UNNPR: Lipsa certificatului energetic nu duce la anularea actelor de tranzactii imobiliare in cele mai multe state UE in care exista institutia notarului

Certificatul energetic nu este o conditie pentru autentificarea actelor la tranzactiile imobiliare si acestea nu sunt declarate nule fara acest document in cele mai multe din cele 21 de state membre UE in care exista institutia notarului si care au aplicat in legislatiile nationale prevederile directivei europene privind performanta energetica a cladirilor, arata o situatie comparativa transmisa HotNews.ro de catre Uniunea notarilor (UNNPR). Reactia notarilor vine dupa ce recent, oficialii Ministerului Dezvoltarii au anuntat au in vedere introducerea in lege a sanctiunii de nulitate a actelor juridice semnate fara acest act. Vezi in text cum se aplica certificatul energetic in Germania, Austria, Franta, Italia, Spania, Portugalia, Belgia, Luxemburg, Ungaria, Bulgaria, Estonia si Slovenia.

„Precizam dintru inceput ca sub aspectul relevantei comparative cu sistemul din tara noastra, ne-am oprit doar la statele in care exista institutia notarului asa cum este aceasta cunoscuta in Romania. Exista 21 state europene care detin aceasta institutie. Se va vedea in continuare ca in majoritatea acestora obligativitatea pentru notar de a pune la dosar certificatul nu exista. Aceasta este o obligatie cetateneasca, este una de natura informativa si are rolul de a echilibra piata bunurilor imobiliare in functie de costul utilizarii unui imobil. Cu alte cuvinte, cumparatorul si locatarul pot evalua in mod realist cat ii va costa traiul in locuinta pe care doresc sa o cumpere sau sa o inchirieze”, precizeaza notarii in situatia transmisa HotNews.ro.

Cum este aplicat certificatul energetic in 12 tari UE, potrivit UNNPR:

In Germania:

Legea de implementare a directivei UE nu precizeaza efecte din domeniul dreptului civil ale certificatului energetic, adica asupra validitatii contractului de vanzare sau inchiriere si nici o obligatie de trimitere la lege din partea notarului.
Lipsa certificatului nu are efecte asupra incheierii actului notarial de transfer al proprietatii si nici in privinta inscrierii in cartea funciara.
Obligatia este strict informativa si incumba partilor.
Legiuitorul german este de parere ca certificatele energetice trebuie sa foloseasca pe post de instrumente de piata informative, iar nu sa ingreuneze circuitul civil al bunurilor imobile.

In Austria:

Legea nu conditioneaza transferul proprietatii imobiliare de prezentarea unui certificat energetic.
Art. 3 al legii cu privire la prezentarea certificatului energetic prevede aceasta obligatie informativa care incumba exclusiv vanzatorului si celui care inchiriaza.
Merita subliniat faptul ca legea austriaca prevede in mod expres obligatia notarului de a informa partile asupra cerintei legale in cazul in care nu dispun de certificat, iar in cazul in care ele sunt de acord sa incheie tranzactia fara certificat, poate fi introdusa o clauza in contract care mentioneaza acest lucru, inclusiv faptul ca notarul a atras atentia asupra prevederilor legii. Adica ceea ce figureaza la noi in hotararea Consiliului Uniunii (UNNPR), in Austria este prevazut expres de lege.

In Franta:

Vanzatorul e obligat sa furnizeze un dosar de diagnostic tehnic (ce include si diagnosticul de performanta energetica), care este anexat la promisiunea de vanzare sau la actul autentic de vanzare. Spre deosebire de majoritatea celorlalte documente din dosarul de diagnostic tehnic, certificatul de performanta energetica nu afecteaza validitatea vanzarii, avand doar caracter informativ.
Daca imobilul este oferit spre vanzare sau inchiriere, proprietarul pune certificatul de performanta energetica la dispozitia oricarui posibil cumparator/chirias.
Am studiat cea mai recenta reglementare privind performanta energetica a cladirilor (decretul din 30 decembrie 2010) prevede ca aceasta trebuie indicata in toate anunturile de vanzare sau inchiriere imobiliara care figureaza in vitrinele agentiilor imobiliare, iar incepand cu 1 ianuarie 2011 si in anunturile aparute in presa si de pe internet. Scopul este de a permite fiecaruia sa evalueze costul de utilizare a unei locuinte.

In Italia:

Desi initial, in Decretul Legislativ nr. 192 din 19 august 2005, era prevazuta nulitatea actului incheiat fara prezentarea certificatului, recent au fost abrogate articolele 8 si 9 ale acestui act, care prevedeau sanctiunea respectiva.
Au ramas doar sanctiunile administrative (amenzi) pentru nerespectarea dispozitiilor legale cu privire la obligativitatea prezentarii certificatului energetic, insa ele se adreseaza partilor, constructorului, proprietarului, care au obligatia sa il prezinte si auditorilor daca dau evaluari nerealiste.
Acest fapt demonstreaza ca practica, jurisprudenta si doctrina au contrazis ‘ cu succes ‘ optiunea legiuitorului pe motiv ca ingreuneaza circuitul civil si este o prevedere excesiva.
ABROGATE: Art. 8. In caz de incalcare a obligatiei prevazute de articolul 6, alin.3, contractul este nul. Nulitatea poate fi validata numai de catre cumparator/ Art. 9. /In cazul incalcarii obligatiei prevazute de articolul 6 alin. 4, contractul este nul. Nulitatea poate fi facuta valida numai de catre locatar.

In Spania:

Cand se vinde sau se inchiriaza un edificiu, in tot sau in parte, vanzatorul/locatorul pune la dispozitia cumparatorului/chiriasului certificatul de eficienta energetica al edificiului finalizat sau, dupa caz, al partii din edificiu care se vinde sau inchiriaza.
Incalcarea acestor norme ii sanctioneaza pe vanzator si pe cel care doreste sa ofere spre inchiriere un imobil cu amenda administrativa, potrivit legislatiei privind protectia consumatorului. (Decret Regal nr.47/19.01.2007).
In Spania nu exista nici o obligatie pentru notar de a verifica existenta certificatului energetic, iar pe cale de consecinta, lipsa lui nu are nici un efect asupra incheierii sau valabilitatii actului notarial de vanzare-cumparare.
Obligatia le revine deci in mod exclusiv partilor si are sorgintea in dreptul protectiei consumatorului, fara nici un efect asupra dreptului civil (nici in privinta incheierii, nici in cea a anularii actului).

In Portugalia:

Nici aici notarul nu are nici o obligatie, in privinta verificarii existentei certificatului, iar actul notarial nu este conditionat in nici un fel de prezentarea certificatului. Daca certificatul exista, notarul are optiunea de a il mentiona in act, daca nu, nu exista nici o influenta asupra tranzactiei.

In Belgia:

Vanzatorul care nu a transferat cumparatorului certificatul de performanta energetica sau, dupa caz, proprietarul care nu a pus certificatul la dispozitia chiriasului, pot fi sanctionati de Autoritatea Flamanda pentru Energie cu amenda administrativa intre 500 si 5000 euro.
Este vorba deci de o obligatie care revine partilor si numai lor, inainte de vanzarea unei cladiri, de inchirierea acesteia, incheierea unui contract de leasing imobiliar, stabilirea unui drept real imobiliar, a unei ipoteci ori incheierea unui contract matrimonial.

In Luxemburg:

Doar in acest stat, certificatul este obligatoriu in sensul inteles de auditori.
„pasaportul energetic” este obligatoriu de la 1 ianuarie 2010 la vanzarea tuturor imobilelor, nu doar a celor noi, chiar si atunci cand in contract se stipuleaza ca ele vor fi demolate.
In practica, notarii luxemburghezi au semnalat ministerului lor de justitie mari probleme cu aplicarea acestor prevederi. De pilda intre ele: imobile care sunt cumparate pentru a fi demolate sau instrainarea unui simplu garaj.

In Ungaria:

Vecinii nostri au adaptat directiva europeana la necesitatile locale si nationale. De altfel ea nici nu se aplica deocamdata pentru imobilele existente, ci doar pentru cele noi.
in cazul vanzarii sau locatiunii mai indelungate de un an, e necesara transmiterea certificatului intre parti inainte de incheierea contractului. Aceasta este situatia pentru imobilele noi.
Pentru proprietarii imobilelor deja existente, legislatorul a acordat o perioada de gratie pana la 31 decembrie 2011. Pana atunci, obligatia poate fi indeplinita in mod voluntar.
Certificatul nu e niciodata obligatoriu pentru imobilele:

– Cu suprafata utilizabila mai mica de 50 mp

– Utilizate mai putin de 4 luni pe an

– Destinate utilizarii pentru max. 2 ani.

Daca nu este indeplinita obligatia, nu rezulta nulitatea absoluta a contractului, datorita perioadei de gratie. Pentru post 31 decembrie 2011, nu se stie deocamdata ce va decide legiuitorul de la Budapesta, dar existand deja exceptii justificate de realitate, e greu de crezut ca va opta pentru imobilism.

In Bulgaria:

Conform legii privind eficienta energetica, toate cladirile in exploatare cu suprafata construita de peste 1000 mp. trebuie sa fie certificate in mod obligatoriu.
Notarii nu sunt obligati sa solicite un certificat energetic pentru a incheia un act notarial de vanzare sau inchiriere a unei proprietati imobiliare. De aceea lipsa certificatului nu duce la anularea respectivului act notarial.

In Estonia:

Certificatul trebuie sa fie dat de vanzator, cumparatorului. Este o obligatie doar pentru aceste parti.
Notarul nu are obligatia de a controla certificatul, dar trebuie sa explice partilor ca au obligatia sa si-l inmaneze.
Neprezentarea certificatului nu reprezinta un motiv pentru notar de a refuza incheierea tranzactiei/actului notarial.

In Slovenia:

In statul cel mai dezvoltat din Europa de Rasarit, certificatul nu este obligatoriu si neprezentarea lui nu atrage in nici un caz anularea actului. Nu afecteaza in nici un fel actul.

Reactia notarilor vine pe fondul controverselor legate de obligativitatea sau nu a prezentarii de la 1 ianuarie 2011 la incheierea contractelor de vanzare cumparare sau inchiriere de locuinte a certificatului energetic.

Dupa ce Uniunea notarilor (UNNPR) a anuntat in urma cu doua saptamani ca notarii semneaza contracte si fara aceste certificate, in conditiile in care in lege nu sunt sanctiuni si apar situatii care nu necesita prezentarea acestui act, Ministerul Dezvoltarii (MDRT) a spus ca are in vedere introducerea in lege a sanctiunii de nulitate a actelor juridice semnate fara acest act.

Cristian Stamatiade, drector in MDRT a declarat luni pentru HotNews.ro ca Ministerul Dezvoltarii va promova acest act normativ in circa o luna.