Se va schimba trendul preturilor la apartamente odata cu revenirea economiei?

Intr-un material publicat ieri de Ziarul Financiar, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania spune ca „trendul preturilor la apartamente se va schimba odata cu primele semne de revenire a economiei”. In mod normal asa ar trebui sa se intample intr-o tara in care piata imobiliara s-a dezvoltat pe baze cat de cat solide, insa nu este cazul Romaniei, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.

Dincolo de somaj, de executarile silite, de scaderea veniturilor sau aversiunea romanilor fata de creditare, iata cateva motive care ma fac sa cred ca seful ANEIR se insala:

1. Pentru a incepe sa creasca, pretul locuintelor trebuie mai intai sa se stabilizeze. Este evident faptul ca fundul sacului nu a fost inca atins, in principal din cauza programului Prima Casa, program care a sustinut artificial preturile. Estimez ca trendul de scadere se va opri in primavara-vara anului viitor, iar preturile vor fi cu 15-25% mai mici decat acum. Mai departe este foarte probabila o evolutie in forma de L, nu una in forma de U sau V.

2. In urmatorii ani piata se va segmenta foarte mult, ceea ce inseamna ca vor exista segmente de piata (putine) care vor creste, in timp ce altele vor stagna sau vor scadea. Daca pana in 2008 preturile cresteau indiferent de starea si zona in care se afla locuinta, in anii urmatori cumparatorii vor fi mult mai atenti pe ce dau banii. In aceste conditii, este de asteptat ca valoarea a peste 60-70% dintre locuinte (cele mai proaste) sa nu varieze semnificativ in momentul in care economia isi va reveni.

3. Cea mai mare parte a cresterii inregistrate intre 2000 si 2008 s-a datorat exploziei creditarii. Doar in 2007 si 2008 soldul creditelor acordate populatiei a crescut cu 13 mld euro, dintre care 3 mld euro au fost credite ipotecare. Cine isi imagineaza ca bancile vor relua masiv creditarea in momentul in care economia Romaniei va trece pe plus? Sa nu uitam nici faptul ca speculatorii veniti aici sa profite de cresterea preturilor au plecat “plini de sange” din Romania si nu se vor mai intoarce degraba.

4. S-a mai spus ca piata imobiliara are un viitor de aur din moment ce exista un deficit de un milion de locuinte, iar pentru sustinerea acestei cifre s-a adus in discutie (printre altele) numarul mediu de camere pe cap de locuitor, care se situeaza sub media europeana.

Sa vedem cum stau lucrurile din acest punct de vedere: intre 1990 si 2009 au fost date in folosinta 715.000 de locuinte, in timp ce numarul camerelor de locuit existente in tara a crescut cu 3.8 milioane, de la 18 mil in 1990 la 21.8 mil in 2009.

Cum in ultimii 20 de ani populatia a scazut de la 23.2 la 21.5 milioane persoane, numarul camerelor pe cap de locuitor a crescut de la 0.78 in 1990 la 1 in 2009, media UE fiind de 1.6.

Pe de alta parte insa, populatia reala a Romaniei nu este de 21.5 milioane ci de aproximativ 19 milioane, 2-2.5 milioane de persoane lucrand in strainatate. Astfel, raportul real se situeaza undeva in jurul a 1.2 camere/capita. In anii urmatori cifra va continua sa creasca din moment ce populatia se va reduce (prognoza 18.5 mil in 2030), iar anual pe piata vor intra cel putin cateva zeci de mii de locuinte.

Suprafata utila pe cap de locuitor a crescut si ea de la 10.6 mp in 1990 la peste 15 in 2009. Mai jos se poate observa evolutia din ultimii 20 de ani a celor doi indicatori mentionati mai sus, plus o prognoza pentru urmatorii 10 ani. Pentru perioada 2010-2020 am luat in calcul scaderea populatiei pana la 20.5 mil persoane, si 130.000 de camere livrate anual pe piata (in 2008 si 2009 au fost livrate cate 200.000 de camere).

5. Pretul locuintelor depinde si de nivelul chiriilor si de nivelul dobanzilor la credite. Chiriile au scazut semnificativ in ultimul an si vor mai continua sa scada pe masura ce veniturile unei parti bune a populatiei se vor reduce. Pe de alta parte, daca economia zonei euro va incepe sa prinda viteza este de asteptat ca si Euribor sa creasca, impactul asupra dobanzilor la creditele in euro fiind inevitabil.

Cu alte cuvinte, este foarte probabil ca o buna perioada de acum inainte statul cu chirie sa fie mai ieftin decat cumpararea prin credit a unui imobil.

In plus, este de asteptat ca atitudinea romanilor in ceea ce priveste proprietatea sa se schimbe, adica vom ajunge si noi la concluzia la care au ajuns vesticii cu zeci de ani in urma – detinerea unei locuinte la varsta de 25-30 de ani nu este o necesitate, astfel ca piata chiriilor va creste si se va maturiza.

Avand in vedere toate cele de mai sus, raman la convingerea ca multi ani de acum inainte pretul celor mai multe dintre apartamente nu va creste, insa evident piata imobiliara ofera si va oferi oportunitati bune de investitii celor care au bani si stiu ce sa aleaga.

Citeste si comenteaza pe khris.ro.