​REPORTAJ Povestea fostei fabrici de mașini agricole "Semănătoarea": de la o producție de circa 5.000 de combine pe an, la afaceri imobiliare (I)

În perioada comunistă, întreprinderea Semănătoarea producea circa 5.000 de combine pe an și avea aproximativ 9.000 de angajați. După revoluție, a început declinul, astfel că în 1994-1995 a ajuns la o producție de circa 600-700 de combine pe an și 4.000 de angajați. După un contract de asociere ratat cu compania New Holland, care ar fi continuat producția, în 1999 fabrica a fost privatizată, pachetul majoritar de acțiuni fiind cumpărat de MYO-O, controlată de omul de afaceri Ion Rădulea. În 2009, întreprinderea a încetat producția de combine și s-a reprofilat pe afaceri imobiliare. Pe o parte din terenul de circa 44 de hectare al fabricii, aflat pe Splaiul Independenței, pe malul Dâmboviței, au fost construite două clădiri de birouri, iar în rest, fostele hale și ateliere au fost convertite în clădiri de birouri, restaurante, magazine.

S.C. Semănătoarea S.A. a fost înființată în anul 1949, iar în perioada de glorie, în epoca comunistă, producea circa 5.500 de combine pe an. Gheorghe Ciontu a lucrat în fabrică din 1978, după revoluție ajungând directorul general al întreprinderii. Acesta a povestit pentru HotNews.ro perioada de glorie dar și de decădere a mastodontului.

„În Semănătoarea, eu am ajuns în 1978 și am lucrat până în 1996. Acolo am parcurs toate fazele, de la inginer stagiar până la director general de întreprindere. În fabrică se produceau în principal combine, circa 5.500 pe an. În anii 84-85, Ceaușescu a vrut să dezvolte o întreprindere, zicea el unică în Europa de Est, și a început un proces investițional foarte mare cu obiectivul de a fabrica 10.000 de combine pe an. Eram singura întreprindere de combine de recoltat cereale din România și furnizorul de bază pentru agricultura românească. Întreprinderea în perioada de vârf avea 8.500-9.000 de oameni. Tot produsul era făcut de noi, tehnologia, compartimentul de proiectare avea cred că vreo 400 de persoane”, povestește Gheorghe Ciontu.

După 1990 a început declinul deoarece a dispărut practic piața de desfacere și tot mecanismul întreținut de statul comunist.

„A fost un foarte mare șoc pentru noi. Când a venit revoluția aveam circa 2.000 de combine nevândute pe stoc, comenzi de aproape 6.000 și foarte multe componente în depozit, fiindcă erau comenzile anticipate cam cu un an înainte. Practic a fost o avalanșă de componente care au venit în întreprindere și ne-au blocat din punct de vedere financiar. Piața de desfacere era, dar posibilitățile reale de cumpărare ale clienților noștri s-au redus la zero, fiindcă și ei primeau plan de investiții tot prin intermediul statului. A fost o perioadă neagră atunci pentru noi. Eu am ajuns director general în 1991. Erau circa 4.000 de salariați în întreprindere. Partea proastă a fost că am fost introduși pe lista cu primele 30 de întreprinderi care trebuiau închise potrivit analizei și concluziilor experților Băncii Mondiale. Ni s-au blocat conturile. Am început să facem tot felul de artificii ca să plătim salariile. Am îmbunătățit combinele să poată fi folosite o perioadă mai lungă din an, am eficientizat activitatea, am început să producem în extrasezon și să le montăm în sezon. Am ajuns să vindem circa 700-800 de combine pe an în condiții de creditare redusă a agricultorilor”, continuă povestea fostul director al întreprinderii.

În plin declin al fabricii, producătorul italian de utilaje agricole, New Holland, a fost interesat să se asocieze cu Semănătoarea și să continue producția de combine, dar și tractoare. Contractul de asociere a fost semnat în 1996, iar compania străină se obliga să investească 50 milioane de dolari în România, din care 35 în fabrica Semănătoarea.

„Întâmplarea a făcut ca New Holland în acea perioadă, în ’93 să dorească o extindere în Europa de Est, o fabrică unde să producă combine și tractoare, considerând-o o piață uriașă de desfacere. Au venit la noi la fabrică și au văzut că se vând combinele din curte fără să avem o rețea specială de vânzări, cum aveau ei. Au fost foarte încântați. După discuțiile cu Ministerul s-a convenit să demarăm un studiu de prefezabilitate. Asta se întâmpla în 1994-1995. S-a făcut și un studiu de fezabilitate. Erau niște condiții promițătoare pentru noi ca țară și producători de combine deoarece ei după lungi tratative au acceptat ideea să dezvolte o societate mixtă în țara noastră pentru fabricația de combine. Era al treilea producător din lume la nivelul tehnicii agricole. Societatea mixtă s-a făcut în baza Legii 35, a investitorilor strategici. Statul oferea anumite facilități de scutire de impozit pe profit, scutire de taxe vamale etc, dar cu condiția ca ei să investească în România minim 50 milioane de dolari și să exporte minim 50% din producție. În 1996 am semnat actul de societate mixtă, era a doua investiție în România în acea vreme și cu perspective extraordinare pentru țară. Prima era Daewoo Craiova. Urma să înceapă producția de combine în întreprindere. În planul de afaceri erau prevăzute investiții de 35 milioane de dolari în întreprinderea noastră, investiții care completau baza materială de fabricație acolo unde ei au considerat că nu avem un nivel corespunzător”, povestește fostul director.

Înțelegerea a căzut în urma unor proteste ale sindicaliștilor care „nu doreau să vândă țara străinilor”, dar și după ce legea în baza cărei s-a semnat contractul cu New Holland a fost abrogată.

„Atunci a fost o interpretare greșită a unor lideri sindicali din Semănătoarea. New Holland nu putea să angajeze 4000 de oameni ci doar 2000, restul rămâneau la Semănătoarea care își continua producția de piese. Cei de la New Holland se reîntorceau la Semănătoarea după asimilarea noii tehnologii. Ei credeau că îi ia New Holland ca să-i concedieze, dar nu era așa. Au înțeles greșit. Eu eram director atunci. M-au acuzat că vând țara străinilor. A început o grevă spontană care a distrus afacerea. Sindicaliștii purtau un dric prin București și strigau ‘Moarte lui New Holland’. Persoanele care au organizat această grevă spontană au profitat de această situație, au dezinformat și au folosit frica oamenilor. Angajații străini de la New Holland au fost alergați prin curte, li s-au rupt hainele, aparatura. În momentul acel s-a întrerupt activitatea, însă New Holland nu a renunțat. Tratativele au continuat încă un an. Guvernul de atunci a anulat Legea investitorilor strategici, o greșeală capitală care a dat temeiul juridic lui New Holland să denunțe contractul. Așa s-a încheiat”, povestește Ciontu.

Astfel România a ratat această șansă, iar New Holland a deschis o astfel de fabrică în Polonia, făcând investițiile acolo. După acest episod, situația de la Semănătoarea s-a înrăutățit.

„După acest episod fabrica a intrat în derivă. Producția a scăzut în mod constant, ajungându-se la o situație precară când nu își mai puteau lua oamenii banii, s-a disponibilizat foarte mult personalul și s-a pus problema privatizării. Atunci mai erau circa 1.000 de oameni din 4.000. S-a mers pe ideea să se găsească un investitor din România”, a declarat Ciontu pentru HotNews.ro.

În 1999, societatea MYO-O, controlată de omul de afaceri Ion Rădulea, cumpără pachetul majoritar de acțiuni de la Semănătoarea pentru suma de 1,1 milioane de dolari. Restul participaţiilor au rămas la peste 30.000 de acţionari.

„MYO-O a cumpărat pachetul de 56,7% din acțiunile Semănătoarea în 1999 pentru 1,1 mil. dolari, asumându-și în același timp și realizarea unor investiții de 7,1 milioane de dolari, efectuate în proporție de 100% în prezent. În primii doi ani de la preluare, grupul MYO-O a achitat și datorii istorice ale Semănătoarea de 5 milioane de euro”, declara Larisa Dinu, marketing manager al River Invest, în urmă cu circa 10 ani.

Gheorghe Ciontu spune că afacerea a fost una foarte păguboasă pentru statul român.

„Întreprinderea avea 44 ha numai terenul, plus ce era în ateliere și s-a vândut la fier vechi. Nu știu cum s-a ajuns la ideea să se vândă societatea pe 6 milione de euro. Din câte știu eu, MYO-O nu avea banii, a luat credit de la bancă și a pus garanție întreprinderea. Nouă ne-a recunoscut New Holland că valoarea ei era 34 milioane de dolari. Dar rețineți, noi nu vindeam către New Holland, noi ne asociam. Patrimoniul societății rămânea al nostru. După vânzare, MYO-O a început să pună în aplicare un plan de investiții imobiliare care nu avea nicio legătură cu producția de combine”, a mai declarat Ciontu.

Timpul i-a dat dreptate. Statul român a dat pe nimic o companie al cărei patrimoniu valora zeci de milioane de euro.

Ciontu este și acționar la Semănătoarea, însă spune că nu a primit niciun leu până acum, profitul mergând la firma care administrează Semănătoarea.

Producția de combine la Semănătoarea a tot scăzut după privatizare și a încetat în 2009, firma reprofilându-se pe afaceri imobiliare încă din 2003.

Ion Rădulea spune că nu s-a gândit la Semănătoarea ca la o afacere imobiliară atunci când a achiziționat acțiunile.

„Nu m-am gâdit la Semănătoarea ca la o afacere imobiliară în momentul în care am achiziționat activele companiei. La acel moment societatea era în faliment, iar MYO-O era un distribuitor de utilaje agricole”, a susținut președintele MYO-O, potrivit zf.ro.

După privatizare, platforma a fost preluată în administrare de Sema Parc, dezvoltatorul fiind River Development. Ambele sunt controlate tot de Ion Rădulea.

De la combine la clădiri de birouri

Reprofilarea pe imobiliare a început la Semănătoarea în 2003, în paralel cu reducerea producției fabricii.

„Anul 2003 a fost anul în care destinația fostei fabrici Semănătoarea a început să se schimbe și să se facă primii pașii spre dezvoltarea ei în direcție imobiliară. Până atunci, aceasta a avut exclusiv scop industrial. În urma cu aproximativ 15 ani, compania Sema Parc S.A. demara administrarea spațiilor industriale de pe platforma Semănătoarea, altele decât cele destinate fabricii. Astfel se începe activitatea de management al proprietății: se reamenajează numeroase hale industriale și spatii de birouri, numărul chiriasilor crește impresionat reunind pe platforma circa 6.000 de angajati în cele aprox. 85 de societăți ce au închiriat spații în anul 2008, iar activitățile în parcul industrial se diversifică prin depozitare, industrie usoară și servicii. Odată cu supra-aglomerarea zonei Barbu Văcărescu -Dimitrie Pompeiu, zona Orhideea – Iuliu Maniu a devenit deja un nou pol pentru dezvoltare imobiliară atât office, cât și rezidențial. Este o zonă cu un potențial extrem de mare datorită amplasării ideale atât față de centrul Bucureștiului, cât și față de cartiere, bine conectată la rețeaua de transport public și în continuă dezvoltare. În condițiile în care deținem cea mai mare platformă industrială din zonă, pretabilă reconversiei, plus avantajele mai sus menționate, putem spune că dezvoltarea imobiliară a venit ca o oportunitate ‘la cheie'”, se arată în răspunsul trimis de River Development, dezvoltatorul de la Sema Park.

După preluarea platformei, începând cu 2006, compania abordează în mod dedicat dezvoltarea platformei industriale Semănătoarea într-un complex multifuncțional de tip comercial și rezidențial denumit Sema Parc. În Faza I de dezvoltare a proiectului au fost construite două clădiri de birouri închiriate încă din faza de dezvoltare și vândute în anul 2008 Fondului Austriac Europolis, actualul CA IMMO. Valoarea tranzacției a fost de circa 90 milioane de euro, potrivit presei economice.

Tot în 2006, Sema Parc a venit cu un plan urbanistic zonal impresionant, care prevedea reconversia întregii zone prin construirea unor clădiri de birouri, locuințe și a unui mall. Planul urbanistic a fost aprobat în 2008.

Arhitectul Vlad Arsene, elaboratorul proiectului, a explicat pentru HotNews.ro ce prevedea Planul Urbanistic Zonal.

„Noi am găsit acolo o zonă industrială light industry, erau niște clădiri parter, parter plus un etaj, un fel de ateliere. Când am venit noi nu mai era nicio Semănătoarea, erau tot felul de producători și manufacturi restrânse. A fost făcut un mare master plan, de o firmă germană, pe care noi l-am preluat. Acesta prevede o zonă de birouri, o zonă rezidențială , un hotel, un mall. Noi am proiectat prima zonă de birouri. S-au construit două clădiri, proiectate de noi. Noi am mai proiectat și următoarele 3 clădiri. Proiectul a fost făcut înainte de criză, a fost reluat după de același dezvoltator, însă noi nu suntem implicați, nu urmărim șantierele. Urmează să se construiască încă o clădire de-a lungul Dâmboviței, în continuarea clădirii de 13 etaje făcute de noi. În spate sunt niște clădiri mai mici de birouri. Dezvoltarea presupune în continuare un hotel și un mare mall. S-a făcut și o nouă rețea de drumuri”, a explicat, pentru HotNews.ro, arhitectul Vlad Arsene.

Criza însă a zădărnicit planurile, iar investițiile masive au fost reluate în 2014, până atunci fiind transformate doar fostele ateliere și clădiri de pe platformă în spații de birouri sau spații comerciale.

„Odată cu stabilizarea pieței am reluat planurile de dezvoltare. Faza a doua de dezvoltare a început prin demararea lucrărilor la clădirea de birouri Sema Office Bruxelles, finalizată în anul 2016, în prezent fiind aproape integral închiriată. În anul 2016 s-au demarat lucrările la clădirile de birouri Sema Office Paris și Sema Office Berlin, clădirea Paris fiind livrată la începutul anului 2018, iar clădirea Berlin este în execuție, fiind estimată pentru livrarea în T1 2019. Recent, s-au început săpăturile pentru cele încă două clădiri de birouri de categoria A (London și Oslo), cu termen de livrare estimat T1 2020. De-a lungul ultimilor ani, activitatea companiei s-a axat pe adaptarea master planului la nevoile actuale ale pieței. Raportându-ne la ultimii de 4 ani, vorbim despre un total de aproximativ 100.000 mp de clădiri de birouri aflate în diverse faze de dezvoltare și execuție. La momentul actual și pe termen scurt, obiectivul nostru principal este de a oferi partenerilor noștri care își desfășoară activitatea în Sema Parc o experiență deosebită și o soluție completă, mixul de funcțiuni, combinate eficient, oferind comunității oportunitatea de a redescoperi starea de bine la locul de muncă și de relaxare în pauze și chiar și după programul de lucru. Astfel, pe lângă livrarea unor spații de birouri dezvoltate în linie cu cerințele pieței, ne concentrăm atenția și pe asigurarea unor facilități conexe. Există deja în parc un food court modern și variat care atrage nu doar chiriașii din parc, ci și persoane care își desfășoară activitatea în zonă, un hypermarket, iar în perioada următoare, intenționăm să extindem aceste facilități și cu alte spații din zona de retail”, se arată în răspunsul transmis de River Development la solicitarea HotNews.ro.

Proprietarii doresc să dezvolte în continuare zona

„Potențialul zonei, precum și suprafața generoasă a platformei ne provoacă să gândim pe termen mediu și lung un amplu proiect nu doar imobiliar, ci de reconversie urbană. Platforma are peste 40 de hectare pretabile investiției imobiliare, iar în prezent lucrăm intens la actualizarea și adaptarea unui master plan ce cuprinde zone office, precum și rezidențial și retail. Dezvoltarea se va întinde pe parcursul mai multor ani, în etape, fiind condiționați, evident, și de evoluția pieței, și de cerere”, se arată răspunsul trimis de companie la solicitarea HotNews.ro.

Acum, pe terenul fostei fabrici Semănătoarea se află cele două clădiri de birouri ridicate în perioada 2006-2007, și vândute între timp, iar halele și atelierele fostei fabrici au fost convertite în clădiri de birouri, restaurante și magazine. În paralel se construiesc noi clădiri de birouri.

În mod clar, chiar dacă Semănătoarea nu se privatiza, spațiile de producție erau mutate din oraș, acesta fiind trendul în toate orașele europene, iar platforma industrială reconvertită. Rămâne însă întrebarea de ce statul român nu a fost capabil să gestioneze în folosul său acest patrimoniu uriaș care a fost cedat pe o suma infimă.

HotNews.ro va face într-o serie de reportaje o radiografie a industriei românești și va încerca să vadă ce a mai rămas din vechile fabrici. În total vor fi analizate șase ramuri ale industriei.