Castelanii de pe piata imobiliara
In afacerea Castelului Bran, in afara de detaliile comerciale, si acelea discutabile, o importanta componenta o reprezinta problema bunului-simt. Altfel cum ar putea fi tratata situatia in care o persoana (sau familie) primeste pe degeaba un obiect de mare valoare, il foloseste un pic, dupa care ii cere donatorului o suma imensa de bani pentru restituirea cadoului?!
Intr-o tara locuita de aproximativ 22 milioane de oameni, in care mostenirea arhitecturala poate fi numarata doar pe degetele a 0,1% din populatia tarii, castelele si palatele reprezinta o proprietate rara si, din acest punct de vedere, scumpa. Pana de curand, tranzactiile cu acest gen de proprietati au lipsit aproape cu desavarsire.
Prima aparitie a unui castel (la vanzare) in rubricile de mica publicitate din Romania dateaza din anul 1993. Constructia, aflata la circa 40 km de Brasov, era afisata la un pret de 170.000 de dolari, suma astronomica pentru acea perioada.
Acum, avansul mare pe care l-a capatat procesul retrocedarilor va readuce in circuitul comercial peste 20 de castele si palate, majoritatea acestora situate in Transilvania.
Printre ele putem enumera imobile de patrimoniu cum ar fi Castelul Brancovenesc, Castelul Teleki din Gornesti, Castelul de la Cris, Castelul Huszar de la Apalina, Castelul Dumbravioara, Centrul Istoric Cluj-Napoca, sediul Primariei Cluj-Napoca, Muzeul Brukenthal din Sibiu etc.
Cele mai proaspete retrocedari, urmate automat de afisare pe piata imobiliara, sunt cele privind domeniul si palatul Stirbei din Buftea (Ilfov) si Castelul Bran din judetul Brasov.
In Bucuresti, cea mai importanta oferta pe acest segment de piata a fost, incepand din toamna anului trecut, Palatul Bragadiru, situat in zona Rahova. Supranumit Colosseum, palatul este ofertat de urmasii familiei Bragadiru, la un pret de 26 milioane euro.
Palatul a fost construit intre anii 1905 si 1911, destinatia sa initiala fiind aceea de Palat al Culturii pentru angajatii Fabricii de Bere Bragadiru. Colosseum este singura proprietate din cele 40 detinute pe vremuri, in Bucuresti, de Dumitru Marinescu Bragadiru pe care urmasii familiei au reusit sa o redo-bandeasca.
Ofensiva familiei de Habsburg
Tot o singura proprietate a reusit sa obtina in Romania si familia de Habsburg: Castelul Bran, din judetul Brasov. De fapt, tara noastra este una dintre putinele in care reprezentantii vechii dinastii imperiale Habsburg au reusit sa redobandeasca proprietati ce le-au apartinut.
Un demers similar, demarat in urma cu cativa ani de catre Habsburgi in Austria, a vizat cererea de retrocedare a 20.000 de hectare de padure si a 18 cladiri. Printre proprietatile imobiliare cerute inapoi figureaza si una dintre cele mai frumoase cladiri din Viena – Palatul Laxenburg.
Nu exista inca o estimare a acestei proprietati, dar se stie ca numai terenul din jur valoreaza peste 100 milioane euro.
Familia Habsburg a fost „dezmostenita” dupa infiintarea Republicii Austria in anul 1918. Desi in anii ’30 reprezentantii familiei au incercat sa reintre in posesia proprietatilor confiscate, Anschluss-ul german din 1938 a anulat aceste planuri.
Pretul corect
Dupa redobandirea castelului, in mai anul trecut, Dominic Habsburg a scos la vanzare Branul, pretul de pornire solicitat autoritatilor romane fiind de 60 milioane euro.
Consultantii de plasamente imobiliare considera ca statul roman, investind in alta parte aceasta suma ar putea obtine randamente net superioare celui realizat de castelul Bran. Trebuie sa amintim ca, in urma cu trei ani, fostul rege Mihai I a cerut pentru intregul complex Peles 30 milioane euro.
„Din punctul nostru de vedere, 30 milioane euro pentru Peles este un pret rezonabil”, declara Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania (CCIR). „Pentru castelul Bran proprietarii au cerut 60 milioane euro.
Nu spunem ca n-ar fi un pret corect, zicem doar ca acela care cumpara ar trebui sa fie mai selectiv. Dominic de Habsburg poate cere si 600 milioane euro pe Bran, este fraier cel care plateste suma, nu cel care o cere”, adauga Giurgiu.
In varianta in care profitul net din exploatarea castelului Bran este sub 500.000 de euro/an, valoarea acestuia ar fi de 7, cel mult 10 milioane euro, iar creditul luat pentru plata acestei sume ar putea fi rambursat in 20 de ani. „Din punct de vedere imobiliar, in acest caz, tot ce depaseste 10 milioane euro este nerentabil”, precizeaza presedintele CCIR. T
otusi, vanzatorul ar putea obtine un plus de 50% fata de valoarea de 10 milioane euro daca ar exista un program concret de rentabilizare a turismului in zona Brasovului. Acest program ar insemna un aeroport international la Brasov si, eventual, „dezgroparea” proiectului Dracula Park, mult mai potrivit pentru exploatare in Bran decat in oricare alta parte, spune Emil Giurgiu.
Cine este fraierul?
Presedintele Consiliului Judetean Brasov (CJB), Aristotel Cancescu, a decis sa achite suma solicitata de Dominic de Habsburg pentru Bran. Potrivit acestuia, castelul este cel mai mare brand din Romania, cumpararea sa fiind o oportunitate pentru turismul brasovean. Prin urmare, CJB nu cumpara doar o cladire, ci un brand atasat unei proprietati imobiliare.
Pe de alta parte, proprietatea publica asupra unui obiectiv de importanta turistica nu este zalogul succesului afacerii, ci chiar dimpotriva. Dovada este modul in care a stiut statul sa exploateze „brandul” pana la retrocedare.
Totusi, indiferent cine va fi noul proprietar al castelului Bran, de dragul profitului, functiunea turistica a acestuia (muzeu, viitor hotel sau parc de distractii etc.) nu va fi desfiintata, in avantajul tuturor locuitorilor din zona Brasovului.
Palat in Buftea
O alta afacere recenta cu un palat retrocedat are ca autori urmasii familiei Stirbey (care tocmai au obtinut drepturile asupra domeniului din Buftea) si o firma care s-a evidentiat pana in prezent prin faptul ca nimeni nu a auzit de ea – Bucharest Arena.
INTERVIURILE HotNews.ro