Nicolae Danciu: Criza de pe piata imobiliara internationala va afecta mai intai retailul, apoi si proiectele rezidentiale din Romania

Omul care tine in mana doua centre comerciale in valoare de 220 milioane euro, la Iasi si la Oradea, urmatoarele ca dimensiune dupa cel de la Bucuresti -Baneasa, este fascinat de domeniul dezvoltarii imobiliare pentru ca, spune el, are o componenta puternica de creativitate. Era Shopping Park de la Iasi va fi inaugurat la finalul acestei veri si problema uriasa cu care se confrunta investitorul este cresterea generalizata a preturilor. Nicolae Danciu, director general Omilos Group – dezvoltatorul celor doua centre – vorbeste, in interviul acordat exclusiv HotNews.ro, despre atragerea clientilor, problemele cu forta de munca dar si aspectele estetice pe care le va impune constructiilor.

Rep.: Nord-Estul Romaniei este cea cea mai saraca regiune a Uniunii Europene. A contat acest aspect in conceperea centrului comercial?

Nicolae Danciu: Desigur ca a contat, de aceea au fost alese cu grija „ancorele” (principalele magazine din centru, precum Carrefour si Praktiker, n.r.), in ideea de a crea o imagine de centru accesibil tuturor. Carrefour are o imagine pozitiva in privinta preturilor, Praktiker la fel. Este drept ca e cea mai saraca regiune, dar in acelasi timp se spune ca va avea cel mai mare ritm de crestere economica. Forta de munca se va stabiliza, precum si nivelul veniturilor.

Prin urmare, trebuie sa existe si o forma de a absorbi fluxul de bani! Am stabilit caracterul regional tocmai pentru a largi aria de influenta si de atractivitate.

Rep.: Cum va primi piata proiectul de la Iasi? Care sunt estimarile in privinta vanzarilor si profiturilor?

– Director general Omilos Group (din octombrie 2006)

– Director de Dezvoltare Carrefour (aprilie 1999 – octombrie 2006)

– Absolvent Master in Biologie Celulara si Genetica, Bucuresti

– Absolvent al Facultatii de Biologie, Cluj

Carte de vizita – Nicolae Danciu

Nicolae Danciu: Un asemenea centru se stabilizeaza si ajunge la parametri optimi de functionare dupa cativa ani. La inceput, mai sunt anumite probleme. Este de datoria noastra sa facem un plan de risc si sa investim sumele necesare pentru a deschide magazine si a crea facilitatile necesare pentru a duce clientul acolo. Nu se pot face estimari de ansamblu, referitor la vanzari si profituri, fiecare magazin isi tine evidenta proprie.

Probleme: Lipsa fortei de munca determina „importul” de specialisti. Din „tavalugul” cresterii preturilor scapa numai cei prevazatori.

Rep.: Care au fost investitiile necesare in infrastructura, pe langa parcurile comerciale in sine?

Nicolae Danciu: La Iasi, am construit un pod, iar acest lucru a reinviat o zona enorma care nu se putea dezvolta din cauza accesului dificil. Am avut norocul ca finantatorii sa inteleaga ca trebuie acoperite si costurile pentru acest pod. De asemenea, am realizat un sens giratoriu, la Oradea.

Rep.: Ce probleme ati intampinat pe parcursul derularii proiectelor?

Nicolae Danciu: Dificultatile principale tin de lipsa fortei de munca, mai ales cea pentru constructii. Si nu numai a noastra: companiile de constructii din Romania au mari probleme fiindca exista proiecte numeroase si consistente dar nu se pot realiza din cauza lipsei de resurwse umane. Exista o mare carenta de personal si in meseriile mai creative, precum arhitectura. Solutia? Importam! Spre exemplu, partea de arhitectura a fost realizata Chapman Taylor , alaturi de „Atelier 3”.

Rep.: Care este relatia cu administratia locala? V-au ajutat, v-au incurcat autoritatile publice?

Nicolae Danciu: Administratia a avut deschidere fata de acest proiect, abordarea a fost pozitiva si nu am intampinat dificultati. Au fost cooperanti in limita legii, fara sa ne acorde facilitati speciale.

Rep.: Dar cresterea preturilor?

Nicolae Danciu: Este o problema uriasa! Din fericire, a fost anticipata in planul de investitii si, cu siguranta, oricat de mult ar creste acestea, proiectul va fi rentabil.

Nicolae Danciu, director Omilos Group Foto: Omilos group

Cum achizitionezi un teren de peste 100.000 de metri patrati…

Rep.: Cum se procedeaza, la inceput, cand se doreste achizitionarea unui teren de asemenea suprafata, pentru o investitie?

Nicolae Danciu: De regula, sunt mai multi proprietari si trebuie negociat cu fiecare in parte. Da, exista riscul ca unii sa nu accepte conditiile oferite. A existat un proiect la care a trebui sa renuntam fiindca unul din proprietari a refuzat oferta noastra de pret. Din pacate, el detinea peste 30% din suprafata terenului.

Un element foarte important este profesionalismul agentilor de real estate care fac negocierea: confidentialitatea este esentiala pentru tinerea preturilor sub control.

Rep.: Din informatiile aparute in presa, o parte din terenul centrului comercial de la Iasi a fost implicat in litigii. Care este situatia?

Nicolae Danciu: Terenul nostru nu are nicio problema cu legea. Litigii au existat numai pentru un teren alaturat, cu care nu avem nicio legatura, a fost o confuzie.

Experienta de la Carrefour, esentiala. Marea provocare: sa creezi ceva durabil timp de minim 70 de ani.

Rep.: Cum si de ce v-ati hotarat sa va implicati in acest proiect, cat de diferit este fata de ceea ce ati facut la Carrefour?

Nicolae Danciu: Omilos Group este o companie noua, si abordarea proiectelor este una noua pe piata. Echipa se ocupa de intregul proiect, de la concept pana la finalizare. In acest context, trebuie sa te implici in toate sectoarele, de la design, arhitectura, pana la semnarea tuturor contractelor. Acest lucru nu se intampla si la Carrefour. Acolo, fiind o „masinarie” complexa, fiecare se ocupa de „felia” sa.

Rep: Ce anume din experienta dv.de la Carrefour v-a folosit cel mai mult la actualul job?

Nicolae Danciu: Pentru mine Carrefour a fost o scoala esentiala. Am parcurs toate etapelesi am fost implicat in toate fazele de evolutie ale companiei in Romania. Tot ce am facut acolo se reflecta in ceea ce fac azi.

Rep: Care este cea mai mare provocare?

Nicolae Danciu: Sa „scoti” ceva din pamant si sa dureze cateva zeci de ani. De fapt, minim 70 de ani, in cazul acestor proiecte. Trebuie sa recunoasteti, este o provocare sa pornesti de la un camp pe care pasc vaci si sa ajungi la cel mai mare centru comercial din Moldova.

Iar colaboratorii, partenerii, dar si alti jucatori din piata sa stie ca rezultatul poarta amprenta ta. Nu este o joaca! Totul trebuie sa aiba o „tusa” de perenitate… insa, in multe alte proiecte, din cauza anumitor factori legati de viteza de executie, nu se intampla totul la modul ideal.

Proiecte rezidentiale in pregatire pentru anul viitor. Investitii de peste 300 milioane euro

Rep.: Ce investitii intentioneaza Omilos Group sa mai realizeze? In ce domeniu?

Nicolae Danciu: Pe scurt, in retail. Avem in vizor cel putin doua locatii pentru viitor, dupa incheierea celor doua proiecte, insa nu excludem ca am putea viza si zona rezidentiala. Probabil ca, pe cea din urma vom intra in 2009. Exista suficienta flexibilitate financiara pentru a face proiecte de ordinul a peste 300 milioane euro.

Sincopele din piata imobiliara se pot acutiza. Un credit sindicalizat si un istoric bancar pozitiv, solutii sigure.

Rep.: Reprezentantii Eurisko au declarat in presa ca multe din proiectele imobiliare demarate nu se vor finaliza. Cum comentati?

Nicolae Danciu: Pot spune ca au dreptate! Chiar mai mult decat atat, problemele se vor acutiza, din cauza conjuncturii de pe piata internationala. Desi inca nu se resimt efectele crizei din afara, suntem integrati in structurile europene si va fi aproape imposibil sa nu fim afectati.

In prima faza, va fi afectat retailul, apoi, proiectele rezidentiale. De altfel, conjunctura globala nu este dintre cele mai propice pentru investitii. Resursele, in general, sunt precare.

Rep: In contextul inaspririi conditiilor de creditare, credeti ca ar putea aparea dificultati de finantare?

Nicolae Danciu: Avem un suport foarte bun din partea sindicatului bancar care ne-a acordat un credit de 79,5 milioane euro. Nu credem ca pot aparea probleme. Iar daca va fi nevoie de un nou credit, istoricul relatiilor cu bancile ne va fi de ajutor.

Parcuri comerciale cu amprente artistice?

Rep.: Descrieti-ne cateva idei originale utilizate pentru aceste proiecte.

Nicolae Danciu: Am investit in calitate, in estetica constructiilor si asta va fi vizibil. Design-ul actual este rodul unor nenumarate ore de discutii, intalniri, desene, schite. O parte din idei, in privinta aspectului estetic, mi-au venit de la un pictor polonez – Michal Suffczynski – care imbina in pictura lui peisasjul si arhitectura.

E genul de creatie la care persoanele care sunt implicate in elaborarea conceptului unui mall nu raman indiferente. Si am mai inclus diferite curente artistice in conceptul constructiilor, precum „usile in stil minimalist”. Secretul este ca partea de creativitate sa fie integrata in conceptul de ansamblu.

DETALII DESPRE CENTRELE COMERCIALE

Era Park Iasi si Era Park Oradea

• Cele doua centre comerciale sunt investitii realizate de societati romanesti: Ermes Holding, la Iasi si Omilos Oradea, la Oradea.
• Ambele sunt investitii directe si functioneaza sub managementul Omilos Group, adica singura componenta comuna a celor doua este actionariatul.
• Valoarea totala a proiectelor, fara teren, este de 255 milioane euro: 175 milioane – Iasi, 80 milioane euro – Oradea.

Era Park Iasi

• Era Shopping Park Iasi avea initial o suprafata construita de 100.000 mp si o suprafata inchiriabila de 77 000 mp.
• Astazi, suprafata construita a crescut la 150 000 mp, iar cea inchiriabila la 116 000 mp. Oferind, de asemenea, 3 600 de locuri parcare, Era Shopping Park va deveni operational in 2 faze:
• Prima faza va fi inaugurata 24 septembrie 2008 si va cuprinde: hypermarketul Carrefour (15 440 mp) impreuna cu Galeria Comerciala (14 000 mp, inchiriata in intregime), magazinul Praktiker DIY (9 350 mp) si magazinul Altex (3 565 mp).
• Cea de a doua faza este programata pentru iarna lui 2009, moment in care isi vor deschide portile: ERA SHOPPING MALL (66 000 mp), magazinul Mobexpert (8 000 mp), Media Galaxy ( 3,500 mp ), plus alte 2 unitati comerciale medii.

Era Park Oradea

• Centrul comercial este un proiect compact de 18 hectare si are circa 83.000 mp construiti cu 65.000 mp suprafata inchiriatat, aceiasi jucatori cu o singura exceptie – Praktiker a fost inlocuit de Bricostore.
•  Va avea 2,000 locuri de parcare va fi operational in doua faze: prima va fi operationala in decembrie 2008, iar cea de-a doua in primul trimestru al lui 2009.

De inchirierea spatiilor comerciale pentru Era Shopping Park Iasi s-a ocupat CBRE Eurisko, iar pentru Era Shopping Park Oradea s-a ocupat Cushman&Wakefield Activ Consulting.