Prețurile cresc puternic și trebuie să ne protejăm. Ce să NU facem, ce cred românii că înseamnă real estate și ce este de fapt. Cel mai rău este să ai banii în buzunar, în loc să ai investiții de diverse forme

Când prețurile cresc mai puternic, ideal este să investești în active care acoperă inflația și să-ți aducă ceva în plus. Practic trebuie să te protejezi. Pentru mulți, cea mai importantă investiție este cea în real estate, dar românii când aud aceste cuvinte se gândesc doar la apartamente. Ei bine, înseamnă mult mai mult. Pe lângă asta, în vreme de inflație ridicată trebuie să ai o bună diversificare, iar investițiile trebuie să fie lichide. Adică în caz de nevoie să-ți poți trage rapid banii.

Câțiva manageri de fonduri au vorbit în cadrul unui eveniment BVB despre ce trebuie făcut când inflația mănâncă din economii.

Foarte pe scurt:

• Acțiunile sunt, istoric, clasa de active care protejează cel mai bine în fața inflației

• REIT-urile – altă clasă de active care se mișcă bine pe inflație

• Sectorul de real estate în general tinde să meargă în pas cu inflația

• Real estate înseamnă și: turnuri GSM, depozite sau centre de baze de date

• Un dezvoltator imobiliare are în general o marjă între 50-100% în România

• La BVB, avem companii beneficiare ale acestui trend de creștere a prețului energiei, a creșterii de dobândă și a creșterii prețurilor materialelor de construcții: sectoarele bancar, energetic și cel al materialelor de construcții

• Dacă vorbim de inflație neașteptată, probabil că cea mai bună categorie de active sunt materiile prime, precum petrolul

• Administrator de fonduri: N-aș îndruma pe nimeni să rămână pe poziții cash semnificative

• Dacă vedem o inflație de 6,3% – 7%, iar la depozite vedem randamente la lei în jurul la 2-3% anualizat înseamnă că dobânda este real negativă. Trebuie să găsim soluții.

• Investitorii trebuie să țină cont de lichiditatea pe care o oferă anumite investiții

• Dacă este să ne uităm la capitolul lichiditate, românii ar trebui să meargă către Bursa de Valori București sau internațională

• Fiecare trebuie să se protejeze știind că banii lui produc, respectiv că banii se pot întoarce oricând în conturile bancare cu cea mai mare rapiditate

Ce active protejează cel mai mult în fața inflației

Acțiunile sunt, istoric, clasa de active care protejează cel mai bine în fața inflației, însă nu sunt singurele, a declarat Dragos Manolescu, CFA, director general adjunct, OTP Asset Management, în cadrul unui eveniment organizat de Bursa de Valori București.

„Dacă ne uităm pe SUA care este cea mai dezvoltată piață din lume mai observăm și real estate. Aici vorbesc de REIT-uri (Real Estate Investment Trust), în special, ca și o clasă de active care se mișcă foarte bine pe inflație. Indiferent că vorbim de inflație mai mică sau mai mare REIT-urile se mișcă foarte bine”, a spus el.

• În combinație cu acțiunile, un portofoliu ce conține REIT-uri și acțiuni are un randament mai mare și o volatilitate mai mică. Cu alte cuvinte, îți crești randamentul diminuându-ți riscul. Sună un pic utopic, dar așa este.

• Asta înseamnă diversificare.

„În afară de cele două clase, evident putem vorbi și de real estate pentru că în general și acesta tinde să meargă în pas cu inflația. Este un activ în care te poți proteja”, a spus Manolescu.

• Dacă ne uităm în ce investesc românii sau unde este averea lor, vedem că peste 90% suntem proprietari de case și apartamente în care stăm. Este predilecția aceasta către zona aceasta de real estate.

Ce cred românii că înseamnă real estate și ce reprezintă de fapt

„Dacă vorbim de real estate nu vorbim doar de locuința în care stăm. La români, real estate îl asociezi cu locuința în care stai, însă este mult mai mult”, a afirmat reprezentantul OTP Asset Management.

Potrivit acestuia, real estate sunt turnurile GSM, iar American Tower este cel mai mare jucător global.

• Vorbim de 5G, ceea ce înseamnă că vor trebui mult mai multe turnuri, o infrastructură specializată pe zona asta. Sunt REIT-uri specializate pe infrastructură 3G, 4G, 5G. Aici avem o clasă de active.

„Vorbim, de exemplu, de migrarea la cloud. Asta se vede foarte bine în trendul cu mobilitatea. Înseamnă că ai nevoie de centre de baze de date”, a explicat Manolescu.

Potrivit acestuia, dezvoltarea comerțului online înseamnă „warehouse”.

„Aici vorbim de depozite. Cei mai mari jucători de depozite pe România sunt CTP și VDP. VDP este listată în Belgia și CTP în Olanda. Împreună cred că dețin 80% din piața de depozite din România”, a spus el.

• Cu alte cuvinte, dacă mergi să cumperi ceva din Carrefour sau Auchan sau orice magazin, a trecut cel mai probabil printr-un depozit care este al VDP sau CTP.

„Sunt mult mai multe domenii când vorbim de real estate, nu doar apartamente. Sunt domenii care profită. Evident și cel de materiale de construcții”, a mai afirmat Manolescu.

Dezvoltatorii români de apartamente au în general o marjă de 50-100%

„Dacă e să ne întoarcem la apartamente, este evident că un apartament pe care vei vrea să-l construiești anul acesta sau anul viitor te va costa mai mult decât te va costa în urmă cu 2-3 ani. Evident, nu are cum să scadă prețul. Prețul eventual rămâne pe-aici sau merge în ton cu inflația”, a mai arătat reprezentantul OTP Asset Management.

• Nu putem vorbi de o logică pentru care s-ar duce prețurile în jos. Poate singura logică ar fi marjele dezvoltatorilor.

• Un dezvoltator are în general o marjă între 50-100% în România. În Polonia marjele pot să meargă până în 200%.

„Înseamnă că teoretic este loc de a jongla pe zona de prețuri, însă este relativ. În general tendința e de menținere sau ușoară ajustare pentru că noi nu mai vorbim acum de o criză imobiliară în România. Nu mai suntem la nivelul 2007. Salariul mediu este mult mai mare și dacă e să ne uităm la prețul/metru pătrat și să combinăm aceasta cu puterea de cumpărare, suntem mult mai bine decât în 2007”, a mai spus Dragoș Manolescu.

• Aici nu cred că am putea să vedem un recul puternic, adică discount-uri mari și așa mai departe în piața imobiliară.

„La acțiuni, teoretic nu ar trebui să vedem pentru că, cel puțin la BVB, avem companii care sunt beneficiare ale acestui trend de creștere a prețului energiei, a creșterii de dobândă și a creșterii prețurilor materialelor de construcții. Aici vedem sectoarele bancar, energetic și cel al materialelor de construcții”, a mai afirmat el.

În perioadă de presiuni inflaționiste este de preferat să căutăm companii care pot să transfere creșterile

Atunci când vorbim despre o inflație relativ controlată care este ținută în frâu de băncile centrale, această inflație poate să fie un lucru bun, spune Alexandru Combei, director de investitii, BRD Asset Management.

„Sugerează o creștere economică destul de vivace. Dacă vorbim de inflație neașteptată, probabil că cea mai bună categorie de active sunt materiile prime. Aici probabil cel mai cunoscut este petrolul”, a spus el.

• Față de acțiuni, prețul unei materii prime depinde de fluxurile viitoare de numerar, de un preț spot.

• În ceea ce privește acțiunile, este o categorie bună e active care oferă protecție, dar discuția trebuie nuanțată.

„În perioadă de presiuni inflaționiste este de preferat să căutăm companii care pot să transfere creșterile pe care le primesc din partea furnizorilor către clienți. La BVB sunt destul de multe companii care ar putea să protejeze împotriva inflației: companii din energie, petrolier, bănci”, a mai arătat Combei.

Ce să NU facem în perioade inflaționiste

N-aș îndruma pe nimeni să rămână pe poziții cash semnificative, a declarat Aurel Bernat, Director General, BT Asset Management.

„E primul lucru pe care l-aș menționa în condițiile în care în continuare în România se economisește mult an la an, cu excepția ultimei luni în care am văzut o scădere în economisirea în depozite bancare pe lei și o creștere în zona de euro a economisirii”, a spus el.

• Ratele ultimului an de creștere au fost de peste 10% la depozitele bancare.

„Dacă vedem o inflație de 6,3% – 7%, iar la depozite vedem randamente la lei în jurul la 2-3% anualizat înseamnă că dobânda este real negativă. Trebuie să găsim soluții”, apreciază Bernat.

• M-aș uita pe câteva principii, acela al lichidității și diversificării. Investitorii trebuie să țină cont de lichiditatea pe care o oferă anumite investiții.

• Suntem într-o zonă norocoasă că majoritatea românilor sunt proprietari ai locuințelor în care ei locuiesc. Asta o putem considera ca o primă diversificare în real estate.

„Dacă este să ne uităm la capitolul lichiditate cred că tot mai mulți dintre români ar trebui să meargă către Bursa de Valori București sau internațională, dar în special cea locală pentru că avem avem potențial în perioada următoare, fie prin investiții directe apelând la casele de brokeraj, fie o procedură mai simplă prin fonduri de investiții de acțiuni”, a spus el.

• Fiecare trebuie să se protejeze știind că banii lui produc, respectiv că banii se pot întoarce oricând în conturile bancare cu cea mai mare rapiditate și să le poată utiliza investitorii pentru orice se nimerește pe viitor ca fiind reprezentativ ca investiție.

„N-aș rămâne pe cash. Inflația e bună atâta timp cât nu este scăpată de sub control. În momentele acestea, cel mai rău este să ai banii în buzunar, în loc să ai investiții de diverse forme”, a mai afirmat Aurel Bernat.