Piata imobiliara in Europa de Est: Un bubble de manual (II)
Ceea ce s-a întâmplat în Europa de Est în ultimii 5-6 ani nu are corespondent în istoria universală şi, fie şi pentru acest lucru, va intra în manuale, se afirma intr-o analiza publicata de Balonul Imobiliar.Timp de câţiva ani, profitând de integrarea cvasi-sincronizată în Uniunea Europeană şi în NATO a acestui spaţiu, capitalurile occidentale au luat cu asalt pieţele subdezvoltate din Europa de Est prin intermediul reţelelor bancare internaţionale. Întrucât aceste capitaluri nu aveau niciun obiect concret de investiţie, s-a inventat ad-hoc motivul imobiliar.
Preţurile au explodat pe toate segmentele imobiliare: rezidenţial, office şi comercial, într-un dispreţ total faţă de caracteristicile zonei privind productivitatea muncii (foarte scăzută), salariile (de 2-3 ori mai mici ca în occident) şi perspectivele economice (dependenţa cronică de investiţiile străine orientate spre lohn şi producţia în subcontractare).
Capitalurile au circulat cu viteza luminii pe aici (cu viteza cu care au intrat, cu aia au şi ieşit date pe maşini de spălat, plazme, automobile etc.) lăsând în urmă datorii pentru cel puţin o generaţie. Morişca, teoretic, ar mai fi durat o vreme dacă nu venea criza. Practic, criza nu a făcut decât să grăbească sfârşitul acestei scheme Ponzi mondiale (poftim banii noştri infiniţi ca să cumpăraţi mărfurile noastre infinite amanetând o cantitate finită din viitorul vostru) care oricum ar fi fost sortită pieirii mai devreme sau mai târziu.
Să ne uităm un pic în ograda altora. În articolul intitulat : „On the likely extent of Falls in Irish House Prices” un cercetător irlandez, Morgan Kelly, a încercat să coreleze datele existente despre bubble-urile pe care le cunoaştem deja cu evoluţia preţurilor în Irlanda. Concluzia articolului era că preţurile vor scădea cu 40-60% faţă de vârf pe o perioadă de circa 8 ani. Momentan preţurile au scăzut cu 16% faţă de vârful înregistrat în urmă cu fix 2 ani, în ianuarie 2007, conform ultimelor veşti. Deci articolul lui Morgan Kelly încă e în parametri.
Irlanda este privită la ora actuală ca una dintre ţările europene cele mai afectate de criza imobiliară. Asta, în condiţiile în care în Estul Europei ies în evidenţă exemple precum Letonia, cu preţurile y-o-y mai mici cu 25% în 2008, şi România, în care se raportează o scădere de 50% a numărului de tranzacţii, pe lângă scăderea – neoficială, pentru că nu avem încă implementat un indice imobiliar – de circa 25-30% a preţurilor pe toate categoriile ofertei. Asemenea scăderi de la an la an sunt nemaiîntâlnite în economiile serioase şi arată că Estul Europei este, într-adevăr, „aparte”: totul pare a se petrece mai rapid şi, totodată, mai tragic ca în exemplele pe care cercetătorii le-au avut la dispoziţie până acum. Nicăieri noţiunea de „balon de săpun” nu e mai semnificativă ca aici. Nesprijinite pe nimic serios, pieţele imobiliare locale se dezintegrează fără putinţă de scăpare.
Morgan Kelly, studiind preţurile de aiurea, a tras concluzia că scăderile, odată pornite, se întind în general pe parcursul a 5-7 ani şi căderea e în medie de 70% din ceea ce au câştigat preţurile pe parcursul creşterii. Cu alte cuvinte, dacă preţul porneşte de la 40.000 si ajunge la 70.000 (un plus de 30.000, creştere cu 75%), căderea subsecventă se va încheia pe la 50.000. Şi apoi morişca preţurilor se porneşte iar, pentru că aşa sunt pieţele: ciclice.
Ce ar fi de spus însă despre nişte preţuri dopate an de an, care au înregistrat creşteri de 300% numai în perioada 2004-2007? Ce altceva decât că, pentru a se înscrie în parametrii descrişi de cercetătorii avizaţi pe baza multiplelor experienţe deja existente, scăderea preţurilor cu -25% pe an nu e nici exagerată, nici anormală, fiind pur şi simplu singura necesară pentru ca preţurile să se alinieze într-un interval rezonabil de timp la datele fundamentale? Dacă ar scădea şi la noi cu câte 8-10% pe an, ar însemna că agonia economiei va dura foarte mulţi ani de acum încolo. Ar fi scăzut cu 8-10% pe an dacă ar fi fost precedate de creşteri rezonabile. Ceea ce nu a fost cazul. La un cincinal de creşteri dezaxate, iraţionale, fără precedent în istorie exceptând epocile de hiperinflaţie, economia şi consumatorii răspund acum cu scăderi pe măsură şi cu „îngheţul” de care vorbeşte toată lumea, îngheţ care este, de fapt, singura şansă de revenire la normal a pieţei imobiliare.
INTERVIURILE HotNews.ro