Despre impozitul pe cladiri si FMI

Zilele acestea mai toate canalele media au difuzat ştirea cu privire la angajamentul pe care şi l-a luat guvernul nostru în faţa FMI cu privire la revizuirea modului de calcul al impozitului pe clădiri. “Vom revizui baza de impozitare pentru impozitele pe proprietate, care va varia în funcţie de destinaţia proprietăţii şi nu în funcţie de contribuabil (persoană fizică sau persoană juridică – n.r.)”.

Haideţi, însă, să înţelegem care este problema, de ce FMI a simţit nevoia să ceară guvernului român să schimbe sistemul de impozit pe clădiri.

Pe scurt, fără a intra în detalii, atunci când proprietarul clădirii este persoană fizică, impozitul este de 0,1% aplicat asupra unei valori impozabile fixe (în funcţie de tipul construcţiei) şi ajustat cu câţiva coeficienţi în funcţie de amplasare (rang localitate, zona în localitate), vechime, numărul de proprietăţi deţinute, în timp ce atunci când proprietarul clădirii este persoană juridică, impozitul este între 0,25% şi 1,8% din valoarea contabilă a clădirii, sau între 5% şi 10% dacă imobilul nu a fost reevaluat în ultimii 3 ani.

Un calcul simplu ne arată că persoana fizică va plăti, pentru aceeaşi clădire, situată în centrul Bucureştiului, de cel puţin 10 ori mai puţin impozit decât persoana juridică. Factorul este de numai 10 doar dacă aplicăm coeficienţii maximi de corecţie pentru zonă (2,6) şi număr de clădiri deţinute (3) şi dacă în cazul persoanei juridice valoarea contabilă este la preţ de construcţie şi nu calculată în funcţie de DCS. În caz contrar, impozitul plătit de persoana fizică poate fi şi de 100 de ori mai mic decât cel plătit pentru aceeaşi clădire de persoana juridică.

Poate că unora un impozit de 1,5% li se va părea mic. Procentul poate părea mic, baza de aplicare a acestuia este, însă, una foarte mare. Chiar şi luând în considerare un randament al investiţiei de 9% (în 2006 coborâse până la 6%), impozitul de 1,5% este echivalent cu 2 luni de chirie, ceea ce înseamnă un impozit de 16,6% pe venit, nu pe profit. Sunt foarte multe investiţii în imobiliare care nici măcar nu generează o marjă de profit de 16,6%, ceea ce înseamnă că impozitul de 1,5% este în realitate unul uriaş!

Care sunt implicaţiile acestui sistem arhaic, anticompetitiv, care afectează în mod serios dezvoltarea sănătoasă a unei pieţe atât de importante?

Să enumerăm doar câteva:

• în primul rând, creează o distorsiune concu­ren­ţială evidentă între persoanele fizice şi cele juridice pe piaţa închirierilor. Impozitul plătit de companie va echivala cu cel puţin chiria pe 2 luni, sau chiar 4 luni în unele cazuri;
• în al doilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri eficiente energetic! Acestea costă mai mult, deci şi impozitul este mai mare. Prin urmare, clădirea devine mai puţin competitivă. Iar acest lucru se întâmplă în condiţiile în care aceleaşi autorităţi locale beneficiare cheltuiesc sume importante (din impozitele noastre) pentru reabilitarea termică a blocurilor de locuinţe;
• în al treilea rând, descurajează companiile să investească în clădiri frumoase, mai scumpe decât cuburile care ne înconjoară;
• în al patrulea rând, a împiedicat apariţia investitorilor care să dezvolte spaţii rezidenţiale pentru închiriat. Costul suplimentar ce ar trebui să fie transferat chiriaşului ar fi uriaş, imposibil de plătit de piaţă. Anunţurile pe care le vedem în ultima perioadă pentru închirieri de apartamente sunt, în marea lor majoritate, închirieri forţate de lipsa cumpărătorilor pentru apartamentele nou construite, iar dezvoltatorii nu fac acest lucru pentru profit, ci doar pentru a reduce pierderile;

• creează o problemă severă privind organizarea planului de afaceri, deoarece impozitul va fi recalculat la cel puţin fiecare 3 ani, reevaluările depinzând de evoluţia pieţei (imprevizibilă);
• a generat o modificare a comportamentului investitorilor, în sensul că majoritatea clădirilor valoroase nu au fost vândute direct, ci prin companiile care le deţineau, ceea ce în multe cazuri a complicat structura de finanţare, dar a dat şi un imbold “parcării” profitului prin Cipru, Luxemburg sau prin alte ţări mai deştepte decât noi…
• creează probleme inclusiv autorităţilor locale, pentru că şi veniturile lor din impozit depind de fluctuaţiile pieţei sau de iscusinţa proprietarului în a reduce valoarea contabilă a clădirii.

Cam multe probleme pentru un singur impozit… Mai mult decât ca sigur că experţii FMI au observat sau li s-au explicat cel puţin o parte dintre aceste probleme, altfel nu se explica asumarea de către politicienii noştri a dificilei sarcini de a reforma acest sistem arhaic de impozitare. Spun că schimbarea este dificilă pentru că orice modificare a Codului fiscal în ceea ce priveşte impozitele locale trebuie agreată inclusiv cu primarii.

Nu pot decât să salut formularea de mai sus, mai ales că ea este în deplină concordanţă cu ceea ce susţin eu încă de acum vreo 3 ani. De altfel, trebuie să mărturisesc că o bună parte din rândurile de mai sus sunt copy-paste dintr-un articol scris de mine în iunie 2011…

Este, însă, foarte important felul în care va fi făcută modificarea. Ştiu că există prin diverse medii, inclusiv în Ministerul Finanţelor, ideea că impozitul pe clădiri ar trebui calculat în funcţie de valoarea de piaţă a imobilelor.

Personal, nu sunt de acord cu această idee, iar câteva dintre motivele pentru care susţin că valoarea de piaţă nu trebuie să fie baza de calcul a niciunui impozit sunt:

• în primul rând pentru că fluctuează, doar de aceea se numeşte „de piaţă”. Acest lucru înseamnă că vor fluctua atât cheltuielile proprietarilor/chiriaşilor, dar şi veniturile bugetelor locale. Va fi practic imposibil de făcut o bugetare multianuală cât de cât corectă, pentru că veniturile autorităţilor locale vor depinde de evoluţia pieţelor;
• în al doilea rând, se va menţine „sancţiunea” asupra investiţiilor de calitate, valoarea de piaţă a clădirilor depinzând nu doar de evoluţia pieţelor, cât şi de calitatea clădirii;
• în al treilea rând, va fi extrem de dificil de administrat, iar costurile atât pentru proprietari, cât şi pentru autorităţile locale va fi unul ridicat. Să nu uităm că sunt  multe imobile cu folosinţă duală, astăzi pot fi locuinţă, mâine sediu de firmă;
• în al patrulea rând, s-ar menţine motivele care duc la modelarea pieţei (share deal în loc de asset deal).

Care este soluţia?

Simplu, ne uităm la ce avem şi vedem cum să folosim lucrurile care funcţionează bine în prezent – mă refer la modul în care este stabilită valoarea de impozitare la persoanele fizice. Ce ne opreşte să preluăm modul de calcul al valorii impozabile existent în prezent pentru persoanele fizice? Nimic, aş zice eu.

Cum ar arăta, deci, impozitul, în varianta pe care eu o consider cea mai dezirabilă:

• diferenţiere în funcţie de destinaţie (locuinţă/spaţiu cu destinaţie comercială), prin cote de impunere diferite (0,1% pentru locuinţe, 0,25% – 1,5% pentru cele cu destinaţie comercială);
• valoare fiscală egală pentru acelaşi tip de clădire, stabilită în funcţie de tipul clădirii (aşa cum avem în prezent şi la persoanele fizice);
• ajustarea valorii fiscale în funcţie de rangul localităţii şi de zona din cadrul localităţii.

Toate dezavantajele menţionate anterior ar dispărea. Un astfel de impozit ar fi uşor de administrat, eficient, nediscriminatoriu.

Să spunem şi cine ar fi câştigătorii şi cine ar fi perdanţii acestui sistem.

Vor câştiga:

– investitorii persoane juridice care au investit în clădiri moderne, pentru care valoarea impozabilă a clădirii probabil va scădea, în special pentru cele care nu sunt situate în centrul localităţilor;

– investitorii persoane juridice care au investit în clădiri de apartamente (pentru care vor plăti la fel ca persoanele fizice);

– toate persoanele juridice, pentru că nu vor mai avea costuri periodice cu reevaluări de clădiri).

Vor pierde:

Citeste tot articolul si comenteaza pe contributors.ro