Luminita Ispas, expert imobiliar din Chicago: Ca sa-si vanda proprietatile, dezvoltatorii americani scad preturile considerabil, ofera finisaje mai scumpe si rate extrem de mici

„SUA vor avea o piata a cumparatorului pentru urmatorii 2-3 ani, cei ce pot profita de ea acum nu pot decat sa castige”, a declarat un agent imobiliar roman care locuieste la Chicago, Luminita Ispas. Intr-un interviu acordat HotNews.ro, Ispas, care este agent imobiliar asociat la Century21 S.G.R., vorbeste despre casele de 7.500 de dolari din SUA, despre cine se va imbogati in urma crizei dar si despre cat ar trebui sa coste o proprietate in Romania.

Adrian Novac: Sunt foarte multe discutii in prezent despre piata imobiliara din Statele Unite. Multi vorbesc despre o criza ce afecteaza intreaga tara, cu preturi aflate in cadere libere, cu mii de oameni care nu-si achita ratele la case si banci care confisca imobilele. Cum vede criza un expert imobiliar din SUA?

Luminita Ispas: Tocmai am citit un report publicat de banca Wells Fargo, numit “Stiri bune” (care este, de fapt, preluat de la “Asociatia Bankerilor de Credite” din SUA) in care se spune ca 30% din proprietatile din America nu au imprumut bancar, sunt achitate complet, iar din cele 70% din proprietati cu imprumut bancar doar 3.3% sunt in pericol de a fi confiscate de banci. Iar in alte rapoarte publicate de “Asociatia Nationala a Agentilor Imobiliari” in ultima saptamana s-a declarat ca numarul de case vandute in februarie a crescut cu 20.2% fata de luna ianuarie a acestui an, iar aplicatiile pentru imprumuturi (care in general se fac inaintea gasirii unei proprietati) au crescut cu 7.1% de la o luna la alta. Acest lucru sugereaza ca numarul de contracte pentru proprietati va creste si mai mult in lunile viitoare.

Intra-devar, exista un numar foarte mare de oameni in pericol de a-si pierde proprietatile.

Date CV

lucreaza pe piata imobiliara din SUA din 2001

de la sfarsitul anului 2002 se ocupa de vanzari imobiliare

in 2009 a fost aleasa vicepresedinte al asociatiei „Cosiliul Femeilor Agenti Imobiliari in Chicago”

se ocupa si cu pregatirea noilor agenti imobiliari la compania Century 21 S.G.R.

Luminita Ispas

Intotdeauna au existat acesti oameni si au existat case confiscate de banci, insa nu in numar atat de mare si nu s-a discutat atat despre lucrul acesta. Diferenta este ca in momentul de fata, posibilitatea refinantarii imprumuturilor existente este dificila si exista o nesiguranta legata de directia in care va merge piata imobiliara. Doi din trei americani au propriile case, deci o treime din populatie inchiriaza proprietati detinute de investitori. Pentru unii din acesti investitori este foarte dificil sa-si pastreze proprietatile si multi isi pastreaza casa proprie si lasa casele considerate investitii sa mearga la banca daca trebuie sa aleaga intre cele doua.

Foarte important de notat este faptul ca multa lume isi permite sa cumpere in momentul de fata dar ezita asteptand sa auda ca preturile la proprietati cresc (si presa le va da aprobarea), fara sa realizeze ca in momentul in care acest lucru se va intampla vor rata un inventar extraordinar de diversificat, rate de imprumut istorice si preturi care sunt o oportunitate unica in viata.

A.N: Se mai imbogatesc oamenii care investesc in acest moment pe piata imobiliara din SUA? Cine vor fi noii milionari carora criza le va aduce beneficii?

Luminita Ispas: Bineinteles ca se imbogatesc. Intotdeauna in momentele de criza au fost facute cele mai mari averi. In trecut majoritatea milionarilor erau cei ce faceau investitii mari in construirea de blocuri sau cumpararea blocurilor existente. Acum se poate cumpara cu minimum de 3.5% bani lichizi din pretul unei case (in cazul in care cumperi proprietatea pentru folosinta proprie) sau cu 20% cash din valuarea proprietatii (daca se cumpara ca investitie). Cu preturile de care auziti si voi la stiri, puteti realiza ca astazi si omul de rand poate face o investitie care nu poate fi decat buna si va aduce in timp un profit urias.

A.N.: Care sunt tendintele majore pe care le-ati observat in ultima perioada pe piata imobiliara americana?

Luminita Ispas: Foarte multa lume cumpara cu banii jos o multitudine de proprietati foarte ieftine pe care le remodeleaza si le inchiriaza pentru un profit lunar imediat, apoi le refinanteaza recuperand banii cash pentru a cumpara mai multe case.

O alta schimbare este ca poti avea o rata lunara la banca egala sau in multe cazuri mai mica decat plata lunara la chirie, ceea ce face din case nu numai o investitie extraordinara dar in primul rand un „camin”. Atunci cand cumperi casa ta, tendinta este sa investesti mai multi bani in ea decat cand te muti in chirie, si acest fapt duce la vanzarea de materiate de constructie si alte bunuri ce ajuta la randul lor economia, plateste salarii, impozite, si apoi banii vor intra eventual in piata imobiliara Totul merge in cerc. Piata imobiliara a sustinut de multe ori economia americana, sunt convinsa ca va ajuta acum si o va face din nou in viitor.

A.N.: HotNews.ro a prezentat in ultimele saptamani cazuri de case (in Detroit, in Miami sau New York) vandute pe preturi foarte scazute. Putem gasi in acest moment case de 7.500 de dolari? Daca da, unde?

Luminita Ispas: Cum spui si tu, acesta a fost subiect de stiri, deci nu este obisnuit sa gasiti prorietati in conditie buna intr-o zona cat de cat centrala la acest pret. Da, se pot gasi case la periferii si probabil majoritatea trebuie daramate si reconstruite sau cumparate doar pentru valoarea pamantului pe care sunt situate.

A.N.: Cat de „real” este pretul unei case de 7.500 de dolari? Ce primesti in schimbul acestor bani? O casa in care se poate locui sau un imobil darapanat in care trebuie sa mai investesti inca sute de mii de dolari?

Luminita Ispas: Cum am spus, ceva de nelocuit si intr-o zona periferica, iar exceptia confirma regula.

A.N.: Zilele trecute a avut loc la New York o mega-licitatie imobiliara cu case confiscate de banci. Unele s-au vandut cu preturi reduse intre 30-60%. De ce lucruri trebuie sa tina seama cineva care cumpara o astfel de casa? Este vorba de conditia in care se afla imobilul, impozitul la stat, distanta fata de mijloacele de transport in comun etc.?

Luminita Ispas: In SUA exista o vorba intre investitori cand li se cere sfatul despre ce sa cumperi: “Locatie, locatie, locatie”! Restul factorilor depind de motivul cumpararii proprietatii: pentru folosinta proprie, pentru investitie sau doar pentru a o revinde pentru un profit imediat.

Cu cel putin o saptamana inainte de licitatie se pot vizita toate proprietatile vandute. Primordial trebuie vizitate toate casele pe care se va licita personal, se va lua in considerare conditia in case se afla casa si cumparatorul trebuie sa mearga la licitatie cu un pret maxim in minte peste care nu va trece.

Interesant este ca toate aceste case de licitatie adauga un procentaj peste pretul de cumparare pe care cumparatorul il va plati cand castiga o casa si pe care majoritatea cumparatorilor nu il ia in seama. In general acest procentaj este de 5-10% din pretul de cumparare si nu apare in prezentarea „dosarului” proprietatii. Sa spunem ca o casa a fost cumparata la 100,000 de dolari, si s-a adaugat acest comision de 10%, casa ajungand sa fie vanduta de fapt cu 110,000 de dolari. Plus ca atunci cand se castiga o casa la licitatie, 10% din bani sunt platiti imediat, iar daca finantarea proprietatii nu este finaliza intr-un timp determinat in momentul castigarii licitatiei acesti bani sunt pierduti.

A.N.: Locuiti in Chicago. Daca am vrea sa cumparam o casa pentru o familie de patru persoane (mama, tata, doi copii) intr-o zona buna, relativ centrala, cu parc in apropiere si nu foarte departe de mijloacele de transport, cat at trebui sa scoatem din buzunar?

Luminita Ispas: Chicago este un oras foarte mare si divers, are 77 de cartiere oficiale sau 210 minicartiere. Dupa cum vezi, nu este usor de a spune un pret.

In plus, mentionati copii, cea ce inseamna ca trebuie luate in considerare calitatea scolilor din zona si numarul de dormitoare. Sa spunem ca intr-o zona relativ centrala, aprope de parc si mijloace de transport se poate cumpara in momentul de fata un apartament cu 2 dormitoare incepand cu 180,000 de dolari, si o casa cu 3 dormitoare +, probabil incepand cu 300,000 de dolari.

A.N.: In Romania exista in anii trecuti moda „creditelor cu buletinul”. Criza subprime din SUA a fost determinata si de acordarea de credite fara garantii solide. Mai acorda bancile americane credite imobiliare? S-au inasprit conditiile de acordare a imprumuturilor?

Luminita Ispas: Foarte buna intrebarea. Perceptia generala este ca absolut nu se dau credite. De fapt, cu venituri pe ultimii doi ani ducumentate si cu un scor de credit bun se pot cumpara proprietati incepand cu un procentaj de 3.5% de bani lichizi din valoarea proprietatii si costurile incheierii tranzactiei. Creditul imobiliar este disponibil pentru cei cu un scor de credit bun, venituri si bani disponibili.

A.N.: Cat de mult se mai construieste in SUA? Este cineva interesat in acest moment sa investeasca in piata imobiliara?

Luminita Ispas: Cererile de permise de a construi au scazut dramatic comparativ cu anii trecuti, totusi sunt multi oameni care prefera sa stea in casa care o au si sa o extinda sau sa faca renovatii, iar altii renoveaza proprietatile cumparate recent. Inventarul existent de proprietati variaza dramatic de la o zona la alta, dar in multe orase exista destule proprietati pe piata sa se vanda intr-un an fara a mai aparea noi locuinte.

Majoritatea constructorilor iau in considerare acesti factori si acumuleaza terenuri la preturi mici, asteptand momentul propice de a incepe din nou sa construiasca, iar in zonele cu inventar mic pe piata se continua constructiile la o rata redusa.

A.N.: In Romania, dezvoltatorii imobiliari care au ridicat sau cumparat sute de apartamente au ajuns acuma in situatia ca nu le mai pot vinde. Exista astfel de cazuri in SUA? Cum se rezolva problema acolo? Se scad preturile, se negociaza unul mai mic sau ce variante exista?

Luminita Ispas: Bineinteles, avem destul de multe proiecte incepute si ramase fara finantare sau confiscate de banci. In Chicago exista cateva proiecte uriase care au ramas la stadiul de proiect in cel mai bun caz, la fundatie, sau in cele mai multe cazuri constructia peretilor exterior a fost finisata dar interiorul a ramas neterminat or doar o parte din apartamente s-au dat in folosinta. Avem chiar in centrul orasului cateva cazuri.

Ca sa se vanda produsele finite sau cele neterminate se scad preturile considerabil, se ofera stimulente sub forma unor rate de imprumut extrem de mici, finisaje mai scumpe sau chiar cash pentru inchiderea tranzactiilor imobiliare.

A.N.: Daca ati vrea sa investiti in Romania intr-un apartament decent, intr-o zona centrala din Bucuresti sau din alt oras mare, cam cati bani ati fi dispusa sa platiti? Care este, dupa parerea Dumneavoastra, pretul real al unui apartament in Romania?

Luminita Ispas: O sa fiu sincera, nu stiu preturile din tara. Eu sunt din Rm. Valcea si am idee despre preturile de acolo, dar cred ca pretul proprietatilor ar trebui sa fie in functie de veniturile populatiei si bineinteles de cerere si oferta.

Istoric, in SUA, o casa la momentul cumpararii valoreaza de trei ori venitul anual al proprietarului in momentul cumpararii sau mai putin de atat. Deci daca un roman are venituri de 15,000 de dolari anual, ar trebui sa cumpere o proprietate de cel mult 45,000 de dolari, daca va lua un imprumut bancar mare.

A.N.: Cum ati defini piata imobiliara americana actuala? E un moment bun sa-ti cumperi o casa sau preturile vor continua sa scada?

Luminita Ispas: Casele sunt un produs indispensabil oamenilor. Nu putem trai intr-o masina sau pe strada, trebuie sa locuim undeva. Increderea in piata imobiliara se va schimba primavara aceasta.

Anul acesta in regiunea Midwest din SUA iarna a fost lunga si friguroasa, iar piata este ciclica. Cred ca numarul de proprietati de pe piata va fi redus substantial, iar faptul ca Guvernul ofera un cadou de 10% din valoarea casei pana la maximul 8.000 de dolari pentru toti cumparatorii ce nu au si nu au avut o proprietate in ultimii 3 ani va ajuta substantial. Este preconizat ca acest credit va adauga cel putin 200.000 de case pe piata pana la data de 1 decembrie 2009 cand creditul expira.

SUA vor avea probabil o piata a cumparatorului pentru urmatorii 2-3 ani, cei ce pot profita de ea nu pot decat sa castige. Eu daca as putea sa cumpar jumatate din Chicago as actiona imediat!

Cel mai important de retinut ar fi faptul ca, in momentul de fata, preturile au scazut national cu aproximativ 12%, ratele pentru un imprumut pe 30 de ani cu rata fixa au scazut la 4,98%, iar pe 15 ani rata fixa sunt la 4,5%. Oferta de proprietati este mai mare decat niciodata, facilitand gasirea casei perfecte, iar posibilitatea de a cumpara o proprietate este la cel mai inalt nivel in istoria Statelor Unite. Daca nu este timput de cumparat acum, inseamna ca nu va fii niciodata!