Banca Națională: Piața imobiliară rezidențială continuă să se contracte / Județul Cluj în topul regiunilor cu cele mai mari prețuri ale locuințelor

Județul Cluj se situează în topul regiunilor cu cele mai ridicate prețuri ale locuințelor (2.329 EUR/mp, apartament în bloc), arată Banca Națională, în Raportul privind stabilitatea, publicat miercuri. Costurile ridicate de construcție pun presiune pe prețurile locuințelor noi, intensificând creșterea acestora comparativ cu locuințele existente (4,4 la sută). În ceea ce privește accesul populației la piața imobiliară rezidențială, indicatorul preț pe venit înregistrează valori care variază între peste 11 ani în Cluj sau Constanța și 7 ani în București.

Indicatorul preț pe venit măsoară raportul dintre prețul unui apartament standard cu 2 camere, 55 mp și câștigul mediu salarial net, ajustat prin deducerea cheltuielilor de subzistență (calculate ca 50 la sută din salariul minim net pe economie).

Activitatea pe piața imobiliară rezidențială a continuat să se contracte din vară iar numărul locuințelor terminate în primul semestru a scăzut la nivel național cu 2 la sută, în timp ce volumul lucrărilor de construcții în primele 9 luni s-a diminuat cu 7,2 la sută.

Așteptările pentru perioada următoare sunt de continuare a acestei tendințe, dată fiind pe de-o parte scăderea semnificativă a autorizațiilor de construire pentru clădirile rezidențiale (-24 la sută în perioada ianuarie-septembrie 2023 față de ianuarie-septembrie 2022) dar și creșterea costurilor de construcție pentru clădirile rezidențiale (+15 la sută).

Tranzacțiile imobiliare au consemnat un recul în perioada ianuarie-septembrie 2023 față de ianuarie-septembrie 2022, atât la nivel național (-18 la sută), cât și în principalele centre regionale (-21 la sută în București și Iași, -16 la sută în Constanța, -14 la sută în Cluj, -10 la sută în Brașov).

Discrepanțele la nivel teritorial se manifestă și din punct de vedere al activității de tranzacționare, cea mai importantă scădere regăsindu-se în județul Olt (-68 la sută), urmat de Teleorman (-55 la sută), în timp ce la polul opus se situează județele Călărași (+23 la sută) și Alba (+21 la sută).

La nivelul Uniunii Europene, prețul proprietăților imobiliare a consemnat evoluții divergente, 9 din cele 27 state membre înregistrând scăderi în trimestrul al doilea al anului curent. Cea mai importantă scădere se înregistrează în cazul Germaniei (-10 la sută), în timp ce Croația consemnează avansul cel mai accelerat al prețurilor locuințelor (+14 la sută).

În România, prețurile proprietăților imobiliare rezidențiale în T2 2023 au rămas relativ constante față de anul precedent (+0,1 la sută), însă la nivel regional disparitățile se mențin importante inclusiv din această perspectivă, urmând asimetriile în dezvoltarea economică.

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială se menține semnificativă, reprezentând 68 la sută (septembrie 2023) din totalul creditelor acordate sectorului populației. Importanța creditelor acordate prin programul guvernamental Prima Casă/Noua Casă continuă să se diminueze, acestea ajungând la 30 la sută din totalul creditelor ipotecare la septembrie 2023, de la circa 47 la sută în urmă cu 5 ani.

Fluxul de credite noi Prima Casă/Noua Casă a consemnat scăderi importante în perioada recentă (-52 la sută septembrie 2023 vs. septembrie 2022, valori anualizate), în linie cu evoluția creditului imobiliar la nivel agregat, reprezentând numai 7 la sută din creditele noi ipotecare (septembrie 2023). Calitatea portofoliului de credite imobiliare Prima Casă/Noua Casă continuă să se mențină la un nivel superior creditelor ipotecare standard (1,3 la sută vs. 1,8 la sută, septembrie 2023).

O problemă persistentă pentru piața creditului ipotecar din România este reprezentată de concentrarea împrumuturilor, principalele 6 centre regionale deținând 60 la sută din volumul creditelor ipotecare, dintre care 35 la sută sunt concentrate în regiunea București-Ilfov.

Pe fondul preocupărilor legate de eventuale corecții pe piața imobiliară rezidențială și a ratei creditelor neperformante mai crescută în cazul creditelor cu grad de acoperire prin garanții (LTV) scăzut, Banca Națională a României a decis (aprilie 2022) creșterea nivelului de prudențialitate pentru o categorie de credite ipotecare mai riscantă, respectiv creditele acordate pentru achiziționarea unei locuințe suplimentare față de cea în care debitorul își are locuința permanentă.

Ca urmare acestei noi reglementări, se remarcă o creștere a ponderii creditelor noi acordate cu un LTV în intervalul 65-75 la sută (de la 28 la sută în martie 2022 la 37 la sută în septembrie 2023), concomitent cu o scădere a ponderii creditelor noi acordate cu un LTV situat în apropierea nivelului reglementat, între 75 și 85 la sută (de la 48 la sută în martie 2022 la 25 la sută în septembrie 2023). În acest context, gradul median de acoperire a creditelor prin garanții pentru împrumuturile noi (exclusiv creditele Prima Casă/Noua Casă) se situează la valoarea de 72 la sută, în timp ce la nivelul întregului portofoliu de credite imobiliare în stoc, valoarea LTV este de 69 la sută (septembrie 2023).

Creșterea preocupărilor cu privire la impactul schimbărilor climatice se observă și în structura portofoliilor de credite imobiliare, creditele verzi reprezentând circa 29 la sută din totalul fluxului de credite noi imobiliare în primele 9 luni ale anului 2023.

Dintre acestea, majoritatea sunt credite pentru locuințe în clădiri verzi (66 la sută din fluxul la septembrie 2023), urmate de credite pentru creșterea eficienței energetice. Totuși, la nivelul stocului de credite imobiliare, această categorie de credite are încă un potențial semnificativ de creștere, fiind reprezentate într-o proporție scăzută (6,3 la sută, septembrie 2023).