Cumpărătorii nu își vor mai putea permite o casă / Cum va fi afectată piața imobiliară de măsurile fiscale dorite de PSD-PNL

Măsurile fiscale dorite de Coaliția PSD-PNL vor avea un impact puternic atât asupra dezvoltatorilor, cât și persoanelor care au nevoia a-și cumpăra o locuință și, în egală măsură, asupra sistemului bancar ca finanțator al unor proiecte imobiliare rezidențiale, susține Dan Manolescu, Tax Partner Soter & Partners.

Foarte pe scurt:

Adăugarea de taxe suplimentare va face pur și simplu mașina să se oprească, fără nimic de impozitat pe termen mediu sau lung și, prin urmare, pierzând complet efectul dorit.

Dezvoltatorii imobiliari nu vor face bani, așa că nu vor plăti taxe, cumpărătorii nu își vor mai putea permite o casă și vor continua să locuiască în unități vechi, supraaglomerate, cu eficiență energetică foarte scăzută.

Volumul afacerilor companiilor din construcții și dezvoltare/tranzacții imobiliare va scădea cu valori între 10-12%, ceea ce va duce la o scădere a veniturilor la bugetul public de aproximativ 7 miliarde lei anual

Creșterea fiscalizării microîntreprinderilor (89% din companiile active în România) va determina o majorare a prețurilor finale și o susținere a presiunilor inflaționiste

Pentru o scădere cu -5% a cifrei de afaceri înregistrate de companiile din construcții și tranzacții imobiliare (cauzată de scăderea numărului și valorii tranzacțiilor imobiliare), veniturile încasate la bugetul public se vor reduce cu 2,77 mld. Lei

Potrivit lui Dan Manolescu, măsurile vizate de Coaliția PSD-PNL sunt pe 3 paliere:

1. Cel al „inputurilor” din această piață prin creșterea costurilor de construcție odată cu eliminarea bruscă a unor facilități din industria construcțiilor.

2. Cel al „cererii” prin introducerea unui impozit de 1 % asupra valorii imobiliare care depășește 500.000 EUR si care va descuraja potențialii cumpărători de a mai investi în imobile, întrucât alte forme de investiție sau tezaurizare nu sunt supuse unui astfel de impozit. Spre exemplu, un depozit bancar ce depășește această sumă nu este supus unei astfel de impozitări suplimentare.

3. Cel al „ofertei” prin 2 măsuri care vor afecta în mod direct prețurile din această piață.

* Pe de o parte, creșterea TVA de la 5 % la 9 %.

* Și pe de altă parte, introducerea unui nou impozit pe venit de 5 % asupra valorii caselor noi vândute care depășesc suma de 600.000 lei. Acest nou impozit, adăugându-se impozitului pe profit și TVA plătit deja de către dezvoltatori va afecta în mod dramatic proiectele în desfășurare, multe dintre acestea riscând să fie blocate sau să intre în insolvență.

“Consecința acestui set de măsuri va fi probabil o scădere a încasărilor la buget, forțând generarea evaziunii fiscale în acest sector”, explică Manolescu.

Volumul afacerilor companiilor din construcții și dezvoltare/tranzacții imobiliare va scădea cu valori între 10-12%

„În opinia mea, ca urmare a măsurilor fiscale propuse, volumul afacerilor companiilor din construcții și dezvoltare/tranzacții imobiliare va scădea cu valori între 10-12%, ceea ce va duce la o scădere a veniturilor la bugetul public de aproximativ 7 miliarde lei anual”, susține Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties.

Potrivit acestuia:

Sectorul de construcții și tranzacții imobiliare înregistrează în 2022 un nivel de taxare peste media la nivel național, companiile din acest sector înregistrând taxe și impozite aplicate venitului sau profitului (în funcție de încadrarea fiscală) de 1,9% din cifra de afaceri, comparativ cu media națională de 1,3%

67% din companiile active în aceste sectoare sunt firme cu venituri sub 300k lei (echivalent 60k eur), iar 24% sunt companii cu venturi între 60k – 500k eur. Practic, 91% din companiile active în aceste sectoare sunt microîntreprinderi, iar nivelul de taxare generalizată aplicat acestor companii va crește masiv, de la 338 mil. lei (2022) la 1.478 mil lei (2024), crescând de la 1,1% din cifra de afaceri (2022) până la 5% din cifra de afaceri (2024), de 4 ori peste media la nivel național

Care va fi impactul fiscal al majorării TVA precum și taxa de 5% pentru tranzacțiile imobiliare

Andrei Diaconescu susține: creșterea fiscalizării microîntreprinderilor (89% din companiile active în România) va determina o majorare a prețurilor finale și o susținere a presiunilor inflaționiste.

“Implicit, această dinamică va menține presiunile asupra scăderii puterii de cumpărare a populației și persistenta dobânzilor ridicate aferente creditelor ipotecare, ambele alimentând presiuni asupra scăderii numărului și valorii totale a tranzacțiilor imobiliare”, afirmă reprezentantul One United Properties.

„Majorarea TVA și a taxei de 5% aferente tranzacțiilor imobiliare nu face decât să crească aceste presiuni, amplificând scăderea numărului și valorii tranzacțiilor imobiliare, cu un impact direct negativ asupra încasărilor la bugetul public”

Impact fiscal: pentru o scădere cu -5% a cifrei de afaceri înregistrate de companiile din construcții și tranzacții imobiliare (cauzată de scăderea numărului și valorii tranzacțiilor imobiliare), veniturile încasate la bugetul public se vor reduce cu 2,77 mld. lei.

Va crește deficitul de forță de muncă în construcții

„Considerăm că vom vedea un impact major al acestor măsuri în întreaga piață. De exemplu, măsura privind reducerea facilităților fiscale în construcții va afecta companiile de construcții și astfel, o întreagă forță de muncă care lucrează în acest sector”, susține Alex Skouras, Fondator & Managing Partner Alesonor.

Așa cum s-a întâmplat în trecut, spune el, ne vom confrunta din nou cu un deficit al forței de muncă în construcții, care probabil va prefera să plece și să lucreze în afara țării.

“În aceste condiții, putem estima o serie de efecte negative pe termen lung cauzate de majorarea prețurilor, precum întârzierea termelor de execuție sau creșterea prețului pentru clientul final”, spune el.

„În același timp, concluziile analiștilor financiari cu care am lucrat susțin faptul că introducerea unei impozitări de 5% pentru diferența dintre prețul de vânzare și valoarea de 600.000 lei va duce la o dublă impozitare și va avea un efect inflaționist, determinând astfel majorări de prețuri la locuințele noi”.

De asemenea, aceștia mai precizează faptul că fiecare companie va plăti din 2024 și impozit pe profit minim pe cifra de afaceri și pe cheltuielile de consultanță, management sau redevențe pe relația cu companii afiliate, iar în baza de calcul a impozitului pe profit minim va intra și această taxă nouă, determinând dublă impozitare economică.

În plus, spune Alex Skouras, în România se construiesc aproximativ 70.000 de locuințe noi pe an, dar anul acesta avem o scădere de 20% deja pe trim. I și scăderea se va accentua, fiindcă datele deja arată că în semestrul I al anului 2023 s-au eliberat cu 24,5% mai puține autorizații de construire pentru rezidențiale fata de anul trecut, deci în 2023 nu se vor finaliza oricum mai mult de 56.000 de noi locuințe.

Să presupunem ca jumătate dintre acestea îndeplinesc criteriul și depășesc cu aproximativ 80.000 de euro plafonul (o presupunere rezonabilă având în vedere media pe mp nou construit din statistici). Datele de mai sus ar însemna că taxa este capabilă să aducă, „ceteris paribus”, un venit bugetar maxim anual de 560 milioane lei (56.000 locuințe * 50%) * 80.000 euro * 5% = 112 milioane euro, adică 560 milioane lei).

Acest venit maxim/teoretic reprezintă un procent de 1,87% din întregul deficit bugetar de 30 de mld. de lei pe care încearcă guvernul să-l acopere, adică sub 2% din totalul necesar.

„Introducerea unei noi taxe, care va genera costuri majore de administrare fiscală pentru stat dar și pentru companiile din piață, pentru acest prezumtiv rezultat, este nejustificată economic”, spune el, precizând că pe de altă parte, reintroducerea CASS asupra salariilor în construcții va determina scăderea salariilor nete plătite în sector cu aproximativ 11,1% și va presupune un efort major de compensare de către dezvoltatori/constructori, punând presiune pe costurile lor.

3 motive pentru care măsurile nu îndeplinesc criteriile corecte de gestionare adecvată datorate poporului

Într-un punct de vedere comun, Didier Balcaen, CEO al Speedwell, Jan Demeyere, Cofondator & Partener al companiei spun că măsurile fiscale propuse și anunțate de către Guvernul României nu îndeplinesc criteriile corecte de gestionare adecvată datorate poporului român.

Motivele ar fi:

1. Prosperitatea unei țări depinde de viziunea pe termen lung a guvernului său și de predictibilitatea legilor (fiscale) pentru a crea un mediu stabil pentru investiții.

Anunțarea unor noi legi cu o lună sau câteva luni înainte de implementare este pur și simplu neprofesională și nu permite persoanelor sau întreprinderilor să își ajusteze planul de afaceri din timp.

Rezultatul imediat va fi oprirea investițiilor (străine), până la momentul comunicării altor măsuri.

Rezultatul direct va fi un impact NEGATIV pe termen lung asupra veniturilor statului, deoarece vor fi mai puține investiții de impozitat.

2. O a doua regulă de bază de bun simț este aplicarea de noi taxe în viitor, nu retroactiv.

Taxele majorate propuse pe tranzacțiile imobiliare ar trebui să se aplice în momentul semnării contractului final de vânzare cumpărare, în timp ce aceste tranzacții sunt astăzi deja stabilite contractual în baza promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, pe baza unei examinări atente a costurilor versus venituri, care acum este brusc modificată „en cours de route”.

Încă o dată, spune compania, acest lucru va duce la reducerea investițiilor și la reducerea bazei de impozitare și, prin urmare, la reducerea veniturilor statului pe termen lung, opusul obiectivului guvernului.

3. Un al treilea principiu este să mergi să cauți bani acolo unde oamenii/companiile își permit să-i plătească.

Suntem foarte conștienți de imaginea „rechinilor imobiliari care fac profituri uriașe” și, în consecință, percepția acestor companii pot primi cu ușurință lovitura de taxe suplimentare, alimentată, din păcate, de declarațiile publice ale unora dintre colegii noștri.

Realitatea este foarte diferită atât din perspectiva dezvoltatorului imobiliar, cât și din perspectiva cumpărătorilor (alegătorilor). Ultimii ani au demonstrat un impact negativ asupra afacerilor imobiliare, cauzat de:

• războiul din Ucraina și impactul acestuia asupra încrederii consumatorilor

• blocarea PUZ-urilor din București (inutil să menționăm câte miliarde de euro din taxe au fost ratate din cauza acestui blocaj),

• explozia costurilor de construcție și energie și creșterea rezultată a prețurilor de vânzare pentru produse noi

• creșterea bruscă a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare.

“Politicienii pot verifica cu ușurință aceleași statistici pe care le avem la dispoziție pentru a vedea că tranzacțiile imobiliare au scăzut considerabil în ultimii 2 ani din motivele menționate mai sus”, spun cei doi reprezentanți ai Speedwell.

Adăugarea de taxe suplimentare, spun ei, va face pur și simplu mașina să se oprească, fără nimic de impozitat pe termen mediu sau lung și, prin urmare, pierzând complet efectul dorit.

Dezvoltatorii imobiliari nu vor face bani, așa că nu vor plăti taxe, cumpărătorii nu își vor mai putea permite o casă și vor continua să locuiască în unități vechi, supraaglomerate, cu eficiență energetică foarte scăzută.

Potrivit Speedwell, Guvernul va crea de fapt un status quo pentru lucrurile rele menționate mai sus pentru care piața imobiliară din România este deja cunoscută în acest moment în Europa, iar nimeni nu câștigă.

“Opriți subvențiile și creați un regim fiscal unitar echitabil pe termen lung, oferind atât predictibilitate pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, dar cel mai important creând o industrie stabilă, cu venituri constante, care generează efectiv impozite în viața reală, în beneficiul tuturor românilor”, afirmă ei.

„Unde sunt măsurile pozitive pentru stimularea construcției durabile și reducerea consumului de energie? Noi imobile s-ar vinde, utilizatorii ar plăti mai puțin pentru utilități și guvernul ar genera venituri din impozite… este probabil prea ușor să se copieze exemplele bune”.