale de contabilitate (IFRS) ar putea obliga bancile sa solicite clientilor majorarea garantiilor sau chiar sa ceara in anumite cazuri falimentul celor imprumutati pentru a-si recupera banii. Reprezentantii KPMG au declarat pentru Hotnews.ro ca in cazul dezvoltatorilor imobiliari, solicitarea unei garantii suplimentare nu este o solutie viabila, mai ales atunci cand resursele proprii fie sunt limitate fie sunt deja investite in proiectul imobiliar respectiv.

• Ce se intampla cand garantia nu mai acopera creditul? Va cere banca sa vina clientul cu colateral pentru a acoperi diferentele?

„Reactia fireasca a bancilor este sa-si diminueze expunerea la riscul de credit, deci sa-si mareasca sansele de recuperare a sumelor imprumutate clientilor. Este adevarat, ca printre tehnicile de diminuare a riscului de nerecuperare este cerinta acoperirii cu garantii suplimentare a caror valoare sa fie cat mai sigura”, explica Adrian Vasc

Au existat cazuri in care am reevaluat in scadere proprietati imobiliare si am solicitat garantii suplimentare. Am cerut fie sa suplimenteze cu bunuri garantia, fie sa aduca codebitori. Daca nu au aceasta posibilitate, ii trecem intr-o clasa de risc superioara si marim dobanda. Depinde de la caz la caz.

Solutii gasite

u, Director servicii Evaluare, KPMG. In opinia lui, in unele cazuri solicitarea unei garantii suplimentare nu este o solutie viabila pentru un dezvoltator imobiliar a carui resurse proprii fie sunt limitate fie sunt deja investite in proiectul imobiliar respectiv.

„Iar daca se ajunge la situatia in care nici proiectul nu mai este viabil, nici dezvoltatorul imobiliar nu mai are resurse proprii sau nu poate aduce garantii suplimentare, bancile pot ajunge si la executarea silita sau cererea falimentului respectivului client. Si cred ca avem si exemple recente de astfel de proiecte pentru care bancile au ajuns la astfel de concluzii”, mai spune Vascu.

„Au existat cazuri in care am reevaluat in scadere proprietati imobiliare si am solicitat garantii suplimentare clientului. Mentionez ca este vorba doar despre clientii care inregistreaza restante la plata creditului. Le-am cerut fie sa suplimenteze cu bunuri garantia fie sa aduca codebitori. Nu intotdeauna am avut succes, de multe ori clientii nu dispuneau de aceste posibilitati. In asemenea cazuri ii trecem intr-o clasa de risc superioara si marim dobanda. Totul depinde de la caz la caz”, au declarat pentru HotNews.ro surse din sistemul bancar.

Un alt bancher de top marturiseste ca exista situatii in care diferentele de reevaluare obliga bancile sa treaca la executarea silita. „Presupuneti ca in 2007 ati dat un credit de120.000 unui client din Bucuresti pentru un apartament. Dupa doi ani, a inceput sa inregistreze restante. Dupa trei ani, si-a pierdut locul de munca. Este evident ca nu imi voi mai recupera imprumutul acordat si atunci trec la executare silita, urmand ca apartamentul sa il vand altcuiva si sa imi limitez pierderile”, explica directorul juridic al unei banci locale.

• Cum se fac reevaluarile garantiilor imobiliare?

„Reevaluarea portofoliilor de garantii a devenit o cerinta importanta in anul 2010 avand in vedere evolutia preturilor pe piata imobiliara si evolutia numarului de tranzactii. Nu exista deocamdata o metodologie unitara pentru realizarea acestor reevaluari insa este evident ca garantiile nu pot fi reevaluate individual avand in vedere numarul mare al acestora si resursele de timp si de bani pe care le-ar implica aceasta operatiune.

In aceste conditii principiile pe care reevaluarea ar trebui sa se bazeze pot fi: analiza structurii portofoliului de garantii, esantionarea adecvata a acestora si estimarea valorii fiecarui esantion utilizand tehnici de evaluare recomandate de Standardele Internationale de Evaluare„, arata seful serviciilor de evaluare din KPMG, Adrian

Am incercat sa executam o garantie in Suceava. Doua terenuri gajate pentru 110.000 de euro si la care clientul era restant de peste 90 de zile. Au fost 5 licitatii pana acum. Am inceput de la 120.000 de euro si acum am coborat la 75.000 de euro, dar tot nu reusim sa le vindem. Reevaluarile ne-au arata ca un pret corect ar fi undeva la 90.000 euro pentru cele doua terenuri

Cat se poate recupera din executari?

Vascu.

Bancherii spun ca reevaluarile reprezinta un cost important pentru o institutie de credit, mai ales daca expunerea pe imobiliare este consistenta. In plus, reevaluarile au mai degraba caracter orientativ. „Am incercat sa executam o garantie in Suceava. Doua terenuri gajate pentru un credit de 110.000 de euro si la care clientul inregistrase restante de peste 90 de zile. Au fost 5 licitatii pana acum. Am inceput de la 120.000 de euro si acum am coborat la 75.000 de euro, dar tot nu reusim sa le vindem. Reevaluarile ne-au arata ca un pret corect ar fi undeva la 90.000 euro pentru cele doua terenuri”, a declarat pentru HotNews.ro CEO-ul unei banci locale.

• O alta problema: trecerea la IFRS. Cum va afecta acest lucru profitabilitatea bancilor?

„Profitabilitatea bancilor este influentata cel mai mult de costul riscului la care acestea sunt expuse. Acest cost al riscului este reflectat in situatiile financiare prin estimarea nivelulului provizioanelor pentru riscul de credit inregistrate de catre institutiile financiare, care la randul lor au o relatie inversa fata de nivelul garantiilor pe care aceste banci le-au obtinut pentru finantarile acordate, garantii in care imobilele detin partea cea mai importanta.

Cu cat evaluarile periodice ale acestor garantii indica o scadere a valorii acestora (scadere a pietei imobiliare), implicit exista o crestere a provizionelor care se traduce printr-o scadere a profitului. Daca luam de exemplu o scadere a pietei imobiliare care a depasit 30-40% in unele zone si pentru anumite tipuri de proprietati (ex. terenuri), aceasta scadere se poate transpune intr-o crestere a provizionului de risc de credit, crede Cezar Furtuna, Audit Partner, KPMG.

Procentul cu care va creste provizionul depinde de gradul de neperformanta a clientului respectiv, mai arata acesta. „Pentru un client care isi plateste ratele la timp si nu are restante provizionul calculat de catre banca nu va fi influentat in mod semnificativ de scaderea valorii garantiilor, inclusiv cele imobiliare. In schimb, pentru un client care are restante mai mari de 90 zile (de exemplu), scaderea valorii garantiilor aduse pentru banca ar putea fi reflectata in proportie de pana la 100% in cresterea valorii provizionului”, spune Furtuna

KPMG Romania a realizat un studiu in cursul anului 2009 intitulat “Cât de aproape am ajuns? Cât de aproape suntem de un cadru mai transparent de raportare?” in care am analizat diferentele intre standardele nationale de raportare financiara si IFRS. Pe baza datelor folosite in studiu, concluzia a fost ca cele mai semnificative diferente in profitabilitate sunt legate de estimarea provizioanelor pentru creditele acordate care se face dupa reguli diferite pe IFRS fata de regulile Bancii Nationale a Romaniei, aceste diferente indicand in multe cazuri o profitabilitate mai mare pe IFRS.

Cand vom avea toate informatiile disponibile vom repeta acest studiu si pentru exercitiul financiar 2009. Este destul de probabil sa existe o crestere a profitabilitatii sistemului bancar prin trecerea la IFRS, mai spune oficialul KPMG.

• Cum fac in prezent bancile, evaluarea imobilelor?

CEC Bank:

„In cadrul CEC Bank, evaluarea bunurilor acceptate in garantie pentru creditele acordate persoane fizice si juridice se face in conformitate cu prevederile Standardelor Internationale de Evaluare. Valoarea de piata determinata in scopul garantarii rezulta utilizand metodologia de lucru prevazuta, de asemenea, in Standardele Internationale de Evaluare”, a explicat pentru HotNews.ro Florin Vlad, ofiter relatii publice al institutiei.

BCR:

„Proprietatile imobiliare propuse pentru garantarea creditelor solicitate de persoanele fizice si juridice sunt evaluate de firme de evaluare externe care indeplinesc urmatoarele conditii: au ca obiect de activitate evaluarea imobilelor si au incadrati experti evaluatori membrii titulari ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). BCR are contracte de prestari servicii de evaluare cu 132 de societati, pentru proprietati rezidentiale si nerezidentiale.

BCR solicita de la societatile externe rapoarte de evaluare in care este estimata valoarea de piata. Pentru determinarea creditului posibil, banca ia in considerare valoarea de garantie care rezulta prin aplicarea unei rate de depreciere, valorii de piata. In rapoartele de evaluare, valoarea de piata a imobilelor se estimeaza conform prevederilor procedurilor interne care respecta standardele internationale de evaluare.

Metodologia de evaluare este aceeasi, atat pentru evaluarea imobilelor care garanteaza creditele acordate pentru cumpararea de imobile cat si pentru cele acordate pentru activitatile curente ale clientilor persoane fizice si juridice. Astfel metodologia de evaluare tine cont de tipul de garantie si nu de tipul creditului. Pentru estimarea valorii de piata a imobilelor sint utilizate metoda comparatiei directe, metoda capitalizarii directe a veniturilor si metoda costului de inlocuire net.

In cadrul BCR exista un departament specializat care monitorizeaza intreaga activitate de evaluare a proprietatilor imobiliare desfasurata de societatile externe”, spun reprezentantii BCR