INTERVIU Jan-Olof Hansson, COO Fabian Capital: Stiu cu certitudine ca Patriciu vrea un portofoliu de proprietati mai mare

Actionarii Fabian Capital sint pe cale sa accepte oferta facuta de Dinu Patriciu pentru filiala din Romania. Jan-Olof Hansson, Chief operating officer (COO) al Fabian Capital, vorbeste in premiera despre oferta primita de la omul de afaceri roman si despre posibilele intentii ale acestuia, dar si despre piata imobiliara.

Alaturi de el, la interviul realizat la Londra a mai participat Toby Moore, consilierul pe relatii publice al companiei.

HotNews: De ce vindeti?

Jan-Olof Hansson: Este o ocazie care ni s-a ivit. In afaceri, depinzi de pret. Daca-i intrebi pe actionari, s-ar putea sa-ti spuna ca piata nu arata prea bine in momentul de fata si ca au primit o oferta satisfacatoare. Dar inca nu stim daca vor accepta.

Are experienta in tranzactii cu proprietati in noua tari europene. Si-a inceput cariera la Londra in 1996, ca parte a echipei Deutche Bank pentru investitii in domeniul bancar. Inainte de a se alatura companiei Fabian Romania in octombrie 2007, a fost responsabil de Acquisitions Continental Europe pentru CLS Holdings, o companie a FTSE pentru care a lucrat din 2002

Carte de vizita Jan-Olof Hansson

HotNews: Dar presedintele Fabian Romania sustinea ca a batut palma cu Dinu Patriciu.

Jan-Olof Hansson: Procedura este urmatoarea: propunerea se discuta la nivelul echipei de management; se ajunge in Consiliul de Administratie, iar acesta decide daca vor recomanda propunerea actionarilor. Suntem in faza in care propunerea a fost recomandata. Urmeaza discutiile intre actionari, care trebuie sa raspunda in maximum 21 de zile. Deci contractul nu a fost inca incheiat sau semnat. Avem 5.8 milioane de actiuni, deci a oferit 5.8 milioane de euro pe intreg pachetul.

HotNews: Patriciu a oferit 1 euro per actiune, in timp ce valoarea era in jur de 0.51 – 0.55 de eurocenti. V-a oferit aproape dublu. S-ar zice ca este un pret bun.

Jan-Olof Hansson: Este un detaliu discutabil.

HotNews: Dinu Patriciu era deja actionar cand a facut oferta.

Jan-Olof Hansson: Da, detinea aproximativ 25% din pachetul de actiuni, cumparate pe piata libera. Apoi a facut o oferta pentru restul pachetului. Conditia lui a fost de a detine cel putin jumatate din actiuni. Depinde de actionari daca vor accepta sau nu. Cred ca va obtine cel putin 51%. Dar inca nu stim daca toti actionarii vor vinde. S-ar putea ca unii dintre ei sa le pastreze, in ideea ca Patriciu va dezvolta compania.

HotNews: Cum au inceput negocierile si care a fost concurenta lui Patriciu?

Jan-Olof Hansson: Au fost multi interesati de companie, dar ofertantul trebuie sa ni se potriveasca: cineva care sa ne dea ceva in schimb. Dinu detine relatii foarte bune pe piata, este si el arhitect si intelege mediul de afaceri cu proprietati. Are o perspectiva solida, are capital si il intelege. Iar atentia ramane in Romania. Noi vom fi platforma lui. Toti acesti factori ne-au convenit.

HotNews: Concura impotriva altor ofertanti sau a fost singurul?

Jan-Olof Hansson: Nu, este singurul care ne-a ofertat in momentul de fata. S-ar putea sa primim si alte oferte, dar totul depinde de piata. Au fost si alti interesati, dar dureaza pana cind o propunere se materializeaza. Piata este in scadere si nu are rost sa mai asteptam. Cred ca este binevenit faptul ca am atras un jucator mare, care poate detine o felie mai mare din piata.

HotNews: Asadar, veti fi in continuare interesati de Romania si dupa ce veti vinde.

Jan-Olof Hansson: Bineinteles. Romania va fi centrul atentiei noastre. Fondurile pe care le avem vor fi toate concentrate in Romania. Suntem specialisti in piata romaneasca. Vom continua sa lucram aici.

HotNews: La cit estimati asset-urile Fabian Romania?

Jan-Olof Hansson: Valoarea neta este de 86 de milioane de euro. Dupa dezvoltarea proiectelor pe care le avem, valoarea se va apropia de aproximativ 350 milioane de euro, excluzand datoriile.

Toby Moore: Ai spune ca este un deal bun, nu? Dinu Patriciu a oferit 50.8 milioane unei companii ale carei bunuri valoreaza 86 de milioane. Daca veti discuta cu brokerii, va vor spune ca este dificil sa spui valoarea unei proprietati in momentul de fata. Dar Patriciu primeste asset-uri foarte bune pentru banii lui, in cazul in care se decide sa vanda compania.

Sunt cladiri complexe, de standard inalt, care au chiriasi pe termen lung: companii multinationale care asigura chirii in mod regulat. Sunt companii care nu vor da faliment. Fabian tocmai a inceput sa dezvolte zone rezidentiale in Timisoara si alte zone din tara. Un alt avantaj al companiei este si faptul ca detine suprafete mari de pamant, care urmeaza sa fie dezvoltate, o pozitie buna pe piata actuala.

Jan-Olof Hansson: Avem un portofoliu mixt si ne-am asigurat ca, indiferent de proiect, avem suficiente resurse sa il finalizam.

Toby Moore: Patriciu cumpara o companie care nu este blocata in nici un fel de cost de constructii. Si detine un set de proprietati strategice in Bucuresti.

HotNews: Ati amanat construirea a 750 de locuinte in Timisoara, Oradea si Satu-Mare…

Jan-Olof Hansson: Adevarat. Am cumparat terenuri. Si cand piata imobiliarelor isi va reveni, nu vrem sa ne concentram doar in Bucuresti.

Toby Moore: Geografic gandind, dezvoltarea Romaniei este importanta. Tara primeste multe resurse pentru infrastructura si transport. Dar exista o lipsa acuta in sectorul cladirilor de birouri, de o complexitate aparte. Acest tip de dezvoltare a suferit in perioada ceausista. Lipsa este prezenta si in cazul spatiilor de locuit, de care clasa de mijloc a Romaniei, in prezent in crestere, are nevoie.

Ca si companie, cu cat iti diversifici mai mult portofoliul, cu atat te poti proteja mai mult in fata efectelor unei crize economice. Face parte din siguranta pe care Dinu Particiu o cumpara si care ofera un viitor companiei.

HotNews: Vorbind de viitor, va scadea Fabian Romania chiriile?

Jan-Olof Hansson: Contractele noastre de inchiriere sunt, in general, pe zece ani. Unii dintre clienti au contracte care vor expira in trei sau patru ani. Este dificil sa spunem cu certitudine cum va arata piata atunci. Multi vad chiriile scazand in cazul cladirilor inchiriate inainte de finalizarea constructiilor.

Comparativ cu Budapesta, Bucuresti este cu mult in urma. Orasele au aproape aceeasi dimensiune, insa Romania este o tara mai mare si poate deveni centrul companiilor care vor investi in zona balcanica in viitor. Credem in piata noastra pentru cladiri de afaceri. Este ceea ce ne mobilizeaza cel mai mult. Sunt sigur ca Patriciu va investi mult. Stiu cu certitudine ca vrea un portofoliu de proprietati mai mare. Si cred ca stiu si ce directie vrea sa-i dea: fire power (ofensiva sustinuta pe piata – n.red.).

HotNews: Sint investitiile in terenuri mai atractive acum decat investitiile in cladiri?

Jan-Olof Hansson: Depinde in care zona. Cred ca in momentul de fata este mai sigur sa cumperi cladiri, fiindca iti asigura un venit constant. Instabilitatea pietei nu avantajeaza terenurile, care au fost un pic prea scumpe in Romania in ultimul timp. S-ar putea ca preturile sa scada, caz in care terenurile vor deveni o achizitie buna. Dar oamenii isi vand din ce in ce mai rar pamantul. Nu te costa nimic sa-l pastrezi. Daca ai acum pamant, trebuie sa astepti zile mai bune.

HotNews: Ne puteti face o predictie pentru viitorul apropiat referitoare la corectia pentru terenuri si apartamente?

Jan-Olof Hansson: Petrecem mult timp gandindu-ne la aceast aspect. Cred ca yield-ul va cunoaste o valoare similara in orasele europene, insa nu in urmatorii doi-trei ani, ci 10 – 20 de ani. Prime yields in capitalele europene vor fi comparabile. In acest sens, Bucurestiul are de recuperat. Pe termen lung, valoarea cladirilor de birouri va creste.

In domeniul locuintelor, tine mai mult de cresterea PIB pe locuitor, care este mai lenta. Piata cladirilor de birouri este influentata de companiile nationale si internationale, in timp ce domeniul locuintelor depinde de oameni ca mine si ca dumneavoastra.

Am fost mereu impresionat de dorinta si ambitia tinerilor din tarile estice de a se dezvolta si de a invata. De asemenea, guvernul are posibilitatea de a schimba legi, taxe, regulamente pentru a facilita dezvoltarea. Pe aceste tari le asteapta un viitor mirific.

HotNews: Romania nu a construit un kilometru de autostrada in ultimele 12 luni. Cum influenteaza acest fapt dezvoltarea tarii?

Jan-Olof Hansson: Este foarte iritant. Ar fi extrem de benefic daca autoritatile ar avea o perspectiva si ar putea sa priveasca si inspre hotare pentru a dezvolta tara. La fel ca Toby, cred ca exista fonduri extraordinare, dar din pacate, nu aveti atat de mult pe cat ati putea avea. Daca ne intoarcem la comparatia cu Ungaria, reteaua de drumuri e cu mult mai buna in tara vecina.

Cred ca este vorba mai mult de o problema politica decat de fonduri. Sa nu uitam ca exista o multime de fonduri pentru infrastructura.

Exista conferinte internationale anuale pe infrastructura si sunt o gramada de bani destinati investitiilor in acest domeniu. Creeaza venituri stabile si au efecte pe termen lung. Daca ati avea politicienii care trebuie, vointa aferenta si daca v-ati aduna sa spuneti: „In regula, acum vom face asta”, sunt convins ca ati strange banii pentru proiecte importante, cum este linia ferata pana la aeroport, sau o sosea de centura in jurul orasului sau o autostrada care sa strabata tara.

CINE STIE SA SE VANDA?

HotNews: De ce a venit Fabian in Romania?

Jan-Olof Hansson: Bineinteles ca orice decizie economica se bazeaza pe profit. Dar ce nu se intelege de multe ori este relatia timp-bani. Este benefic sa faci bani intr-o perioada de timp scurta, pentru ca ii poti reinvesti. Problema cu Romania este ca profiturile aici se fac pe termen lung. Negocierea, finantarea, constructiile: toate vin in timp. Chiar daca piata creste, este mai putin favorabila decat arata la o prima vedere. Dar Romania reprezinta o ocazie de profit.

HotNews: Cum stie Romania sa se promoveze ca destinatie de afaceri?

Jan-Olof Hansson: Sa fiu sincer, Romania nu se prea pricepe la asta. Daca te duci la targuri internationale de comert, in comparatie cu Serbia, de exemplu, sarbii vin cu oameni activi care iti arata foarte multe lucruri. Romanii au o mandrie de sine…

Cred ca trebuie sa inteleaga media, sa iasa in fata ei si sa se vanda intr-un mod profesionist. Ar fi minunat daca ati face asta. Ati putea spune ca aveti un mediu de afaceri care are ocazii de oferit, este o tara sigura, este relativ usor sa faci afaceri aici, aveti oameni cu care se poate vorbi intr-un mod direct, aveti legislatia UE.

Aveti si o multime lucruri placute: mancare buna, o natura minunata. Si aceste aspecte sunt importante pentru oameni. Insa ei nu le cunosc, din pacate. Sunt cel putin 20 de restaurante in Bucuresti de calitate excelenta.

Toby Moore: Cand te referi la stabilitatea unei tari, te intereseaza doar o stabilitate suficienta ca sa vii sa investesti. Romania este sigura din acest punct de vedere, fata de fostele tari CIS unde nu ai o jurisprudenta internationala pe care sa te bazezi. In Romania, stabilitatea este mare pentru ca tara este acum parte din Uniunea Europeana.

HotNews: Agentiile de rating au scazut notele pentru Romania. Pot alunga asemenea rating-uri investitorii?

Jan-Olof Hansson: Probabil multinationalele, pentru ca se uita la datorii, obligatii, expunere si alte aspecte de acest gen. Dar nu cred ca influenteaza investitiile intr-un mod semnificativ.

HotNews: Dar cuvantul ‘coruptie’, care vine mereu de la Bruxelles?

Jan-Olof Hansson: Cred ca este un aspect care merita luat in calcul. Cand faci afaceri, trebuie sa fii direct, nu sa incerci sa pacalesti. Pentru mine, lucrurile sunt putin confuze uneori: nu inteleg de ce pentru unii lucrurile merg mai repede iar pentru altii merg mai lent.

Dar cred ca, in timp, aceasta problema se va rezolva de la sine. E singura cale posibila. Tara trebuie sa se asigure ca oamenii sunt tratati la fel. Cred ca investitorii internationali care merg in Romania vor aduce un alt fel de a gandi.

PE CAND SI REDRESAREA?

HotNews: Cum va evolua piata de proprietati din Romania?

Jan-Olof Hansson: Dificil de spus. Nu as vrea sa fac o predictie, dar depinde de situatia bancilor. Cred ca in 2009 situatia se va inrautati. Se vor vedea semne in 2010, si vor incepe sa creasca in 2011.

HotNews: Care a fost cel mai mare soc pe care l-ati avut in cultura de business din Romania?

Jan-Olof Hansson: Sunt suedez. In Scandinavia, daca te afli intr-o intalnire de afaceri si ridici tonul, este considerat un gest de impolitete crasa. In Romania, felul de a se negocia uneori este de a fi nervos sau de a te preface ca esti nervos. A trebuit sa ma obisnuiesc cu aceasta abordare, de impunere a punctului de vedere. Dar nu am sa-l practic.