Pretul apartamentelor in Bucuresti – cu 55% mai mic decat in 2008! Incotro ne indreptam?

Atunci cand analizam evolutia preturilor pe piata imobiliara nu ar trebui sa ne raportam doar la variatia pretului nominal calculat in euro sau in lei, ci si la evolutia in raport cu veniturile. In acest sens, sa vedem cum a evoluat in ultimii 11 ani pretul median al unui apartament cu doua camere in Bucuresti, raportat la salariul mediu net pe economie, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.

Datele privitoare la evolutia pretului median* sunt cele mentionate pe indeximobiliar.blogspot.com, in timp ce salariul mediu net este cel calculat de INS. Evolutia in acesti 11 ani se poate observa in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire.

Raportul pret/salarii

Astfel, intre 1999 si inceputul anului 2003, un apartament cu doua camere in Bucuresti avea un pret “de strigare” egal cu echivalentul salariului mediu net pe aproximativ 100 de luni, respectiv 8 ani si 4 luni, ceea ce arata ca, in aceasta perioada, preturile au crescut in acelasi ritm cu salariile.

Din martie 2003 insa, raportul a inceput sa creasca, in februarie 2008, pretul median solicitat de proprietari in cazul unui apartament cu doua camere ajungand la echivalentul salariului mediu pe 367 de luni, respectiv pe 30 de ani si 7 luni. Cu alte cuvinte, in cei 5 ani, preturile locuintelor au crescut de 4 ori mai repede decat salariile.

A inceput insa caderea, iar in februarie 2011, pretul median reprezenta echivalentul salariului pe 165 de luni, in scadere cu 55% fata de maximul inregistrat in urma cu exact trei ani, insa in crestere cu 79% fata de martie 2003, respectiv din momentul in care a inceput “nebunia”.

In euro, pretul median a scazut intre februarie 2008 si februarie 2011 cu 51,7%, de la 114.000 la 55.000 euro, iar leul s-a depreciat cu 16%, de unde rezulta o scadere a pretului exprimat in lei de 44%. Intre timp insa, salariul mediu net a crescut cu 24%, de la 1.134 lei la 1.414 lei, astfel incat, raportat la salarii, scaderea este mai mare decat cea exprimata in valori nominale.

Mai mult, sa nu uitam ca salariul mediu pe economie a fost afectat in ultimul an de reducerea salariilor bugetarilor, in sectorul privat inregistrandu-se o crestere medie de 6-7% (7% in industrie, 11% in comert, 4% in constructii). Daca in ultimul an ne raportam doar la evolutia salariului mediu din sectorul privat, scaderea pretului locuintelor in raport cu salariile ar ajunge probabil la 60%.

Cum vor evolua preturile in urmatorii ani?

Acum, intrebarea este daca preturile vor reveni sau nu la raportul inregistrat inainte de bula imobiliara, respectiv echivalentul a ~100 de salarii lunare medii nete. Cum salariul mediu net este de 1.414 lei, 100 de salarii inseamna undeva in jurul a 35.000 de euro pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti, pret cu 20.000 de euro mai redus decat acum.

Pe de alta parte insa, este de asteptat ca pana la sfarsitul anului viitor, salariul mediu net sa creasca cu cel putin 15%, mai ales pe fondul revenirii salariilor bugetarilor, iar in acest caz, 100 de salarii medii nete ar insemna 40.000 de euro.

Este greu de crezut ca vom mai asista la asemenea scaderi, mai ales in conditiile in care Prima Casa 4 sta sa inceapa, mult mai probabila fiind o reducere doar in termeni reali, respectiv o scadere usoara sau o stagnare a preturilor (in euro) in urmatorii ani, concomitent cu majorarea salariilor si intarirea leului fata de euro, evolutie care va determina o reducere continua a raportului pret/salarii. Iar acest rationament poate fi aplicat in toate marile orase.

Nu am luat in calcul evolutia dobanzilor la credite pentru ca acest indicator este imposibil de prognozat pe termen mediu-lung.

*pretul median este in general cu 5-10% mai mic decat pretul mediu si am ales sa il folosesc pentru ca exprima mai bine evolutia preturilor din moment ce media poate fi distorsionata de variatiile mari intre preturile solicitate in diverse zone.

Comenteaza pe blogul lui Cristian Orgonas.